נדל"ן

משכנתא

משכנתא

אומנם לא כל אדם צריך להיות יועץ משכנתאות אבל כל אדם חייב להכיר מזה משכנתא, מהי ריבית משכנתא איך ניתן לעשות חישוב משכנתא ואפילו לחשב באמצעות מחשבון משכנתא. 

אז רוב הציבור ואפילו רוכשי הדירות בדרך כלל מרפרף על הכותרות בעיתונות שעוסקות בתחום המשכנתא או מחזור משכנתא, כי זה נשמע להם לעיתים רבות כסינית. אז אחת ולתמיד אני אנסה לעשות לכם סדר בדברים כי זה נושא קריטי שחייבים להכיר בוא את המונחים הבסיסיים המשפיעים על משכנתא ולהבין שידע וקבלת החלטות נכונה, יכולה לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים.

בוא נתחיל

משכנתא היא אחת מצורות המימון הנפוצות ביותר. המשכנתא בפועל היא שיעבוד זכויות של בעלי המקרקעין לטובת המלווה, על מנת להבטיח את החזר ההלוואה. לרוב אנחנו מכירים משכנתא בתור הלוואה ארוכת טווח (עשרות שנים) למטרת רכישת נכס למגורים בלבד.

משכנתא היא צורת המימון הכי נוחה בגלל שלבנק יש סיכון נמוך (בהנחה ולא עומדים בהחזרים הבנק לוקח אליו את הנכס ומוכר אותו באמצעות כונס נכסים- העודף מהמכירה לאחר כיסוי חוב ההלוואה יחזור לבעלים), הפריסה היא לרוב לתקופה ארוכה ולכן הבנק יכול לתת תנאים, וריבית המשכנתא יחסית טובים (בהתאם למצב השוק). לכל עניין המשכנתאות הבנקים עובדים לפי הנחיות בנק ישראל אשר מכתיב לבנקים תנאים מסוימים כמו שיעורי מימון, ריבית משכנתא, ויחס החזר משכנתא.

בגדול ישנן הנחיות קבועות כמו אחוז ההון העצמי שצריך לספק, סכום ההחזר ביחס לסכום ההכנסות אבל הבנק בוחן עוד המון דברים נוספים כמו התנהלות כלכלית של הלקוח והתחייבויות נוספות שיש לו.

מסלולי משכנתא

על כל מסלול משכנתא משפיעים בגדול 3 גורמים- לוח הסילוקין (החזר משכנתא), הצמדה (לאיזה מדד הכסף מוצמד) וריבית משכנתא.

  1. לוח סילוקיןפירוט תשלומים שידוע מראש לאורך כל חיי ההלוואה, גם לוח הסילוקין מתחלק ל-2 שיטות תשלום.

 שפיצר- בלוח סילוקין לפי שיטת “שפיצר”, תשלום המשכנתא חודשי והינו קבוע. רכיב הקרן והריבית ישתנו בהתאם לאורך כל התקופה כאשר בתחילת ההלוואה נשלם יותר בעד הריבית ופחות מהקרן. 

קרן שווה- בלוח הסילוקין לפי שיטת קרן שווה, רכיב הקרן יהיה קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. התשלום החודשי משתנה (קטן) בכל חודש, זאת משום שרכיב ריבית משכנתא קטן עם כל תשלום ותשלום ורכיב הקרן קבוע.

2.הצמדה- הצמדה- על מנת להסדיר את ערך השקל ועל מנת שהבנק יוכל להגן על עצמו ועל ערך הכסף שהוא מלווה, משכנתא תוצמד למדד (מדד המחירים לצרכן) או לשער חליפין למשל.

  1.       ריבית- ריבית היא המחיר שאנחנו משלמים על הכסף, הבנק גובה מאיתנו ריבית על כך שהוא העמיד לטובתינו סכום נכבד, הריבית היא הרווח של הבנק. ההצמדה היא לשמור על הערך האמיתי של הכסף בכל זמן נתון.

מסלול פריים-  ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, תמיד כשתיקחו הלוואה/ משכנתא (בפרטי או בעיסקי) ידברו איתכם ב”פריים פלוס X” וזו הריבית הסופית שתשלמו. לדוגמה, אם נציג הבנק מציע לי הלוואה של פריים פלוס חצי, וריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% אני אשלם סה”כ 2.1% (1.5%+0.1%+0.5%).

בגלל שבמשכנתא הסיכון של הבנק נמוך, תוכלו להתמקח עם הבנק ולקבל פריים מינוס  X. היתרון בריבית הפריים הוא שהקרן אינה צמודה למדד אך אנחנו חשופים לתנודות במשק ולהחלטת בנק ישראל, בשנים האחרונות ריבית הפריים היא אפסית ומאוד נמוכה ולכן זה מסלול מועדף על רוב האוכלוסייה. משום שריבית הפריים משתנה בהתאם לריבית במשק, אין קנסות יציאה וניתן לפרוע את ההלוואה בכל עת. מסלול הפריים יכול להוות עד שליש מסך המשכנתא.

מסלול ריבית קבועה –שיעור ריבית משכנתא שנקבע לאחר מו”מ מול הבנק. שיעור הריבית שנקבע אינו מושפע משום גורם ושווה ערך לכל אורך חיי המשכנתא. בגלל שהריבית קבועה ולא מושפעת לרוב הבנק ייתן ריבית יחסית גבוהה משום שהבנק צריך לתמחר בתוך הריבית את עלות גיוס הכסף, הרווח של הבנק ותנודות עתידיות במשק.

חייב להיות שליש מסך המשכנתא

 ריבית משכנתא משתנה צמודת מדד-  ריבית משתנה צמודת מדד משתנה מבנק לבנק בכל מיני מובנים, ומחושבת לפי “עוגן”. העוגן הוא בסיס הריבית שמחושב לפי העלויות של הבנקים למשכנתאות לגיוס כסף. בהלוואה לדיור, ניתן לקבל עוגן מינוס X משום שכפי שאתם יודעים הסיכון של הבנק נמוך. לפני שאתם לוקחים משכתנא חשוב שתבינו לפי הבנק שאתם עימו במו”מ את שיטת חישוב העוגן ולבדוק תנודתיות שלו לפחות ב-5 שנים האחרונות. אז לאחר שקיבלתם שיעור של הריבית (עוגן מינוס  X) צריך להחליט כל כמה זמן הריבית תשתנה. ניתן לבנות כל מיני מקרים אך אם לדוגמא סיכמתם על ריבית משנה 5 זה אומר שהיא “תתעדכן” כל חמש שנים. ניתן לקבל ריבית משתנה לשנה, שנתיים, ארבע, חמש, שבע וכו’ (תלוי בבנק).    

במסלול המשתנה, יכול להוות עד שליש מסך המשכנתא. אך ורק למשתנות קצרות (עד 4 שנים).

מסלול הפריים הוא המשתלם ביותר ולכן בנק ישראל הנחה לאפשר שני שליש מהשכנתא במסלול זה. 

“הבנקים לא פראיירים”, ומהר מאוד הם העלו את הריבית. על פי ההערכות כעת, משיעור של פריים פחות חצי לערך (1.1% לשנה) לפריים פלוס 0.4%-0.2% (עד 2.0% לשנה). בכך הם עקפו את כוונת המפקח על הבנקים לפעול למען הלקוחות, בעיקר בימי משבר הקורונה, ולמעשה פעלו נגדם.

מחזור משכנתא

מחזור משכנתא בשפה הפשוטה ביותר זאת פעולה שבה את לוקח את המשכנתא או שארית המשכנתא שנשאר לך לשלם מחדש ומכן המונח מחזור משכנתא. יכולות להיות מספר סיבות לכך:

  1. שווי הנכס עלה מהיום שלקחתם משכנתא ולכן מבחינת זכאות אתם מסוגלים לקחת מימון של עוד כסף. אם נסתכל על דוגמא פשוטה, לקחתם מימון משכנתא של 75% מסכום נכס בשווי מיליון, כלומר 750 אלף ש”ח. לאחר מספר שנים שווי הנכס עלה למיליון ומתאים אלף ואתם עדיין זכאים לאותו אחוז מימון, עכשיו בתאוריה היה ניתן לקחת 900 אלף ש”ח. אופציה זאת טובה למי שרוצה לקחת את הכסף ולהמשיך להשקיע.
  2. שיפור התנאים. בדיוק כמו מה שקרה עם האפשרות של שני שליש משכנתא בתנאים של פריים. נוצרה הזדמנות לשפר את הריבית על המשכנתא ואפשר למחזר את המשכנתא בתנאים טובים יותר ובכך לשלם סכום סה”כ כספי נמוך יותר ואו להוריד את החזר המשכנתא החודשי או לקצר את תקופת התשלומים.

משכנתא היא אחת מצורות המימון הנפוצות ביותר. המשכנתא בפועל היא שיעבוד זכויות של בעלי המקרקעין לטובת המלווה, על מנת להבטיח את החזר ההלוואה.

על כל מסלול משכנתא משפיעים בגדול 3 גורמים- לוח הסילוקין (החזר משכנתא), הצמדה (לאיזה מדד הכסף מוצמד) וריבית משכנתא.

פירוט תשלומים שידוע מראש לאורך כל חיי ההלוואה, גם לוח הסילוקין מתחלק ל-2 שיטות תשלום.

בלוח סילוקין לפי שיטת “שפיצר”, תשלום המשכנתא חודשי והינו קבוע. רכיב הקרן והריבית ישתנו בהתאם לאורך כל התקופה כאשר בתחילת ההלוואה נשלם יותר בעד הריבית ופחות מהקרן.

בלוח הסילוקין לפי שיטת קרן שווה, רכיב הקרן יהיה קבוע לאורך כל חיי המשכנתא. התשלום החודשי משתנה (קטן) בכל חודש, זאת משום שרכיב ריבית משכנתא קטן עם כל תשלום ותשלום ורכיב הקרן קבוע

על מנת להסדיר את ערך השקל ועל מנת שהבנק יוכל להגן על עצמו ועל ערך הכסף שהוא מלווה, משכנתא תוצמד למדד (מדד המחירים לצרכן) או לשער חליפין למשל.

ריבית היא המחיר שאנחנו משלמים על הכסף, הבנק גובה מאיתנו ריבית על כך שהוא העמיד לטובתינו סכום נכבד, הריבית היא הרווח של הבנק. ההצמדה היא לשמור על הערך האמיתי של הכסף בכל זמן נתון.

ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%, תמיד כשתיקחו הלוואה/ משכנתא (בפרטי או בעיסקי) ידברו איתכם ב”פריים פלוס X” וזו הריבית הסופית שתשלמו. לדוגמה, אם נציג הבנק מציע לי הלוואה של פריים פלוס חצי, וריבית בנק ישראל עומדת על 0.1% אני אשלם סה”כ 2.1% (1.5%+0.1%+0.5%).

שיעור ריבית משכנתא שנקבע לאחר מו”מ מול הבנק. שיעור הריבית שנקבע אינו מושפע משום גורם ושווה ערך לכל אורך חיי המשכנתא. בגלל שהריבית קבועה ולא מושפעת לרוב הבנק ייתן ריבית יחסית גבוהה משום שהבנק צריך לתמחר בתוך הריבית את עלות גיוס הכסף, הרווח של הבנק ותנודות עתידיות במשק.

ריבית משתנה צמודת מדד משתנה מבנק לבנק בכל מיני מובנים, ומחושבת לפי “עוגן”. העוגן הוא בסיס הריבית שמחושב לפי העלויות של הבנקים למשכנתאות לגיוס כסף. בהלוואה לדיור, ניתן לקבל עוגן מינוס X משום שכפי שאתם יודעים הסיכון של הבנק נמוך. לפני שאתם לוקחים משכתנא חשוב שתבינו לפי הבנק שאתם עימו במו”מ את שיטת חישוב העוגן ולבדוק תנודתיות שלו לפחות ב-5 שנים האחרונות. אז לאחר שקיבלתם שיעור של הריבית (עוגן מינוס  X) צריך להחליט כל כמה זמן הריבית תשתנה. ניתן לבנות כל מיני מקרים אך אם לדוגמא סיכמתם על ריבית משנה 5 זה אומר שהיא “תתעדכן” כל חמש שנים. ניתן לקבל ריבית משתנה לשנה, שנתיים, ארבע, חמש, שבע וכו’ (תלוי בבנק).

מחזור משכנתא בשפה הפשוטה ביותר זאת פעולה שבה את לוקח את המשכנתא או שארית המשכנתא שנשאר לך לשלם מחדש ומכן המונח מחזור משכנתא

רוצה לקבל הצעה ליעוץ משכנתא?

סקר והשוואת מחירים, שירות אישי ושיפור תנאים ושירותים נוספים השאר פרטים ונציג יחזור אליך

מאמרים אחרונים:

אסטרטגיות שוק ההון
אסטרטגיית השקעות בשוק ההון

תוכן עניינים איך להשקיע בשוק ההון בעצמך? לייצר תשואה טובה אבל סולידית? לפי מה לבחור מניות? מהי אסטרטגיית ההשקעות המומלצת להשקעות בשוק ההון?   אלו

קרא עוד »
קורס נדל״ן
לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס – קורס אונליין אנשים מתייעצים עם כל העולם לפני שקונים רכב אבל כשמדובר בהשקעה בנכס, לא. וזאת טעות שיכולה לעלות לכם

קרא עוד »