סוגיית המיסוי בתחום הנדל”ן הינה מורכבת מאד כי לעיתים רבות כאשר מדובר במס שבח או היטל השבחה, ישנו קושי לחשב אותו והחלק המורכב ביותר שהוא קריטי לקבלת ההחלטה האם לבצע עסקת נדל”ן. אבל לפני שנכנס לחלק של המורכבות, נגדיר ראשית את כל סוגי המיסים הקיימים בתחום הנדל”ן.
א. מס רכישה
מס רכישה הוא מס שחל על הקונה בעת רכישת מקרקעין. מס הרכישה מתחלק בגדול ל-2 חלקים:
א.1. מס רכישה על נכס למגורים– בהגדרה זו יחול מס רכישה על “דירה” כמשמעותה בחוק המקרקעין, בקצרה החוק מסביר שכל נכס הראוי למגורים נחשב דירה (לא משנה אם זה בית קרקע של 500 מ”ר או דירה בגודל של 35 מ”ר המס הוא אותו מס)
מס רכישה על נכס למגורים מתחלק בגדול ל- 2 חלקים, דירה יחידה או דירה נוספת. קיימים הקלות ופטורים בכל מיני מקרים כמו עולים חדשים או העברה במתנה מקרוב משפחה או נכות מסוימת.
שיעורי מס רכישה לדירת מגורים (מתוך סימולטור מיסוי של רשות המיסים)
הבאנו דוגמה של רכישת דירה יחידה בשווי של 2.5 מיליון ₪, כפי שאתם שמים לב המס עובד בצורה מדרגית, עד גובה הסכום של 1,664,520 בהנחה ואין בבעלותכם דירה אחרת, אתם זכאים לפטור מתשלום מס רכישה. מעבר לסכום הנ”ל אתם תשלמו את החלק היחסי כפי שמופיע בדוגמה.
במקרה של דירה נוספת, מס הרכישה יחול מהשקל הראשון.
א.2. מס רכישה על נכס שאינו למגורים– תחת הגדרת נכס שאינו למגורים ייכנסו לנו כל מה שבגדר “מקרקעין” ופשוט לא מיועדים למגורים כגון משרדים, חנויות, קרקע לבנייה (גם קרקע לבנייה למגורים נכנסת בהגדרה זו), קרקע חקלאית ועוד. שיעור המס במקרה זה הינו 6% משווי העסקה כפי שמופיעה בהסכם המכירה.
קישור לסימולטור מס רכישה – הקלק כאן
ב. היטל השבחה – היטל השבחה הוא צורת מיסוי המשולמת לרשות המקומית (עירייה/ מועצה) תשלום היטל השבחה חל כתוצאה מהשבחת הנכס שבידיכם. ההשבחה של הנכס יכולה להיות כתוצאה מתכניות שהרשות המקומית מקדמת. לדוגמה- בבעלותי קרקע חקלאית בהוד השרון, והועדה המקומית מקדמת תכנית מתאר חדשה אשר תהפוך את הקרקע החקלאית שלי לייעוד מסחר ותעשייה. או במקרה אחר השבחה כתוצאה מפעילות יזומה שלנו. לדוגמה (מקרה אמתי) – בהרחבת יישוב מסוים חלה תב”ע אשר מגדירה כי לכל מגרש יהיו שני מפלסי בנייה (בנייה מדורגת בגלל טופוגרפיה), אחד לטובת מגורים הפונה לרחוב, ומפלס שניה יהיה לטובת צימרים מאחורי השטח למגורים. בעלים של אחד המגרשים הגיש בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מנת לאשר מפלס אחד לכל המגרש שלו, לאחר אישור הבקשה הוגש לו חשבון היטל השבחה בסך של עשרות אלפים.
היטל ההשבחה מחושב לפי מחצית מההשבחה בפועל. הרשות המקומית מוציאה שמאי מקרקעין, השמאי מעריך כמה היה שווה הנכס לפני ההשבחה וכמה לאחר ההשבחה, חשבון היטל ההשבחה יוגש לבעלים על סך של 50%. ניקח דוגמה את אותו בעל מגרש, נניח שבאותה שכונה שווי מגרש רגיל (שני מפלסים) הוא בערך 500,000 ₪ , השמאי העריך שכתוצאה מאישור תכניות למפלס אחד של הקרקע שוויה המגרש יעלה ל-600,000 ₪ ז”א שחשבון היטל ההשבחה שיוגש לבעלים יהיה על סך של 50,000 ₪ שהסכום כאמור שווה ערך ל- 50% מההשבחה בפועל.
כלל חשוב – היה וביצעתם עסקה שחייבת בהיטל השבחה (לא כל עסקה מגיעה לכך) תמיד תמיד תמיד לערער על השמאות ועל גובה היטל ההשבחה. לרוב זה עובד וניתן לחסוך הרבה כסף.
ג. מס שבח – מס שבח ישולם על ידי המוכר, המס חל על ההפרש שבין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה. ההפרש הזה נקרא “שבח”. בגדול שיעור מס השבח הוא 25% מתוך השבח, ז”א אם רכשנו דירה ב-2 מיליון ₪ ומכרנו אותה לאחר תקופה מסוימת ב-3 מיליון ₪ , יש לנו השבחה של 1 מיליון ושומת המס תהיה על סך 250,000 ₪.
מצורף קישור להדמיית חישוב שומה עצמית למס שבח הקלק כאן
חשוב טרם המכירה להיעזר בעו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין, יש לקחת בחשבון ניכויים על תשלומים שרשות המיסים מכירה בהם כגון הוצאות ריבית של הבנק, שיפוץ הנכס שהביא להשבחתו, שכ”ט עו”ד ששילמתם, תיווך, מס רכישה, היטל השבחה ועוד מקרים.
במקרה ואתם מראש יודעים כי אתם הולכים לרכישה ומכירה, הקפידו לאסוף חשבוניות עם השם שלכם או החברה שלכם מאת ספקים ואנשי מקצוע (אדריכלים/ מהנדסים/ עו”ד/ מתווך/ יועץ מס/ קבלן שיפוצים) כדי להציג במכירה למס שבח שיכירו לכם בהוצאות. לוודא בנוסף שבחשבונית יופיע גם כתובת הנכס או גוש חלקה.
סוגיית המיסוי בתחום הנדל”ן הינה מורכבת מאד כי לעיתים רבות כאשר מדובר במס שבח או היטל השבחה, ישנו קושי לחשב אותו והחלק המורכב ביותר שהוא קריטי לקבלת ההחלטה האם לבצע עסקת נדל”ן. אבל לפני שנכנס לחלק של המורכבות, נגדיר ראשית את כל סוגי המיסים הקיימים בתחום הנדל”ן.
מס רכישה הוא מס שחל על הקונה בעת רכישת מקרקעין. מס הרכישה מתחלק בגדול ל-2 חלקים:
א.1. מס רכישה על נכס למגורים– בהגדרה זו יחול מס רכישה על “דירה” כמשמעותה בחוק המקרקעין, בקצרה החוק מסביר שכל נכס הראוי למגורים נחשב דירה (לא משנה אם זה בית קרקע של 500 מ”ר או דירה בגודל של 35 מ”ר המס הוא אותו מס)
מס רכישה על נכס למגורים מתחלק בגדול ל- 2 חלקים, דירה יחידה או דירה נוספת. קיימים הקלות ופטורים בכל מיני מקרים כמו עולים חדשים או העברה במתנה מקרוב משפחה או נכות מסוימת.
תחת הגדרת נכס שאינו למגורים ייכנסו לנו כל מה שבגדר “מקרקעין” ופשוט לא מיועדים למגורים כגון משרדים, חנויות, קרקע לבנייה (גם קרקע לבנייה למגורים נכנסת בהגדרה זו), קרקע חקלאית ועוד. שיעור המס במקרה זה הינו 6% משווי העסקה כפי שמופיעה בהסכם המכירה.
היטל השבחה הוא צורת מיסוי המשולמת לרשות המקומית (עירייה/ מועצה) תשלום היטל השבחה חל כתוצאה מהשבחת הנכס שבידיכם.
מס שבח ישולם על ידי המוכר, המס חל על ההפרש שבין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה. ההפרש הזה נקרא “שבח”.
מאמרים אחרונים:
כל מי שעובר על הדוחות שהוא מקבל מקרן הפנסיה שלו, נתקל במונח “מאזן אקטוארי”. אם תהיתם מה המשמעות של המונח הזה ואיך הוא משפיע על
מקדם מקצבה הוא מונח לא מוכר במיוחד בציבור הרחב, אך בעל משמעויות דרמטיות בכל מה שקשור לגובה הפנסיה שתקבלו בגיל הפרישה. באופן טבעי, כולם יודעים
אם אתם ניצבים בפני שיפוץ מקיף, כנראה שכבר נתקלתם במונח “כתב כמויות” והתוועדתם לצורך בו במסגרת תהליך ההכנה לשיפוץ. כתב כמויות מהווה את אחד המסכמים
בתחום הבנייה, לעבודות הגמר תפקיד משמעותי בהפיכת שלד של מבנה למרחב שאפשר לגור ולהתנהל בו. בגדול, עבודות גמר בניה כוללות את השלבים האחרונים של פרויקט
בעלי משרדים מכירים ומודעים לתפקיד החשוב של שיפוץ המשרד. בין אם מדובר בשיפוץ לשם תיקונים נקודתיים, ובין אם שיפוץ מקיף וכולל, שיפוץ איכותי משפיע בצורה