אולי אחת ההשקעות הכי פופולרית בישראל הינה רכישה של יחידת קרקע שבשאיפה תהפוך יום אחד לזכות לדירה. הרי זה חלום הדירה הוא הנפוץ ביותר ולכן זכות לדירה בתאוריה מתחברת לזה. אבל בפועל יש המון אותיות קטנות ותהליכים שקורים מאחורי הקלעים שחייבים להבין אותם לפני ששוקלים בכלל להיכנס להשקעה מסוג זה וכבר הבהיר שזכות לדירה לא בהכרח אומר שמחכה לנו דירה בסוף התהליך הארוך הזה.
תוכן עניינים
מה זה זכות לדירה
זכות לדירה אינה אומרת שמגיע לנו דירה, ממש לא. על מנת להסביר מזאת זכות לדירה צריך לקחת צעד אחורה לשלב הקרקע. לקרקעות בישראל יש שתי מאפיינים, יעוד וזכויות. המאפיין הראשון הוא די ברור, מהו יעוד הקרקע? מגורים, מסחר. תיירות ועוד. המאפיין השני, זכויות, הינו בעצם מציין כמה יהיה ניתן לבנות על אותה קרקע. זה לא בהכרח במובנים של מטרים ובעצם מדובר בכמויות.
למשל קרקע חקלאית הופשרה למגורים ובנייה מרווה (בניינים) והתוכנת שהפשירה את הקרקע הגדירה של כולם דונם קרקע יהיה 6 דירות. משמע נגיד ומדובר בקרקע של 100 דונם אז טוטל הזכויות וכמות הדירות שיבנו במתחם יהיו 600. זה לא אומר שבכל דונם יבנו 6 דירות. יכול מאד להיות שיבנו גורדי שחקים רק על 10 דונם מתוך ה100 דונם שיכילו 600 דירות וכך שאר הקרקע תהיה פרקים ותשתיות נוספות. תלוי בתוכנית המפורטת.
אז נגיד ואני הבעלים של 166 מטר (דונם חלקי 6) אני בעצם זכאי לזכות אחת של דירה.
שוב, אבל זה לא אומר בפועל שמגיע לי. נשים לרגע בצד את נושא הזמן ונתמקד בשלבים שזכות לדירה הופכת לדירה אמיתית. אז אוקי הקרקע הופשרה ואני באמת הבעלים הגאה של יחידת קרקע וזכות לדירה. בשלב זה צריך לשלם היטל השבחה, 50% מגובה ההשבחה. אז כבר נכנס לתמונה הוצאת רצינית מאד שפולטת החוצה לא מעט בלי זכויות. לאחר מכן מישהו צריך לאחד את כל בעלי הזכויות ולתכנן בפועל מה יהיה על הקרקע. יש קושי רב למצוא את היזם או יזמים וזה בפני עצמו תהליך מורכב וחשוב לציין שגם על תהליך התכנון נאלץ לשלם.
בגדול מה שעושים מרבית היזמים זה שהם פשוט קונים את הזכויות בכסף או בעסקת קומבינציה כמו למשל עם אני הבעלים של דונם כמו בדוגמה הקודמת. אז היזם יכול להציע פשוט לספק לי 3 דירות מוכנות כולל תכנון ובנייה ובתמורה הוא ישמור את ה3 הנוספות.
האם משתלם לרכוש זכות לדירה?
התשובה לשאלה הזאת לפי דעתי היא לא למרבית האנשים. ראשית האדם הממוצע אשר חולם על דירה, אומר לעצמו אמנם אני לא יכול לרכוש דירה אבל זכות לדירה ומגרש קטן כן וזה כמובן קצת מגוחך כי בטווח הארוך עדיין אותו רוכש יאלץ להוסיף כספים רבים מהיטל השבחה לשלבי תכנון ובנייה ובסוף יגלה שאמנם חסך לא מעט כסף אבל עדיין שילם מחיר שאינו רחוק ממחיר של דירה בנוייה.
למשקיעים אני אומר, השקעה בזכות לדירה הינה השקעה בעייתית, אנחנו נדרשים לשים סכום מזומן וללא הלוואה ומינוף שזה בעצם היתרון בנדלן ובמקרה זה אינו מנוצל. ההשקעה הוא לטווח ארוך מידי של יותר מעשור בדרך כלל שהכסף לא נזיל ולא מניב דבר בשוטף וגם יש תלות גדולה מידי באנשים אחרים כמו בעלי קרקעות שכנות וחסדי היזם הנבחר. לרוב ההשקעה טובה רק למשקיעים שיש להם הון גבוה מאד שכבר מושקעים בפיזור רחב של אפיקים שונים וכחלק מפיזור נוסף ירכשו עוד קרקעות לטווח הארוך. מומלץ גם להתמקד בחטיבות שלמות ומינימום דונם
איך יודעים אם באמת יש זכות לדירה?
ישנם המון חברות משווקות בישראל שמשווקות ומוכרות קרקעות עם ההבטחה של זכות לדירה בשלב כזה או אחר. הבעיה העיקרית היא שאותן חברות מספרות הרבה סיפורים שלצערי לא ממש קרובות למציאות. בדרך כלל שהקרקע עדיין בשלב חקלאי למשל ועוד אין תוכנית מאושרת הם לא יודעים בוודאות כמה מטר יהיה שווה לזכות דירה ולכן במידה ואושר 6 דירות לדונם והם מכרו יחידות של 100 מטר זה מכניס את הרוכשים לכמה בעיות שונות. דבר שנית לוחות הזמנים תמיד אופטימיים בעוד הם משתנה שאינו ידוע בכלל ויכול גם להימרח על עשרות שנים.
האם מדובר בחתול בשק? ייתכן מאד. זה בתפקיד של הרוכש לעשות שיעורי בית בעצמו או באמצעות יועץ נדלן שיבדוק את מהות העסקה ואת המצב התכנוני של הקרקע המדוברת. זה די הזוי תרכוש קרקע במאות אלפים ןלא להשקיע כמה מאות שקלים להבין מה בדיוק אנחנו קונים.
למי מתאים לרכוש זכות לדירה?
כפי שהוסבר זכות לדירה הינה רכישה של יחידת קרקע ברוב המקרים אשר מקנה זכות עתידי בפוטנציאל לרכישת דירה. בגדול אלה מסוג ההשקעות שאני אישית מאמין שמומלצות בעיקר למשקיעים עם אורך נשימה ארוך טווח ופיזור השקעות רחב באפיקים שונים ורוצים לזרוע עוד השקעה נוספת לטווח הארוך בצורה של זכות לדירה. חשוב להבהיר, לעיתים זכות לדירה הינה גם רכישה של דירה מ”הנייר” מיזם אשר כבר קיבל אישור בנייה והיתר בנייה ובעצם מדובר כל רכישת דירה לכל דבר וזה כמובן מתאים למגוון רחב יותר של רוכשים ומשקיעים.
למי לא מתאים לרכוש זכות לדירה?
לפי דעתי כאשר מדובר באנשים שהרכב ההון שלהם מצומצם מבחינה הונית ויש תלות גדולה באותו סכום כספי, ישנה עדיפות להשקיע דווקא באפיקים יותר מניבים בזמן הקצר. רכישה של זכות לדירה בדרך כלל אומרת שהכסף ישב ללא יכולת לגעת בו תקופה ארוכה ומבלי שהוא מניב דבר. בנוסף הרווח האמיתי בנדלן נעשה באמצעות מינוף והלוואה ובדרך כלל זכות לדירה נרכשת במזומן. לכן אותם אנשים שרוצים כן ליהנות מפירות ההשקעה בשוטף ויש להם תלות בכסף ולא יכולים להרשות שהכסף ישב תקופה ארוכת שנים מבלי לגעת, זכות לדירה אינה הכתובת עבורם.
סיכום
זכות לדירה יכולה להיות השקעה נהדרת או תחילת הדרך לדירה בעלות כוללת נמוכה יותר אבל חשוב להבין שאינה מתאימה לכולם וגם בהנחה ורוצים להתקדם בהשקעה, חייבים להבין בוודאות מה רוכשים ושלא מדובר במשהו ספקולטיבי, מה הצפי זמנים, אלו הוצאות נלוות מחכות בדרך, במי אנחנו תלויים בהמשך אם זה באמת מתאים לצרכים שלי כמשקיע ובמידה ולא יודעים איך לנתח את העסקה, אז כדאי מאד שנמצא יועץ נדל”ן שיעזור לנו לקבל את התמונה המלאה ואותיות הקטנות.
שאלות ותשובות – זכות לדירה
זכות לדירה הינה בעלות ביחידת קרקע אשר מזכה לפי תוכנית המתאר של אותו גוש וחלקה ביחידה דיור. הינה גודל אחיד ליחידת קרקע אשר מזכה בזכות לדירה וזה משתנה לפי התוכנית ומספר היחידות שאושרו לדונם באותו מתחם שהוגדר למגורים. אם הזכות לבד אי אפשר לעשות דבר ויש להתאחד עם בעלי זכויות נוספים באמצעות הסכם שיתוף או יזם שמאחד ולקדם לתוכנית מפורטת,היתר ובנייה.
ישנם שני דרכים לבחון את הנושא, הדרך הראשונה הינה ללכת לעירייה למחלקת הנדסה ולנסות להבין בדיוק מה מהות התכנית המאושרת. האופציה השנייה והיותר מומלצת הינה לקחת יועץ נדל”ן מקצועי או אדריכל שמכיר את השטח ושיבצע את הבדיקה בצורה אובייקטיבית עבורכם.
השקעה בזכות לדירה הינה השקעה בעייתית, אנחנו נדרשים לשים סכום מזומן וללא הלוואה ומינוף שזה בעצם היתרון בנדלן ובמקרה זה אינו מנוצל. ההשקעה הוא לטווח ארוך מידי של יותר מעשור בדרך כלל שהכסף לא נזיל ולא מניב דבר בשוטף וגם יש תלות גדולה מידי באנשים אחרים כמו בעלי קרקעות שכנות וחסדי היזם הנבחר.
לרוב ההשקעה טובה רק למשקיעים שיש להם הון גבוה מאד שכבר מושקעים בפיזור רחב של אפיקים שונים וכחלק מפיזור נוסף ירכשו עוד קרקעות לטווח הארוך. מומלץ גם להתמקד בחטיבות שלמות ומינימום דונם. חשוב להבהיר, לעיתים זכות לדירה הינה גם רכישה של דירה מ”הנייר” מיזם אשר כבר קיבל אישור בנייה והיתר בנייה ובעצם מדובר כל רכישת דירה לכל דבר וזה כמובן מתאים למגוון רחב יותר של רוכשים ומשקיעים.
אשר מדובר באנשים שהרכב ההון שלהם מצומצם מבחינה הונית ויש תלות גדולה באותו סכום כספי, ישנה עדיפות להשקיע דווקא באפיקים יותר מניבים בזמן הקצר. רכישה של זכות לדירה בדרך כלל אומרת שהכסף ישב ללא יכולת לגעת בו תקופה ארוכה ומבלי שהוא מניב דבר. לכן אותם אנשים שרוצים כן ליהנות מפירות ההשקעה בשוטף ויש להם תלות בכסף ולא יכולים להרשות שהכסף ישב תקופה ארוכת שנים מבלי לגעת, זכות לדירה אינה הכתובת עבורם.