ישראלים רבים אינם יכולים להרשות לעצמם לרכוש נכס בישראל בגלל יוקר הדיור וגם מכיוון שהשוק הישראלי כבר לא כזה אטרקטיבי עבור המשקיע הממוצע כאשר התשואה הממוצעת בישראל עומדת על כ-3%. בדיוק מהסיבות האלה החלטתי לבחון אלטרנטיבות אחרות מעבר לים. משקיעים רבים פנו אליי וביקשו פתרון לרכישת נכס נדל’ני מניב אך מבלי ללכת רחוק מדי. במרחק של פחות משעת טיסה אחת תוכלו למצוא עולם אחר, כזה שרק נוכל לחלום עליו כאן בישראל. קיימות מגוון רחב של סיבות שישכנעו אתכם להשקיע את הכסף שחסכתם בהשקעות נדלן בקפריסין. במאמר תוכן הבא אנסה לשפוך לכם אור על האפשרות הספציפית הזו, כך תוכלו להרחיב את האופקים. ישנם כאלה שמקובעים על השקעה בישראל, למרות שהיא לא בהכרח תהיה משתלמת להם. כמשקיע, כל עוד מחירי הנכסים והמימון בישראל בשמיים, אין סיבה לעשות את הצעד הזה. קניית נדלן בקפריסין יכולה להיות הזדמנות מעולה שתשנה את המציאות אותה הכרתם עד כה. המדריך הבא יעשה לכם סדר בבלגן, ויענה לכם על כל השאלות החשובות בהקשר לפני ההשקעה.
תוכן עניינים
קפריסין מנקודת מבט של משקיע נדל”ן, הסרט המלא חלק א’ (לימסול וקפריסין התורכית) עם ד”ר אורי קוסקאס
קפריסין מנקודת מבט של משקיע נדל”ן, חלק ב’ (פאפוס ולרנקה)
האם כדאי לחפש נדלן בקפריסין?
כל משקיע אמור לבחון את האפשרויות כלל המשתנים והסיכונים בהשקעות נדל”ן ולנסות להתאים אותם לצרכים שלו. עבור חלק נכבד מהמשקיעים ישראלים, השקעות נדלן בקפריסין יהיו כדאיות במיוחד במציאות הנוכחית. מזג האוויר במדינה טוב ברוב ימות השנה, ישנו דמיון למזג האוויר כאן בישראל. התיירות בקפריסין נמצאת במגמת צמיחה, דבר שבהחלט יכול לעודד אתכם לרכוש שם נכסי נדלן. אי אפשר להתעלם מהמחירים שהופכים את הקערה על פיה בהשוואה למה שאנו מכירים כאן בישראל. התשואה בשכירות ארוכה טווח כפולה ואפילו פי שלוש מישראל. המיסוי הנמוך על הרווחים וכמובן, הקרבה של טיסה בפחות משעה הינה מושכת במיוחד. כאשר מכניסים לתמונה את מכלול השיקולים מבינים כי קפריסין בחירה מעולה למשקיעים מכל הסוגים.
4 סיבות לרכוש נדלן להשקעה בקפריסין
מיקום אסטרטגי
ראשית מדובר על מדינה אשר שייכת לאיחוד האירופי וכל היתרונות והמשתמע מכך. בנוסף, כאשר אנו מדברים על מיקום אסטרטגי הכוונה היא למדינות נוספות באירופה. קפריסין אם כי טיסה של 40 דקות בלבד הינה מפתה במיוחד, קפריסין אינה קרובה רק לישראל, היא קרובה למדינות נוספות באירופה. וישנם הרבה מאד טיסות מישראל ומדינות רבות נוספות שנכנסו למדינה מידי יום והטיסות במחירים נמוכים יחסית מאד. מה שאומר שכמות התיירים שמגיעים למדינה גדלה בכל שנה באופן קבוע, לפי התחזיות היא צפויה לעלות. זוהי הסיבה הראשית שבגינה ישראלים רבים מחפשים נדלן בקפריסין. המיקום האסטרטגי של המדינה גורם לה להיות פנינה אמיתית בתחום נכסי הנדלן. מבחינה היסטורית מאז ומתמיד קפריסין הייתה שדה קרב לעמדת כוח בינלאומית של מדינות רבות וזאת בגלל המיקום המרכזי שלה ל-3 היבשות.
בנוסף, קפריסין הינה המדינה עם אחוז הפשיעה הכי נמוך מבין מדינות אירופה ונמצאת בטופ 5 המדינות עם אחוז הפשיעה הנמוך בעולם.
תמיכה ממשלתית
כל משקיע שהשקיע במדינות זרות מבין כי תמיכה ממשלתית קריטית להצלחה. אם המדינה תוקעת מקבל בגלגלים למשקיעים זרים, יהיה מאוד קשה להשיג את המטרה. הממשל בקפריסין מעודד השקעות זרות, בין היתר הוא תומך בהשקעות ישראליות. מה שאומר שתמצאו את עצמכם במצב בו הממשל המקומי יתמוך בכם. המון החלטות וחוקים עברו בממשלה הקפריסאית בהקשר הספציפי הזה. בואו להיות במקום הנכון ובזמן הנכון לפני שתפספסו את ההזדמנות. לדוגמא, המיסוי הנמוך (אגע בהרחבה בהמשך) שהינו האטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים מושך לא רק משקיעי נדל”ן וגם חברות בינלאומיות כמו אמדוקס, מייקרוסופט, אמזון ועוד המון חברות לראות בקפריסין מדינת יעד מעולה להעביר את הפעילות אליה. בנוסף הממשלה נותנת ויזות שהייה ואף אזרחות למשקיעים ולכן ישנה עובדתית דחיפה של הממשלה.
מחירי הנדלן אטרקטיביים
כמו בכל המדינות בעולם גם בקפריסין מחירי הנדלן נמצאים במגמת עלייה. עם זאת עדיין מדובר על מחירים זולים מאוד בהשוואה למחירי הנדלן כאן אצלנו בישראל. המחירים מאד משתנים בין הערים השונות ובמיוחד כאשר משווים בין החלק הצפוני והדרומי של האי. בחלק היווני המחירים נעים בין 100 יורו ל400 אלף יורו לדירות סטודיו ושני חדרים בעוד בערים כמו לימסול דירות של יכולות להגיע אפילו למחירים של מעל מיליון יורו. בו בזמן זה שהמחירים שם בשנים האחרונות עובדתית בעלייה זה פלוס גדול בראייה לעתיד, אם תרצו למכור את הנכס מבחינת השבחה. המחיר שתשלמו על הנכס היום זה לא יהיה המחיר בו תמכרו את הנכס בעוד כמה שנים. אדגיש כי גם מחירי השכירות בקפריסין הינם אטרקטיביים ביחס לישראל ונמצאים במגמת צמיחה כמו מחירי הנכסים עצמם. שכירות ארוכת טווח נעה בין 5-7 אחוז ושכירות בקפריסין בAIRBNB נעה בין 8-12 אחוז.
מיסוי אישי מהנמוכים בעולם
כתבתי לכם פסקה שלמה שמדברת על המיסוי בקפריסין כחלק מההכנה לרכישת נדלן. אך מה שאתם צריכים לדעת זה שמדובר על מיסוי אישי נמוך מאוד בהשוואה למדינות אחרות. לא מעט אנשים פרטיים ואפילו חברות בינלאומיות כפי שהזכרתי שנמאס להם לשלם מיסים גבוהים, החליטו לשנות כיוון ולחפש כיצד להשקיע בקפריסין ואפילו לעבור לשם. מיסוי נדלן בקפריסין נמוך משמעותית ולכן משפיע בצורה ישירה על התשואה ומה שנשאר בפועל ביד.
מיסוי נדלן בקפריסין – כמה תצטרכו לשלם?
לפני שרוכשים נכס חובה לנסות לראות את התמונה בשלמותה. אחת הטעויות הנפוצות ביותר של רוכשי נכס גם בארץ וגם בחול הוא שאינם מחשבים הוצאות נלוות ובפרט מיסוי וזה קריטי להתכונן לכל תרחיש ולקחת בחשבון כל עניין שעלול לצוץ במעלה הדרך. מי שיתכונן בצורה מיטבית לרכישה לא יופתע, לעומת אחרים שמגלים הפתעות כל הזמן. אחת מהסוגיות החשובות ביותר שחובה לשים אליה לב היא סוגיית המיסוי שעשויה לשנות את הכל. ברגע שהמיסים יהיו גבוהים, לא בטוח שההשקעה תהיה כדאית כפי שהיא נראתה לכם. החדשות הטובות הן שבקפריסין המיסוי נוח מאוד, כזה שיעודד אתכם להשקיע ביעד זה. אינכם צריכים להיות תושבי המדינה על מנת לרכוש בה נכס או לבצע השקעה מכל סוג שהוא. אך עדיין חובה עליכם להכיר את המיסים אותם ידרשו מכם לשלם עם רכישת הנכס.
בנוסף חייבים לקחת בחשבון האם יותר משתלם להקים חברה בקפריסין שתרכוש את הנכס או לרכוש בפרטי. ישנו שוני בגובה המס כפי שאסביר מיד אבל צריך להבין גם ההוצאות הנלוות להקמת חברה ובדרך כלל עבור דירה אחת או אפילו 2 זה לא משתלם.
חשוב להבהיר! אין אמנת מס בין ישראל לקפריסין!
מע”מ בקפריסין VAT
כאשר רוכשים נכס חדש מקבלן בקפריסין תמיד נקבל מחיר שלא כולל מע”מ שזה ראשי תיבות למס ערך מוסף, בדיוק כמו בישראל. גובה המע”מ בקפריסין הינו 19% שזה יחסית גבוהה. כלומר קיבלנו הצעה של 100 אלף יורו לרכישת דירה מקבלן + VAT (מע”מ באנגלית) נדע שבפועל נצטרך להוסיף 19 אלף יורו.
אגב היתרון ברכישת דירה שתשמש לעסק ושכירות קצרת טווח היה שאנחנו מקבלים גם הכנסה עם מע”מ ולכן אפשר יהיה לקזז את ההוצאה של המע”מ ברכישה אבל בשכירות ארוכת טווח זה כמובן לא רלוונטי.
מס בולים ומס שנתי
בעת קניית נדלן בקפריסין הקונה יידרש לשלם שלושה מיסים עיקריים. המס הראשון הוא מס בולים, מדובר על מס מינורי ביחס להשפעה שלו. במרבית המקרים מדובר על מס של חצי אחוז מסכום העסקה כולה, כמה אלפי יורו. המס השנתי גם הוא מס נמוך שאמור להגיע גם לסביבות החצי אחוז מסך הרכישה כולה. כלומר שני המיסים הללו ביחד לאחוז עד אחוז וחצי מסך הרכישה כולה.
סכום | גובה מס בולים |
---|---|
עד 5,000 יורו | 0 |
5,000-170,000 יורו | 0.15% |
170,001 יורו ומעלה | 0.2% |
מס רכישה Transfer fees
חוץ ממס בולים וממס שנתי ישנו את המס המשמעותי ביותר אותו תצטרכו לשלם. אך בהשוואה למדינות אחרות בעולם מדובר על מס שהשווי שלו יהיה נמוך למדי. אנו מדברים על מס רכישה שהאחוז שלו ייקבע בהתאם לשווי הנכס אותו תרכשו. על נכס בשווי של עד 85000 יורו תשלמו מס של שלושה אחוזים מהסכום כולו. אם תרכשו נכס בשווי של בין 85,000 יורו ל-170,000 יורו ידרשו מכם מס בגובה חמישה אחוזים. על כל נכס שהשווי שלו עולה על 170,001 יורו תאלצו לשלם שמונה אחוזים בלבד.
סכום הרכישה | גובה המס |
---|---|
עד 85,000 יורו | 3% |
85,000-170,000 יורו | 5% |
מעל 170,000 יורו | 8% |
מס על רווח והכנסות משכירות ומכירה בקפריסין
בגדול על אדם פרטי המס מרווח משכירות בקפריסין (הכנסות בניקוי הוצאות) הוא פרוגרסיבי. עד 19,500 אלף יורו בשנה אין מס ומעל זה עומד על 20%. מרבית המשקיעים נמצאים בין שתי המדרגות האלה אך חשוב להבין שישנם עוד מדרגות ולמשל מי שמרוויח מעל 28 אלף יורו בשנה ישלם 25% וכן הלאה כאשר המקסימום על רווחים מעל ל60 אלף עומד על 35%.
במידה ומוכרים דירה ונוצר רווח מהמכירה, עד לגובה של 85 אלף יורו אין מס! מעל לסכום של 85 אלף יורו המס
מס חברות בקפריסין עומד על 12.5 בלבד ולכן הרבה חברות מחליטות להעביר את המטה שלהם לקפריסין ולכן זאת גם יכולה להיות אופציה מעולה למי שרוצה לרכוש נדל”ן וההוצאות השוטפות של הקמת חברה ותחזוקה עושות שכל ביחס להכנסות והחיסכון. למשל זה לא רלוונטי למי שרוצה לרכוש דירה של 100 אלף יורו שמכניסה 800 יורו בחודש כי החיסכון במס לא רלוונטי והתחזוקה של החברה ישתה את הרווח.
חשוב להבהיר שבדיוק כמו בישראל. על מנת לא לעשות טעויות ולמקסם את הטבות המס הקיימות בחוק ולחשב את הרווחיות של עסקה כולל החלק המיסוי, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע בנושא.
מחירי נדלן בקפריסין – מהו המחיר לרכישת נכס?
כפי שהסברתי אחת הסיבות העיקריות לרכישת נכסי נדלן בקפריסין הינו המחיר הנגיש. עבור משקיעים שלא מגיעים עם הון עצמי גבוה, האפשרות הזו הינה אפשרות טובה ואטרקטיבית. המחיר כמובן משתנה בהתאם לסוג הנכס ובהתאם למיקום שלו בקפריסין עצמה. ישנו הבדל במחירים בין השקעות בקפריסין הטורקית לבין השקעות בקפריסין היוונית. אך כמובן שניתן לתת השערה שתהיה רלוונטית בין היתר גם עבורכם.
חשוב להדגיש כי המחירים רלוונטיים לכתיבת שורות אלה, כל הזמן ישנם שינויים בהקשר זה. היום ניתן למצוא נכסים בקפריסין במחיר שנע בין 1,600 עד 5,000 יורו למ”ר. לצורך הדוגמה נכס של 50 מ”ר יעלה לכם 80,000 עד 200,000 יורו. בשקלים מדובר על סכום שנע בין 360,000 עד 800,000 אלף ש”ח. לכן ביחס למצב בישראל וקצב מחירי הנדלן, השקעה בקפריסין הינה השקעה נדל”נית יחסית ראלית שמאפשרת רכישת נכס למטרה ברת השגה. אציין בהזדמנות זו כי המחיר של הנכס הוא רק פרמטר אחד מיני רבים אותם יהיה עליכם לקחת בחשבון. לא בוחרים השקעות נדלן בקפריסין רק על סמך הצעת המחיר אותה תקבלו. ישנם מדדים נוספים רבים כמו העיר, אזור הביקוש, טיב האזור מבחינת שוכרים, פוטנציאל השבחה, מצב הנכס, פוטנציאל השבחה, סיכונים ועוד המון משתנים שיש לקחת בחשבון.
האם יש משכנתא בקפריסין? מהם תנאי המימון?
למרות שרוב העסקאות בקפריסין על ידי אזרחים זרים בדרך כלל נעשים במזומן, לא הרבה יודעים שאכן יש אפשרויות מימון ומשכנתא בקפריסין, גם הצפונית (הטורקית) וגם היוונית ולרוב מדובר על משכנתאות של גג 50% ועד ל15 שנה. זה מאד משתנה בין פרויקט לפרויקט כי יש פרויקטים שהמדינה מעודדת ויש להם ליווי בנקאי ויש פרויקטים שהם בסיכון. יש פרויקטים שהיזם עצמו נותן פתרונות מימון. אם מדובר על דירה יד 2 ורוצים לקחת משכנתא רגילה מהבנק אז אכן זה אפשרי ובדרך כלל זה יהיה באחוז בסיס כלשהו שנע בין 1-3 אחוז פלוס מדד היוריבור.
האם כדאי לחפש השקעות בקפריסין הטורקית?
בשלב זה אני רוצה לעשות עצירה ולסכם את הנושא שלפי דעתי הכי מעניין בקפריסין במובן של פוטנציאל בקפריסין שזה הצד הצפוני (הטורקי) וכמובן להתייחס לסיכון הגבוהה שהולך יד ביד איתו.
ב1974 החל הקונפליקט שחצה את האי לשתיים, החלק הדרומי שהינו בעצם החלק היווני שנמצא באיחוד האירופי לכל דבר והחלק הצפוני שמכסה כ-34% משטח האי בכלליות. קפריסין הצפונית הינה מדינה בפני עצמה עם פרלמנט וסמל משלה, היא אמנם מקבלת תמיכה וגיבוי מטורקיה אך מדובר על מדינה עצמאית. אגב דוגמא טובה לנתון זה הינה שטורקיה הינה מדינה מוסלמית יחסית אדוקה ודווקא קפריסין הטורקית הינה בדיוק בצד השני וליברלית לחלוטין עם בתי קזינו ואפילו זנות חוקי שם לחלוטין ומפוקח על הממשל.
הנתון הבעייתי ביותר בסיפור של קפריסין הטורקית שבעצם הופך את הסיכון לגבוה הינו שכמעט אף מדינה בעולם לא מכירה בצד הטורקי בקפריסין ולכן ישנו חשש מובן. מצד שני, ב2024 יעברו 50 שנה לקונפליקט ולפי החוק הבינלאומי תהיה להם זכות שוב לבקש מהעולם להכיר בהם וישנה סבירות רבה שאכן זה יקרה. חשוב לציין גם שהיחסים של האזרחים בין הצד הצפוני והדרומי הינם יחסים טובים ואפילו אזרחים רבים בצד הדרומי מנצלים את תקופת החגים והחופש לנפוש ולעשות קניות בצד הצפוני בגלל המחירים הזולים.
בשנים האחרונות החשש בנוגע להשקעות באזור הצפוני של קפריסין יורד או יותר נכון להגיד שמשקיעים רבים מחליטים לנצל את המחירים האטרקטיביים ופוטנציאל הצמיחה ולרכוש נכסים גם בצד הצפוני. נתון מפתיע הוא שאפילו ישראלים משקיעים דווקא בצד הצפוני. אי אפשר להתעלם מכך שקפריסין הטורקית התפתחה מאוד בשנים האחרונות. המון תיירים בוחרים לבקר דווקא בחלק הזה של קפריסין על מנת לחקור אותו ולראות מה הוא מציע ובצורה כנה המחירים הזולים מאד, הרמה המלונאית הגבוהה ושוק ההימורים המושך תרמו לכך רבות. מחירי הנדל”ן עלו ב2022 בצד הצפוני בכ-30%.
נוסיף לכך שקפריסין הטורקית נמצאת בקצב התפתחות כמעט בכל ההיבטים – הכלכלה, התשתיות, התיירות, ההשכלה, וכדומה. התשתיות מתפתחות בקצב מסחרר ובתמיכת האיחוד האירופי, וישנה הרחבה של כבישים פנימיים ובנייה מתחדשת. התושבים הם אנשים משכילים, ובקפריסין הטורקית אפשר למצוא לא פחות מחמש אוניברסיטאות, כאשר 90% מהתושבים דוברים אנגלית שוטפת. לזה תוסיפו רמות פשיעה נמוכות מאוד, והעובדה כי מדובר על אזור שקט ונוח. ולמקרה ולא ידעתם יש אפילו בית חב”ד.
השקעה בקפריסין הטורקית תעניק לכם תושבות קבע. זאת אומרת רכישה של נכס בטאבו המקומי תיתן אישור לשהות כמה שרוצים באזור. ישנם חילוקי דעות לגבי הזכויות של הטורקים על קפריסין עצמה. כך שאם זוהי אחת מהמטרות שבגינה בחרתם להשקיע בקפריסין קחו זאת בחשבון. אך לא ניתן להתעלם מהעובדה כי המחירים באזור הזה של קפריסין משתלמים במיוחד. הסיבה שהמחייה באזור זה זולה יותר היא כי הם משתמשים בלירה טורקית אך כאשר מדובר על רכישת נכסים הם דווקא מדברים בפאונד. כל מי שביקר בטורקיה יודע כי הלירה הטורקית נסחרת בשווי נמוך מאוד אל מול השקל. מה שאומר שתוכלו לקבל בתמורה פי כמה בהשוואה לתמורה אותה תקבלו בקפריסין היוונית.
שוב חשוב להבהיר, מכיוון שמדובר במדינה שלא מוכרת על ידי הקהילה הבינלאומית הפחד והסיכון ברורים לחלוטין אך מצד שני, סיכון ופוטנציאל תשואה הולכים יד ביד. אין ספק שמבחינת מחיר אטרקטיבי ופוטנציאל תשואה, במיוחד אם קפריסין הטורקית תקבל הכרה בינלאומית בשנים הקרובות, זה המקום להשקיע בו.
אגב, אי ההכרה הבינלאומית וחובת הדיווח הופך את המקום לאטרקטיבי במיוחד לאנשים שרוצים לרכוש עם קריפטו או בכלל במזומן.
מה חשוב לדעת על השקעות בקפריסין היוונית?
כאשר מדברים על השקעות בקפריסין, המחשבה הראשונה תהיה על השקעות בקפריסין היוונית. היוונית שולטים במעל 60 אחוז מהשטח של קפריסין, בנוסף יש להם הכרה בינלאומית. המון ישראלים מעדיפים לבחור באפשרות הזאת על מנת להנות מכל ההטבות המגיעות עם השקעה באזור הזה. הצמיחה של קפריסין היוונית בשנים האחרונות מטאורית, גדולה יותר מכל מה שהיה ניתן לדמיין. תיירים רבים שמאסו ביעדים הקלאסיים באירופה, בוחרים לחקור דווקא את המדינה הזו. העלויות של הנכסים בקפריסין היוונית גבוהים יותר לעומת קפריסין היוונית, אך עדיין מדובר על עלות זניחה. את ההשוואה תצטרכו לעשות מול העלויות של נכסים דומים בישראל או במדינות אחרות באירופה.
עם רכישת נדלן בקפריסין היוונית תוכלו להיות זכאים לתושבות קבע או ואפילו לאזרחות אירופית. בו בזמן השווי של הנכסים נמצא במגמת צמיחה, מה שיאפשר לכם להרוויח המון. מי שיזדרז לרכוש נכס בקפריסין היוונית ימצא את עצמו עולה על הגל בדיוק בזמן. מי שינסה לרכוש נכס באותו אזור בעוד כמה שנים ימצא מחירים שונים לגמרי. כמות הנכסים הקיימים בקפריסין היוונית גדלה כל הזמן, ונדמה כי זה יימשך בדיוק כך. הממשלה מבינה את חשיבות הבנייה, לכן ניתן לראות פרויקטים חדשים בכל פינה שהיא. רק תבחרו את הנכס שיהפוך את החלום שלכם למציאות, ניתן לעשות זאת באמצעות נדלן לבניה בקפריסין.
היכן הכי כדאי להשקיע בקפריסין?
אחרי שסקרתי את קפריסין הטורקית וקפריסין היוונית צריך לדבר על ערים ספציפיות. כל מי שמתחיל להשקיע ירצה לדעת אילו ערים הן העדיפות ביותר להשקעה מהיבטים שונים. זה שאתם מכירים חלק מהערים, אין זה אומר שהן אוטומטיות יהיו המועדפות. בסופו של יום כל אחד צריך לעשות את הבחירה הנכונה עבורו. מה שמתאים לכם, זה לא בהכרח מה שיהיה מתאים ונכון בשביל האחרים. אז מהן הערים המועדפות להשקעה בקפריסין כולה? ריכזנו לכם רשימה של מספר ערים מעולות להשקעה, כאלה שחובה עליכם לשים עליהן עין כבר מעכשיו:
השקעת נדלן בלימסול
לפי דעת רבים והמשקיע הממוצע, מדובר על העיר הכי טובה להשקעה בקפריסין נכון להיום. לימסול היא העיר השנייה בגודלה במדינה, מדובר על עיר הנמל המשמעותית ביותר באזור. בעיר ניתן למצוא כל מה שרק תדמיינו, לכן היא מושכת אליה תיירים רבים. מבין הערים בקפריסין היוונית, נדמה כי לימסול היא העיר שנמצאת בתנופה הכי משמעותית. כאשר בוחנים את התשתיות – אין כמעט תלונות: מערכות תחבורה מתקדמות, בתי ספר מעולים ומרכזי קניות מרווחים. הסיבה המרכזית ששמה את לימסול על המפה הינה פרוייקט המלונאי CITY OF DREEMS שעומד להיות בית המלון עם הקזינו הגדול ביותר באירופה. כ-7,000 עובדים יעבדו במקום כאשר יהיה בעבודה מלאה ביוני 2023 וכמובן שרמת התיירות תצמח לגבהים חדשים וכך גם הנדל”ן שמסביב.
אם נסתכל על נדלן בלימסול נגלה כי מרחב האפשרויות רחב במיוחד. כמות האופציות על המדף רק גדלה ככל שעוברות השנים. כמות הפרויקטים לבנייה מכפילה את עצמה וגדלה גם בעת כתיבת שורות אלה. המחירים בלימסול מעולים, כאלה שכל ישראלי עם הון עצמי סטנדרטי מסוגל לעמוד בהם. אפילו אם תגיעו לבקר בעצמכם בעיר תתמכרו מיד לאווירה בה, היא מזכירה המון ערי חוף בישראל. כך שאנו בתור ישראלים ככל הנראה נרצה להשקיע דווקא בה בהשוואה לערים אחרים.
החיסרון המרכזי בלימסול לפי דעתי הינו המחירים. המחירים בלימסול עבור דירות 2 חדרים בפרויקטים טובים במיקום טוב מתחיל ב350 אלף יורו. כן מספר מטורף.
השקעת נדלן בלרנקה
כאשר מדברים על השקעה בקפריסין השקעת נדלן בלרנקה נמצאת בראש סדרי העדיפויות לפי דעתי. לרנקה ממוקמת בחלקה הדרום מזרחי של קפריסין היוונית. העיר ידועה בתור עיר תיירות אהובה מאוד, כזו שמגיעים אליה אנשים רבים. היצע הנדלן בעיר רחב למדי, בו בזמן היקפי הבנייה נמצאים במגמת צמיחה. בהשוואה ללימסול העלויות יהיו מעט יותר נמוכות, אך התשלום על השכירות יורד בהתאם אבל עדיין שומר על יחס תשואה מעולה שנע בכ-5-7 אחוז תשואה טווח ארוך וכ6-10 אחוז תשואה משכירות קצרת טווח. הנמל בלרנקה נרכש על ידי גוף ישראלי בכמעל 1.2 מליארד יורו ובדרך להיות מושקעים בו עוד מאות מליוני יורו נוספים. חשוב לזכור שבלרנקה נמצא שדה התעופה המרכזי וכישראלים, שם ננחת ותהיה לנו נסיעה של מינימום 40 דק לכל יעד אחד באי, כולל הטורקית.
האפשרות של לרנקה מעולה מכיוון שמתאימה למשקיע הישראלי הממוצע וניתן למצוא דירות בפרויקטים חדשים אפילו בכ100 אלף יורו. הזאת ולכן מתאימה יותר לאנשים שעושים את הצעדים הראשונים שלהם בעולם ההשקעות.
השקעת נדלן בפאפוס
עוד עיר קפריסאית מעולה להשקעה היא העיר פאפוס שצברה תאוצה בשנים האחרונות. עד לפני כמה שנים ככל הנראה לא יצא לכם לשמוע על העיר הזו. אך כיום המון אנשים שביקרו בקפריסין או תכננו לעשות זאת מכירים אותה ואת מה שיש בה. העיר התפתחה מאוד בשנים האחרונות, מה שגם משקיעי נדלן בקפריסין גילו אותה. מכיוון שהעיר עדיין לא בשיא מימוש הפוטנציאל היא מביאה איתה סיכויים רבים להשבחת הנכס. בו בזמן המחירים יחסית זולים, כאלה שתוכלו לקבל מהם הרבה מאוד בתמורה. העיר עצמה ממוקמת בחופיה הדרום מערביים של קפריסין היוונית. בנוסף יש לה שדה משלה שמאפשר לתיירים וישראלים להגיע ישירות
גם בפאפוס המחירים עדיין מאד אטרקטיביים וניתן לרכוש דירות חדשות באזורי ה100 אלף יורו אבל מצד שני החיסרון המרכזי שלה שהיא מבוססת בעיקר תיירות. כלומר אין שם חיים מעבר כמו בלימסול, לרנקה וניקוסיה למשל.
השקעת נדלן בניקוסיה
הרבה אנשים שוכחים או פשוט לא יודעים מחוסר תשומת הלב שהיא מקבלת אבל, ניקוסיה היא עיר הבירה של קפריסין הטורקית וקפריסין היוונית. העיר עצמה מחולקת לשניים, כאשר כל אחת מהמדינות שולטת בחלק ממנה. ברחבי העיר בין אם בצד הטורקי ובין אם בצד היווני תוכלו למצוא השקעות נדלן מעולות. מכיוון שמדובר על עיר בירה יש בה המון מרכזי קניות, מקומות תיירות ונכסים מצוינים. כל אחד יכול לחפש את הנכס המתאים עבורו לפי תקציב ולפי שיקולים נוספים.
היתרון המשמעותי הינו שניתן לרכוש גם בניקוסיה דירות במחירים זולים של כ100 אלף יורו אבל החיסרון המשמעותי שאין לעיר ים וגם שום אופק תיירותי צומח.
למי מיועדות השקעות בקפריסין?
השקעות נדלן בקפריסין מיועדות לכל המשקיעים – מתחילים ומיומנים כאחד שרוצים לרכוש נכס להשקעה, מבינים שאין להם אפשרות בארץ ורק בחו”ל ורוצים לעשות זאת קרוב לבית. לפי המחירים שצויינו צריך להבין שמתחת להון עצמי של כ-200 אלף שקל אין בכלל מה להתקרב. גם עם פתרונות מימון הנכסים הטובים והאיכותיים הסבירים ביותר דורשים הון עצמי של 50 אלף יורו במינימום. חשוב לציין גם שההשקעה בקפריסין מיועדת בעיקר לאנשים שמאמינים בשוק שכירות הטווח הקצר וזאת מכיוון הרי שמדובר על נדל”ן עם אופי תיירותי בעיקר.
סיכום
קפריסין מוכיחה את עצמה בכל יום מחדש כבחירה מוצלחת עבור משקיעים שבפועל השקיעו וראו את שווי הנכס שלהם עולה בצורה דרמטית. לא מדובר על השקעות יקרות, מצד שני הסיכויים להצליח גדולים במיוחד. רכישת דירה ונכס נדלן בקפריסין למשקיעים זוהי דרך לפזר סיכונים. שוק הנדל”ן בקפריסין הטורקית והיוונית מלא בהזדמנויות אך עבור משקיע לא מקומי נדרשת אקסטרה בדיקה וחשדנות לפני ביצוע כל עסקה ולכן מומלץ או ממש לטוס ולחקור את השוק לעומק או להשתמש באנשי מקצוע שילוו אתכם כדי להימנע מטעויות וגם כדי לעשות עסקת נדל”ן עם מקסימום תשואה ומינימום סיכונים.
שאלות ותשובות
מחירי הנדל”ן בערים המרכזיות עלו בצורה דרמטית בשנים האחרונות והתשואה שם יחסית גבוהה ביחס לישראל גם בשכירות קצרת טווח וגם בשכירות ארוכה טווח. בנוסף יש הטבות מס ומדובר על טיסה של כ40 דק’ מישראל. אלה חלק מהסיבות שהופכות את קפריסין לכדאי להשקעה עבור ישראלים.
התיירות בקפריסין היוונית והטורקית במגמת עלייה משמעותית בשנים האחרונות. ערי חוף עם מזג אויר נוח (זהה לישראל), בתי מלון, קזינו, רבות ועלות מחייה ובילוי נמוכים יחסית, מושכות תיירים רבים מכל העולם וקצב התיירות רק עולה מידי שנה. בנוסף בלימסול ביוני 2023 יפתח מלון והקזינו הגדול באירופה.
שאלת מחירי הנדל”ן בקפריסין מורכבת כי היא כמובן משתנה דרמטית בין הערים השונות אך בעשור האחרון מחירי הנדל”ן בקפריסין היוונית והטורקית הכפילו ואף שילשו את עצמם בערים מסוימות. ניתן לראות שהביקוש עדיין צומח.
הערים המרכזיות שמומלץ לבחון להשקעה הינם לימסול, לרנקה, ניקוסיה ופאפוס. הביקוש והמחירים משתנים דרמטית בין האזורים השונים ומתאימים לסגנונות השקעה שונה.
התשואה משתנה בין הערים השונות כי מחירי הדירות שונה מאד בין הערים וכמובן גם הביקוש התיירותי. התשואה הממוצע בין הערים לשכירות קצרת טווח וAIRBNB נע בין 7% ל 10% ושכירות ארוכת טווח בין 5% ל7 אחוז.
ישנם מיסי רכישה ואפילו מע”מ (19%) כאשר מדובר על דירה מקבלן. שכר עורך דין מקומי שיטפל ברכישה ובמידה ורוכשים באמצעות חברה גם עלויות הקמת חברה+תחזוקה שוטפת.
כמובן שיש לקחת בחשבון שערי חליפין ואנשי מקצוע במידה וצריך ליווי נוסף כמו למשל למשכנתא.
בגדול על אדם פרטי המס מרווח משכירות בקפריסין (הכנסות בניקוי הוצאות) הוא פרוגרסיבי. עד 19,500 אלף יורו בשנה אין מס ומעל זה עומד על 20%. מרבית המשקיעים נמצאים בין שתי המדרגות האלה אך חשוב להבין שישנם עוד מדרגות ולמשל מי שמרוויח מעל 28 אלף יורו בשנה ישלם 25% וכן הלאה כאשר המקסימום על רווחים מעל ל60 אלף עומד על 35%.
במידה ומוכרים דירה ונוצר רווח מהמכירה, עד לגובה של 85 אלף יורו אין מס! מעל לסכום של 85 אלף יורו המס
מס חברות בקפריסין עומד על 12.5 בלבד.
למרות שנהוג שאזרחים זרים רוכשים נכסים בקפריסין בסכום הון עצמי אכן אפשרי כאזרח זר לקבל 50% משכנתא משווי הנכס לכ-15 שנה ובריבית צמודה למדד היוריבור.