עסקת אופציה הינה בעצם כריתת הסכם עם בעל נכס אשר אומר שלקונה יש את האופציה לרכוש את הקרקע במחיר איקס בתקופת זמן מסוימת כאשר עליו לשים במהלך התקופה סכום מוגדר מראש שבמידה ולא ירכוש את הנכס ישאר עדיין אצל המוכר.
בתחום הנדל”ן ישנם הרבה אלמנטים של סוגי השקעות ויזמות ובשני התחומים ניתן פלוס מינוס לדעת מה התשואות שנעשה בשוק. עסקת אופציה הינה חריגה מכל סוגי יזמות הנדל”ן כי אין גבול לרווחיות וסוגי העסקאות שניתן לבצע תחת הכותרת הזאת וללא ספק, מכל היזמים ומשקיעי הנדל”ן שפגשתי בחיי, הרווחיים ביותר היו ללא ספק אותם אנשים שביצעו עסקאות אופציה.
מה זאת עסקת אופציה?
עסקת אופציה הינה עסקה שבה קונה מעוניין ברכישת נכס מסויים לרכישה פרטית או לצורכי תיווך/יזמות (אסביר בהמשך) אל מסיבות שונות אינו רוצה לרכוש את הנכס באותו מעמד ורק מעוניין לשמור את הזכות הבלעדית לרכוש את הנכס בתקופת זמן מוגדרת מראש ושאינו עולה על תקופה של 24 חודשים. על מנת לשריין את הזכות הזאת עליו להפקיד סכום אצל בעל הנכס של עד 5% מגובה סכום המימוש של רכישת הנכס ובמידה ולא מימש את האופציה לרכישה אז הסכום נשאר אצל המוכר וכמובן שהרוכש מאבד כל אחיזה או זכויות כלשהן בנכס.
דוגמא לעיסקת אופציה
מצאנו קרקע ליזמות שעליה ניתן לבנות בניין ובכל הנכס מעוניין למכור במחיר של 5 מיליון ש”ח. אנחנו כיזמים צעירים מאד רוצים לבצע את העסקה אך אין לנו 5 מיליון ש”ח באותו מעמד של מציאת העסקה אבל אנחנו יודעים שנוכל לגייס את הסכום בתקופה יחסית קצרה ממשקיעים אבל לא רוצים לקחת את הסיכון שבאותה תקופה מישהו יבוא וירכוש את הנכס במקומנו. לכן נציע לבעל הנכס עסקת אופציה לשלושה חודשים (סתם לצורכי הדוגמא) שבה נסגור על המחיר שהוא רוצה 5 מיליון ונביא לו 250 אלף שקל. כעת יהיה עלינו להשלים את סכום הרכישה בשלושת החודשים הבאים או שנאבד את הסכום ששמנו. כמובן שבאותה תקופה בעל הנכס אינו יכול לעשות ולא דבר עם הנכס וגם אם ירצה לעלות את המחיר זה לא אפשרי.
מיסוי בעסקת אופציה
את החלק של המיסוי צריך לחלק לשניים, השלב הראשון הינה עסקת האופציה העצמה והתקופה שעליה היא חלה והשני הינו מימוש האופציה. אז החלק הראשון הינו פטור מכל מיסוי כי בעצם לא נעשתה עסקת מקרקעין ולכן לא חל מיסוי מקרקעין כלשהו. בשלב השני, במידה ויש מימוש אז כמובן שחלים מיסים כגון מס רכישה בצד הרוכש ומס שבח בצד של המוכר במידה ורלוונטי.
איך באמת מרוויחים מעסקת אופציה?
אז בהתחלה הסברתי שהיזמים/ משקיעים הרווחיים ביותר שהכרתי בחיי היו כאלה שעשו את הונם באמצעות עסקאות אופציה. קשה להגיד שזאת יזמות טהורה ואני האמת אוהב לקרוא לזה תיווך למתקדמים.
אתן דוגמא לצורך ההסברה, נגיד ויש אדם בעל קרקע של 10 דונם והוא מעוניין למכור את הקרקע ב-10 מיליון ש”ח. מגיע אדם או חברה ומציע לאותו אדם עסקת אופציה בסכום המבוקש נגיד לשנה. מה שעושה אותו אדם או חברה זה בעצם במהלך תקופה האופציה לפצל את הקרקע ולצורך הפשטות של הדוגמא מפצלים את הקרקע לחתיכות של דונם אחד(בדרך כלל מפרקים להרבה יותר חתיכות) ומוכרים כל יחידה ב-1.4 מיליון. ואז במהלך התקופה בהנחה ומכרו את הכל בעצם הכניסו 14 מיליון ש”ח. 10 מתוכם הלכו לבעל הנכס כדאי לממש את הרכישה ונוצר רווח של 4 מיליון ש”ח באותה שנה!
חשוב להבין משהו מהדוגמא הנ”ל, מרבית הקרקעות בארץ אשר משווקות למכירה הן קרקעות בעסקאות אופציה בדיוק לפי הדוגמא שהסברתי כאן.
דוגמא נוספות לעסקת אופציה מניסיון
יזם נדל”ן שאני עובד איתו די הרבה מצא הזדמנות ייחודית של בניין שלם אשר הבעלים רצה 21 מיליון ש”ח והיה מדובר על כ-9 מיליון ש”ח מתחת למחיר השוק. לצערי של היזם לא היה לו מספיק כסף ולכן בגלל שמדובר בעסקה כזו משתלמת החליט בכל זאת לעשות עסקת אופציה, שם כמיליון ש”ח לכריתת הסכם המכר את הבניין ב-35 מיליון ש”ח. כלומר רווח של 14 מיליון ש”ח!
היתרון של עסקת אופציה
היתרון המרכזי של עסקת אופציה הינה אפשרות המינוף והיכולת לבצע עסקאות גדולות עם סכומים קטנים. ברגע שסגרנו עסקת אופציה, לאותה תקופה הנכס הוא בסופו של דבר “שלנו” כמעט בכל המובנים ולכן אם נרצה למכור בהרבה יותר כסף או לגייס כסף להשלמת העסקה, ניתן לעשות זאת מבלי לחשוש שיעקפו אותנו.
החיסרון של עסקת אופציה
החיסרון הוא די ברור, במידה ולא מצליח לבצע את היזמות שנרצה או למכור את האופציה בדרך כלשהי יעמדו בפנינו בסה”כ שתי אופציות. לממש את האופציה וזה אומר עוד 95% כסף או לאבד את הסכום הראשונה ושתי האופציות לרוב מאכזבות.
עסקאות אופציה בחו”ל
אז עסקאות אופציה אינו דבר שהומצא בישראל והאמת משתמשים בו במדינות רבות בעולם כמו ארה”ב, פורטוגל יוון ועוד. המגבלות של עסקת אופציה של סכום הכסף והתקופה ואפילו נושא המיסוי משתנות בין מדינה למדינה וזה כמובן לא אפשרי לסקור את כולם אבל ניתן בחיפוש פשוט בגוגל להבין מה המגבלות במדינה שמעניין אותי לדעת.
לסיכום
בין אם את/ה יזם או משקיע או מתווך אשר רוצה לעשות את הצעד הבא בקריירה, עסקת אופציה הינו כלי שחשוב להכיר אשר פותח המון אפשרויות לדרכים שונות להרוויח הרבה כסף בתחום הנדל”ן. עסקת אופציה הינה אולי הדרך היחידה באמת לעשות מאות של אחוזים על ההון העצמי שלנו בתחום הנדל”ן ובטווח של כשנה.
מה המגבלות של עסקת אופציה?
- תקופת האופציה לא תעלה על 24 חודשים.
- ניתן לשים עד 5% מסכום המימוש של האופציה לצורך כריתת הסכם עסקת האופציה.
איך עובד נושא המיסוי בעסקת אופציה?
בגין כריתת האופציה ובמהלך התקופה ישנו פטור מכל מיסוי כי בעצם לא נעשתה עסקת מקרקעין ולכן לא חל מיסוי מקרקעין כלשהו. במידה ויש מימוש אז כמובן שחלים מיסים כגון מס רכישה בצד הרוכש ומס שבח בצד של המוכר במידה ורלוונטי.
מהו היתרון בעסקת אופציה?
היתרון המרכזי של עסקת אופציה הינה אפשרות המינוף והיכולת לבצע עסקאות גדולות עם סכומים קטנים. ברגע שסגרנו עסקת אופציה, לאותה תקופה הנכס הוא בסופו של דבר “שלנו” כמעט בכל המובנים ולכן אם נרצה למכור בהרבה יותר כסף או לגייס כסף להשלמת העסקה, ניתן לעשות זאת מבלי לחשוש שיעקפו אותנו.
מה החיסרון של עסקת אופציה
במידה ולא מצליח לבצע את היזמות שנרצה או למכור את האופציה בדרך כלשהי יעמדו בפנינו בסה”כ שתי אופציות. לממש את האופציה וזה אומר עוד 95% כסף או לאבד את הסכום הראשונה ושתי האופציות לרוב מאכזבות.