אולי אחד החששות הגדולות ביותר לרוכשי נדל”ן בפורטוגל או אפילו למתעניינים הינו נושא חברת הניהול ובצדק! למרות שפורטוגל הינה מדינה יחסית קלה מבחינת עבודה מול שוכר וניהול הנכס, ישנה התעסקות בשוטף שגוזלת זמן ולעיתים גם הרבה כאב ראש ולכן לעיתים רבות האפשרות להשתמש בחברת ניהול מקומית הינו הפתרון הטוב ביותר. הבעיה שלעיתים רבות קשה לסמוך על החברות האלה, התקשורת מולם אינה בעברית ואם להיות כנים לעיתים נשרף כסף לחינם.
תוכן עניינים
למי שעוקב אחר התכנים שלי יודע שאני זה מספר שנים ליוותי מאות של משקיעים רוכשי דירות בפורטוגל, מה שהוביל לשלב הבא המתבקש עבורי וכמענה לצורך עבור הלקוחות שלי היה להקים חברת ניהול בפורטוגל בשם PlayAs.
חברת ניהול נכסים בפורטוגל שתהיה מסוגלת לתת שירות ומעטפת לכל הצרכים והשירותים הנדרשים עבור כל בעל נכס בפורטוגל ובגלל שאני בעצמי משקיע טיפוסי, בניתי את חברת הניהול בצורה כזו שתדע להתגבר על כל החסרונות הבולטים והחששות של בעלי הנכסים ותפעל למקסם את התשואה עבור המשקיע באמצעות התייעלות וחסכון בהוצאות ובמיקסום גובה השכירות בהתאם למצב השוק.
טיפול 360
בניהול של נכס יש טיפול שוטף ויש, לצערי, גם בעיות שיכולות לקרות במהלך השנים. השוטף הוא הפשוט, התנהלות ומתן מענה לשאלות ובקשות של השוכר, הוצאת חשבוניות אישור עבור כל תשלום חודשי של שכירות(חייב בפורטוגל להבדיל מישראל) וידוי גבייה שוטפת וכמובן התנהלות מול ועד הבית שמקיים פגישות ומקבל החלטות שבעל הנכס חייב להכיר. את הבעיות קשה לצפות אבל הן יכולות לנוע מבעיות משפטיות של דייר שלא רוצה לשלם או להתפנות או אפילו הרס את הדירה ועד לתקלות בנכס כמו רטיבות, אינסטלציה, ריהוט שצריך להחליף, צביעה וחידוש הדירה מידי פעם ועוד המון בעיות שקשה לנבא כשמחזיקים דירה לשנים רבות. וכמובן שיש גם את נושא תחלופה הדיירים ומציאת שוכר חדש.
אלה רק חלק מהדברים שבעל נכס צריך להתעסק בהם וכמובן שחברת הניהול שלי מספקת מעטפת של 360 לכל דבר שצריך להתעסק בו. להוריד את כל ההתעסקות, הזמן וכאב הראש מהלקוח ולתת לו את השקט הנפשי לישון בשקט בלילה.
פתרון למגבלת השפה-הכל בעברית!
השפה הרשמית בפורטוגל הינה פורטוגזית, למרות שישנם פורטוגלים רבים שדוברים גם אנגלית, אין ספק שיש פער תקשורתי שלעיתים רבות מקשה את השיח ובמיוחד שמערכת ההסכמים היא בפורטוגזית. לכן חברת הניהול שלי שמה לעצמה יעד לפתור את מחסום השפה ולכן הלקוחות שלנו יקבלו את השירות כולו בעברית ובארץ! אין צורך לדבר עם אף אחד בפורטוגל (אלא אם כן ירצה הלקוח) וכל השיח השוטף ופתרון תקלות יהיה מול הצוות הישראלי בעברית שיעבוד מול הצוות המקומי בפורטוגל.
גם למי שדובר אנגלית ברמה גבוהה, אין ספק שלנהל את השיח עם ישראלי בעברית מקל משמעותית אבל היתרון הנוסף המרכזי הוא גם שיש הזדהות מנטלית והבנה יותר ברורה של התפיסה שלנו כישראלים והבנה של החששות שלנו כמשקיעים וכמובן שהאפשרות שיש כתובת בישראל לכל בעיה ותקלה מרגיעה גם היא את השקט הנפשי.
חברת ניהול במסלול תשלומים היברידי! הכל עובד טוב? לא משלמים.
אפשר לראות סרטוני עבר שלי כאשר אני מדבר רבות על ניהול נכסים ואני תמיד אומר שזה מעצבן לשלם דמי ניהול כל חודש. בנוסף מניסיון, דירה טובה הנרכשת במצב טוב שעשתה בדק בית על ידי מהנדס כמו שצריך, לא דורשת תפעול שוטף ולכן יש הרגשה שכסף משולם מבלי שיש סיבה.
לכן אנחנו מציעים את המסלול ההיברידי שבמסלול הזה אין תשלום חודשי ומשלמים רק במקרה שישנו מקרה הדורש תפעול כלשהו. כלומר, אנחנו הופכים להיות החברה המנהלת שלכם, הדייר/שוכר בקשר איתנו לכל בעיה, תקלה, צורך או בכלל כל שאלה כלשהי.
במידה ואכן יש צורך כלשהו שנדרש לטפל בו. הצוות שלנו בישראל מעדכן אתכם, בעברית כמובן, בפרטים ובמידה ונדרשת פעולה כלשהי אז מקבלים הצעת מחיר של העבודה +עלות הטיפול.
לדוגמא- עלות של אינסטלטור היא 100 יורו, אז עלות השירות תהיה 30 יורו וככה הסכום יוצא 130 יורו טוטל.
הייחוד הוא שזה היתרונות משני העולמות, מצד אחד לא משלמים בשוטף ומצד שני שאכן יש תקלה וצריך עזרה חוסכים זמן וכאב ראש וגוף מקצועי מטפל בהכל וזמן זה כסף כמובן.
למי המסלול של חברת ניהול היברידית לא מתאים?
במידה ולא רוצים ניהול היברידי אז חברת הניהול שלי מציעה גם את המסלול הסטנדרטי של 8% מסה”כ השכירות החודשית וכאשר קרתה תקלה ולא משנה מה גובה המחיר של הטיפול שלה, לא יגבה שום עלות נוספת.
ולכן ישנם אנשים רבים שיעדיפו דווקא את המסלול הזה כי זה מבטיח להם שבמידה ולמשל ונוצר נזק כלשהו בדירה או תקלה באלפי יורו, עלות הטיפול לא תהיה בהתאם גבוהה.
ליווי משפטי מלא
חברת ניהול הנכסים בפורטוגל- PlayAs הינה בבעלות ד”ר אורי קוסקאס ועורך דין אריאל שושן המתמחה בשוק הפורטוגלי ולכן כחלק משירותי הניהול נכסים שלנו, הלקוחות שלנו נהנים מליווי ויעוץ משפטי ישראלי לגבי הנכס במידת הצורך. זה לא אומר שלא יהיה צורך גם בעורך דין מקומי במידה ותהיה בעיה משפטית, אבל אסביר שוב מניסיון שתמיד עדיף שתהיה כתובת מקצועית בארץ ובעברית שתיתן שירות ומענה לבעיות שעלולות לצוף.
ניהול פיננסי וחשבונאי
רכישת נכס בחו”ל ובפרט דורש התנהלות חשבונאית יחסית לא פשוטה וזאת ממספר סיבות עיקריות.
- בעל הנכס נדרש להוציא חשבוניות לשוכר מידי חודש עבור קבלת השכירות.
- מידי שנה יש צורך לאסוף את כל ההוצאות ולהכין דו”ח שנתי של ההכנסות בניכוי ההוצאות ועל בסיסו לדווח ולשלם מס בפורטוגל על הרווחים.
- את הדוח הפורטוגלי צריך להנגיש שיהיה רלוונטי גם לישראל ולתיאום מס בישראל.
לכן, חברת הניהול PlayAs מבינה את הצורך ומספקת שירות ניהול פיננסי שוטף כחלק משירותי הניהול אשר מספקים מענה לכל הצרכים והדרישות שיש לבעל נכס בפורטוגל.
שיפוצים ותחזוקה
לצערנו גם הדירה החדשה ביותר וברמה הבנייה הגבוה ביותר, במוקדם ובמאוחר תדרוש תחזוקה כלשהי וזה לא משנה אם מדובר בבעיות אינסטלציה, אחריות קבלן, תקלות במוצרי חשמל או סתם צביעה וחידוש קוסמטי של הנכס. כבעלי נכס החשש הגדול שלנו הוא שגם צריך לסמוך על בעלי מקצוע שיעשו את העבודה כמו שצריך וגם שהמחיר יהיה הוגן. חברת הניהול שלנו, PlayAs שמה לעצמה יעד של שקיפות מול הלקוח ולפעול כמיטב יכולתנו גם לבחון מספר הצעות מחיר מול בעלי מקצוע שונים במקרים שונים וגם לבדוק את איכות העבודה ולוודא שאכן נעשתה ברמה טובה. הלקוח יקבל את השירות בשפה העברית ויקבל סרטונים ותמונות במהלך העבודה ובסיומה.
שכירות קצרת טווח -airbnb
ישנן יתרונות לשכירות קצרת טווח אך גם יש חסרונות ובסופו של דבר הכדאיות תקום ותיפול על חברת הניהול. מיקסום הרווחים באמצעות השכרת הנכס במחיר הגבוה ביותר שאפשר תוך כדי התחשבות בנתוני השוק וקביעת מחיר ריאלי לפי עונות השנה. בנוסף, שמירה על הנכס ועבודה עם השוכרים על מנת לוודא שרמת הוצאות התחזוקה יהיו מינימליות היא קריטית גם כן לשמור על תשואה טובה.
PlayAs נותנים שירותים של ניהול נכסים לשכירות קצרות טווח לדירות בעלי רישיון AL וגם לשכירות בטווח בינוני (לא נדרש רישיון) ועושים זאת בדמי ניהול במחיר אטרקטיבי שמתחת למחיר השוק וגם במקרה זה, התקשורת כולה נעשית בעברית.
לא מרוצים מהשירות או התשואה?
במידה ולא סיפקנו את “הסחורה” השירות אינו מחייב וניתן להחליף אותנו בחברה אחרת מתי שרק תרצו.
שליטה של המשקיע ללא תלות בחברת הניהול
אחד העקרונות החשובים ביותר בכל השקעה הינה שליטה! שליטה בהשקעה שלנו ושלא תהיה תלות באף גורם וזה לא משנה אם מדובר בעורך דין, יזם, מתווך וגם לא בחברת ניהול.
PlayAs שומרת את השליטה המלאה אצל בעל הנכס במספר היבטים-
- בכל זמן נתון בעל הנכס יכול לקבל דוח מצב ועדכונים לגביי הנכס שלו מהחברה.
- חברת הניהול לא מבצעת שום פעולה ללא אישור מפורש והסכמה של בעל הנכס.
- חברת הניהול אינה מבקש שום התחייבות לשום פרק זמן ובכל רגע נתון בעל הנכס יכול לבקש מחברת הניהול שתצא מהתמונה ללא שום קנס או תמורה כלשהי ובכך להחזיר את המושכות לידיים שלו או לחברת ניהול אחרת כפי שיבחר.
סיכום
חברת ניהול הנכסים שלי בפורטוגל PlayAs נולדה מתוך צורך לתת מענה למאות הלקוחות שליוותי בשנים האחרונות. מכיוון שאני בעצמי התחלתי את דרכי בפורטוגל כמשקיע ואני בעצמי חוויתי את הצרכים והחששות של בעל נכס, חברת ניהול הנכסים PlayAs נבנתה בצורה כזו שתפתור את כל החששות שקיימות אצל המשקיע הישראלי הטיפוסי.
אם נסכם את אותן חששות וצרכים אז הן יהיו-
- אי רצון לשלם עבור שירות שלא נעשה.
- שקט תעסוקתי של 360 מעלות. כלומר לא להתעסק בנכס בשוטף.
- פתרון מחסום השפה ומגבלות תקשורת עם השוכר או חברת ניהול מקומית.
- מקסום פוטנציאל התשואה והוזלה ויעול ההוצאות של תחזוקה והוצאות שוטפות.
- אמינות, שקיפות ועדכונים בכל רגע לגבי מצב הנכס.
- שליטה! שליטה! שליטה על הנכס והיכולת להחליף את חברת הניהול מתי שרק רוצים.