אין ספק שלקיחת משכנתא הינה אולי אחד הצעדים הכי משמעותיים ומפחידים שאנחנו עושים בחיים שלנו מבחינה פיננסית. תנאי ההלוואה והריביות במשכנתא יכולות להשפיע בצורה דרמטית על העתיד הכלכלי שלנו ולכן זאת צריכה להיות מטרה בעדיפות עליונה מבחינתנו להכין את עצמנו לתהליך שנקבל את התנאים הטובים ביותר.
החלטתי לעשות סדר ולתת את הטיפים שלי לאיך להתכונן לפני שלוקחים משכנתא ולשפר את התנאים שלנו מול הבנק.
טיפ מספר 1- ידע זה כוח!
בשביל להבין בכלל איך להתכונן ללקיחת משכנתא זה קריטי שנבין ונלמד מזאת משכנתא. איך התהליך הבירוקרטי ורגולטיבי עובדים? אלו מסלולים קיימים? ריביות ומצב השוק ועוד המון מידע שככל שנרכוש אותו ככה יהיה לנו יותר קל להבין איך להתכונן אליו. על כל השאלות הללו ובכלל מה זה משכנתא, הכנתי כבר תוכן מסודר ואפשר ללחוץ כאן ולקרוא עוד בנושא.
טיפ מספר 2- העו”ש(עובר ושב) שלך צריך לעבור הכנה מקסימלית.
בסופו של דבר, את מרבית המידע שהבנק מקבל עלינו, הוא שואב מהחשבון שלנו ולכן זה יהיה אידאלי עם לפחות חצי שנה לפני נבדוק מה קורה שם ונתחיל לעשות סדר בכל הנושאים שאנחנו יודעים שחשובים לבנק כשהוא בוחן אותנו.
למשל-
- יחס בין הוצאות וההכנסות – ככל שהיחס יהיה יותר גבוה לכיוון החיובי של הכנסות אל מול הוצאות כך המצב עדיף.
- התנהלות תזרימית שוטפת תקינה– כלומר כל ההכנסות נכנסות בצורה תקינה עד ה-10 לחודש ולאחר מכן מתחילות לרדת כל ההוצאות. זהו מצב מעולה כמובן כי זה מראה שהסיכוי להיכנס למינוס אפילו לזמן קצר יותר נמוך.
- מסגרת אשראי מינימלית– חשוב להבין כאשר יש מסגרת אשראי גבוה שלא בשימוש מראה לבנק שיש פוטנציאל שתיווצר התחייבות וחור גדול יותר ולכן יש לוודא מסגרת האשראי היא בגובה המינימלי לפי הצרכים שלנו ובלי לחרוג ממנה.
- פקדון או חסכון- למרות שאני לא ממליץ או מחבב במיוחד כל מיני תוכניות חיסכון בבנק, כאשר אנחנו לפני לקיחת משכנתא שווה לפתוח תוכנית חיסכון למשל חצי שנה -שלושה חודשים לפני ולהפריש לשם את הסכום המשוער שנרצה לשלם משכנתא– זה יראה לבנק שאנחנו מסוגלים לשלם סכומים כאלה מידי חודש.
טיפ מספר 3- הציגו את ההון העצמי בצורה ודאית.
הבנק רוצה לראות שיש לכם הון עצמי עבור העיסקה משתי סיבות, האחת כי זה מראה עליכם שיש לכם את היכולת לחסוך ולצבור הון משמעותי וזה סימן על ההתנהלות הכלכלית שלכם. והסיבה השנייה כדי לדעת שלא יהיו פדיחות עם התשלום של ההון העצמי כחלק מהרכישה. לכן הבנק ירצה לראות את ההון העצמי המתוכנן לעסקה בצורה כזו שתרגיע אותו כמו למשל בעובר ושב, בתוכנית חיסכון ואפילו במכשיר פיננסי כמו גמל להשקעה או קרן השתלמות על שמכם.
אם במידה והכסף נמצא במקום מעורר ספק כמו למשל בחשבון בחו”ל או מזומן או אפילו בחשבון הבנק של ההורים, זה מעיד על סיכוי ואפילו עם הוא נמוך יש פוטנציאל שהכסף לא יעבור מסיבה כלשהי.
טיפ מספר 4- חשוב להשקיע הרושם הראשוני מול הבנק.
“אין הזדמנות שנייה לעשות רושם ראשוני”. חברים אם כמה שזה נשמע הזוי, זה כבר הוכח במספר ניסויים שבהן הגיעו שני זוגות לבנק אם אותו הרכב הון מדויק אבל זוג אחד הגיע עם בגדי ספורט ושקיות של סופר והגבר נעל כפכפים לעומת הזוג השני הגיע עם בגדים מחויטים, הגבר מגולח, דברו בצורה רהוטה וייצוגית. אז אותו הרכב הוני בדיוק ובצורה קרה כשמסתכלים על המספרים אין הבדל אבל הרושם הראשוני שעשו בבנק שינה הכל, הזוג הייצוגי יותר קיבל תנאים בצורה משמעותית יותר טובים.
טיפ מספר 5 – אל תחתמו על הסכם רכישה בלי אישור עקרוני.
הדבר האחרון שאתם רוצים זה לחתום על הסכם רכישה עם כל ההתחייבויות הכרוכות בנושא ואז לגלות שהבנק לא נותן לכם משכנתא. ולכן מה שמומלץ זה ללכת לבנק משכנתאות מאורגנים ומסודרים עם כל הנתונים של הרכב ההון שלכם והעסקה שאתם עומדים לבצע ותבקשו אישור עקרוני לקבלת משכנתא לפי המצב שהוגדר. הבנק לא מתלהב להשקיע בכם זמן לפי שחתמתם על הסכם רכישה והנושא רציני מספיק ולכן ייתכן ויהיה לכם קשיים לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהם. אופציה נוספת הינה להשתמש ביועץ משכנתא איכותי שיודע לבחון את המצב שלכם ולהעריך אם תקבלו את המשכנתא. זיכרו! בשני המקרים אין וודאות או התחייבות שהתקבלו משכנתא והמטרה היא רק לקבל אומדן מצב.
טיפ מספר 6- תבקשו בין 10%-20% יותר משכנתא ממה שצריך.
במידה ועוד לא הבנתם את זה, הסכום שאתם צריכים לא מסתכם במחיר הדירה ויש לקחת הוצאות נוספות בתהליך רכישת דירה שחייבים לקחת בחשבון כמו למשל- עלויות של תיווך, עורך דין, מיסים( במידה ורלוונטים), שמאי, שיפוץ ( במידה ורלוונטים), הובלות, רהיטים חדשים, ביטוח משכנתא, ביטוח דירה, אגרות ועוד. ולכן ראשית צריך להבין יותר לעומק מה הסכום הנדרש הכולל ולפי זה לבסס כמה כסף משכנתא צריך לקחת. הבנו מה הסכום? אחלה עכשיו צריך להוסיף בין 10-20 אחוז גיבוי. הסיבה היא שבחלק גדול מהמקרים הבנק מאשר לנו סכום נמוך יותר של משכנתא ממה שרצינו ולכן צריך לקחת מקדם ביטחון.
טיפ מספר 7- לבנות אסטרטגיה ברורה של תמהיל פיננסי ומטרות.
אין תמהיל משכנתא אחד שטוב לכולם! חשוב להבין שלכל אדם או זוג שמעוניין לקחת משכנתא יש הרכב הון שונה שישתנה בצורה שונה ובהתאם לצרכים שונים. למשל ישנם אנשים שיעדיפו לפרוש את המשכנתא על כמות השנים המירבית על מנת שיהיה החזר חודשי נמוך ככל האפשר שלא יפגע להם בתזרים ומצד שני זוג אחר אשר מעדיף לשלם יותר ברמה החודשית ולתקופה קצרה יותר ועל ידי כך לשלם פחות ריביות. דוגמא נוספת הינה אנשים אשר צריכים גישור או גרייס מסויים בתשלומים כדי שיוכלו ”לקנות” זמן נגיד בבניית הבית או להימנע מלשלם שכירות ומשכנתא במקביל עד קבלת מפתח.
שיטת המפתח פה הינה תכנון אסטרטגי חכם לבניית תמהיל משכנתא . המטרה הינה בעצם להבין מה המצב הפיננסי שלנו כיום וגם לנסות להבין מה צופן לנו בעתיד מבחינת ”בעיות” שיכולות לקרות או לצד השני שינויים חיוביים. למשל האם ב-5 שנים הקרובות יש צפי ללידה של תינוק? קידום בעבודה? ירושה? סיכוי לפיטורים? במידה ומדובר בעצמאיים מה היציבות של העסק? ככל שנוכל לקחת בחשבון יותר מצבים שונים רלוונטים לנו ויכולים לקרות יהיה לנו יותר קל לבנות אסטרטגיה סביב המטרה הפיננסית שלנו ואיזה תמהיל משכנתא בדיוק מתאים לנו. הן קריטיים לנו בבחירת מסלולי ההלוואה, צורת החזר ההלוואה- לוחות סילוקין, גובה תשלום חודשי רצוי, אפשרויות סילוק, העמדת בטחונות ועוד…
טיפ מספר 8- הילחמו לא לשלם את אגרת פתיחת המשכנתא!
כאשר אנחנו לוקחים משכנתא מהבנק, ישנה אגרת פתיחת תיק, האגרה הזאת משתנה בין לבנק ובדרך כלל נעה באזורי ה0.25 מסה”כ ההלוואה או בבנקים מסוימים באזור ה-5,000 ש”ח. אני אומר חד משמעית ומנסיון, אפשרות לעשות משא ומתן על תשלום אגרה זאת! אפשר להוריד את המחיר ואפשר אפילו די בקלות לשכנע את הבנק לוותר עליה לחלוטין. מומלץ בחום כמובן לעשות זאת.
טיפ מספר 9- בחרו את הבנק שנותן את ההצעה הטובה ביותר, נקודה!
ברור שמבחינת נוחות נעדיף לקחת משכנתא מהבנק שאנחנו לקוחות שלו כבר, הוא גם מכיר אותנו הכי טוב ויודע כבר בערך מה המצב שלנו, קרוב לבית, מכירים אולי אפילו את האנשים. אבל מצד שני, אם לא היה ברור עד עכשיו, משכנתא הינה הלוואה במאות אלפי שקלים ואפילו מליונים שעליה אנחנו עומדים לשלם ריביות פחות או יותר באותם סכומים. נוחות זה לא פקטור פה בכלל בחישוב! צריך לבחור בבנק שנותן לנו את התנאים הטובים ביותר. וזה אומר הבנק שייתן לנו את הריבית האטרקטיבית ביותר ביחס למסלול ההלוואה וכמובן צורת ההחזר.
טיפ מספר 10- לבקש עזרה כשצריך.
כפי שנאמר בתחילת המאמר, הכי חשוב בכל התהליך זה שתהיה מודעות וידע וכמה שיותר הבנה סביב מהי משכנתא ותהליך המשכנתא בכלל. ולכן זה מומלץ ואפילו נדרש ללמוד את הנושא ולקרוא עליו ולצפות בתכנים שיעשירו את הידע. ובכל זאת, למי שעדיין מתקשה להבין, לא מצליח או פשוט לא רוצה מטעמי זמן. הדבר הטוב הבא לעשות זה להתייעץ עם איש מקצוע כמו יועץ משכנתא שיעזור וילווה אותך בתהליך ויעשה את העבודה של הבנת הצרכים והמטרות של הלקוח, בניית אסטרטגית תמהיל משכנתא המתאים לאותם צרכים ומטרות ויעבוד מול הבנקים להשיג את התנאים הטובים ביותר בהתאם לאותו תכנון אסטרטגי. יועץ משכנתא טוב יכול לחסוך כ-150 אלף שקל בהחזרי משכנתא ולכן מומלץ גם למי שמבין את הנושא לשקול להתייעץ עם יועץ משכנתא.
לסיכום-
משכנתא הינו יכול להיות תהליך מאד מורכב ומפחיד וכן חשוב להגיד את זה, תהליך שיכול לעלות לנו ביוקר. זאת בדיוק הסיבה מדוע עלינו לקחת אותו ברצינות רבה ולעשות את עבודת ההכנה ולמידה שנדע לשמור על עצמנו במקביל להשגת המטרות שלנו. המאמר הנ”ל סיפק את 10 הטיפים שלי לאיך להתכונן לקבלת משכנתא אבל אני בטוח שיש עוד הרבה מאד טיפים טובים ומעולים ברשת ולכן אני ממליץ להמשיך את מכאן ולחפש עוד כי כמו שצויין, מספיק שנקבל טיפ שיוזיל לנו את המשכנתא ב0.1% אפילו זה יהיה שווה את זה. משכנתא יכולה להיות גם דבר אמצעי נפלא שעוזר לנו לרכוש נכס בישראל ולכן לא צריך לפחד ממנו ופשוט צריך להכיר אותו.