מה זה בדיקת זכויות בנייה?
“זכויות בנייה” או “אחוזי בנייה” הן למעשה מספר במטרים רבועים של בנייה מותרת לשימוש מוגדר מראש. לדוגמא במגרש של 500 מ”ר מותר לבנות 50% לשימושי מגורים. משמע שניתן להקים בית מגורים בשטח בנוי של 250 מ”ר. בתכניות החלות יהיו הגבלות נוספות של קווי בניין, הוראות לבנייה של מרתפים, ממ”ד, שטחי חנייה, גובה מבנה וכדומה. המושג “זכויות בניה” נפוץ יותר ביום יום מאחר שבתב”ע (התכנית שתקפה על המגרש) לרוב מחשבים זכויות בנייה באמצעות אחוזים משטח המגרש.
לא מעט אנשים נתקלים לפני ביצוע עסקה במקרקעין בהבטחות של המוכר או המתווך כי קיימות זכויות בנייה נוספות לנכס או הקרקע נמצאת בהליך הפשרה מחקלאי למגורים ועוד ועוד הבטחות. לכן חשוב מאוד לבדוק זכויות בנייה לנכס בטרם רוכשים אותו או לחילופין לבצע בדיקה סטטוטורית לנכס (אילו תכניות חלות עליו ומה המשמעות שלהן) ובכך להגיע למצב של כניסה “בעיניים פקוחות” לעסקה, עם ביטחון מלא של מה שאתם עתידים לרכוש!
בנוסף יש לקחת בחשבון שלפעמים המוכר לא מודע לזכויות נוספות שיש לו בנכס שפרסם למכירה או שיש הגבלות עתידיות שהוא לא מודע להן.
על ידי מי מתבצעת בדיקת זכויות בנייה?
לרוב בדיקת זכויות תבוצע ע”י אדריכל או שמאי או יועץ תכנון בעל ניסיון מספיק.
מה העלות הממוצעת של בדיקת זכויות בנייה?
בדיקת זכויות יכולה להיעשות במגוון דרכים וברמת פירוט משתנה, לרוב דו”ח פשוט יכול לנוע בעלות של 500 ₪ עד 2,000 ₪. מאוד תלוי במקרה ובנכס הנבדק. בכל מקרה חשוב להבין שרכישה של נכס כמו לדוגמא יחידת קרקע ללא בדיקת זכויות יכולה להיות טעות של עשרות ומאות אלפי שקלים במקרה הטוב כי הרי במידה והזכויות של הנכס אינם כפי שחשבנו או שהוצג לנו, לאחר הרכישה האחריות היא כולה על הרוכש. לכן בדיקה של 500 שקל שיכולה לחסוך את הטעות היקרה הזאת משתלמת מאד.
למי מתאים לבצע בדיקת זכויות לנכס?
כדי להבהיר את החשיבות של בדיקת זכויות ננסה לענות על השאלה למי זה מתאים ומתי כי זו שאלה שנשאלת המון יחסית. נעשה זאת כמה סיפורים ודוגמאות.
אם רכשתם לאחרונה רכב יד שנייה, אני מאמין שלקחתם את הרכב למכון בדיקה (עלות ממוצעת היא 600-800 ₪). אם אתם טורחים לבדוק שהרכב אכן תקין בשווי כמה עשרות אלפים אז נכס נדל”ן בעלות של מאות אלפים לא שווה לבדוק ?
הגיע אלינו משקיע אשר רצה לרכוש דירה בעיר מרכזית בגוש דן, המתווך בעסקה אמר לקונה כי ניתן לבנות על הגג עוד 25 מ”ר (ממש תוספת סוויטה). לאחר בדיקה שלנו עלה כי ניתן לבנות 35 מ”ר על הגג, מדובר בהפרש של 10 מ”ר בנוי – השווי המגולם של זכויות הבנייה הנוספות (רק ה-10 מ”ר) הוא עוד כ-150,000 ₪ בשווי הדירה!.
זוג שותפים עסקיים הגיע אלינו בטרם רכישת קרקע חקלאית אשר הובטח להם מפורשות גם על ידי המתווך וגם ע”י המוכר כי הקרקע נמצאת בהליך שינוי ייעוד. לאחר בדיקה שלנו, הסתבר כי אכן בוצע שינוי ייעוד אך לא שינוי מיטיב. בנוסף היו עתידים להיות מגבלות בנייה מחמירות בגלל קו מסילת רכבת בסביבה של הקרקע הנרכשת. מיותר לציין שלאחר קבלת הדו”ח אותם משקיעים ירדו מהעסקה ונחסך להם עוול בשווי של כמעט מיליון ₪!!
מה עוד אפשר ללמוד מבדיקת זכויות בנייה?
בנוסף לבדיקת זכויות בנייה, ישנם גורמים שייתנו לכם גם המלצות לעתיד כיצד ניתן להשביח את הנכס כגון אילו הקלות ניתן לקבל? האם שווה להגיש תב”ע והיתר להגדלת זכויות ? ועוד מקרים. אז לסיכום בדיקת זכויות בעצם חושפת בצורה שקופה ואובייקטיבית את מצב הנכס לאותה נקודת זמן ובנוסף יכולה להציג בפני הרוכש פוטנציאל עתידי עם השבחה טבעית או השבחה יזומה. מומלץ בחום לבצע את הבדיקה הזאת לפני רכישה של נכסים שעליהם לא ברור לנו מה בדיוק אנחנו רוכשים.
דוגמא של טבלת זכויות בנייה מתוך תוכנית עירונית חדשה שפורסמה:
מספר קומות מקסימלי | אחוזי בנייה מתחת לקרקע | אחוזי בנייה מעל הקרקע | גודל מגרש מינימלי |
---|---|---|---|
10 | 3 | 4.5 | 600 מ''ר |
3.3 | 5 | 800 מ''ר | |
3.6 | 5.5 | 1000 מ''ר | |
4 | 6 | 1200 מ''ר |
זאת אחת מהטבלאות זכויות בנייה כפי שהתפרסמה בתוכנית ח-619 ולרוב האנשים מדובר במספרים ואחוזים בלי יכולת להבין ולקשר באמת מזה אומר בפועל מבחינת יכולות בנייה בשטח. איש תכנון מקצועי ידע לנתח את כל התוכנית ביחס לאזור הרלוונטי ובעצם להוציא דו”ח מקיף ומפורט שמסביר בדיוק מה ניתן לעשות והאם ניתן לשפר אפילו את הזכויות.
סיכום
במקרים שבהם אנחנו עומדים לפני רכישה של נכס וזה לא משנה אם מדובר על יזם נדל”ן או אפילו רוכש פרטי, מומלץ בחום לבצע בדיקת זכויות בנייה לנכס על מנת להבין לעומק מהו בדיוק אותו נכס שעומדים לרכוש, מה הסטטוס שלו מבחינה תכנונית, זכויות בנייה, אפשרויות להגדלת צפיפות והשבחה טבעית או יזומה. האמת שגם אנשים שקיבלו נכס בירושה כמו יחידת קרקע באזור מסוים בארץ צריכים לשקול לעשות בדיקת זכויות בנייה להבין מה יש להם ביד. ישנם לא מעט אנשים שמספקים את השירותים של בדיקת זכויות בנייה אבל מעטים באמת יודעים לספק דו”ח מסודר של המצב הקיים ואפשרויות השבחה ומרבית האנשים והחברות מספקות רק דו”ח שמתאר מצב קיים.
“זכויות בנייה” או “אחוזי בנייה” הן למעשה מספר במטרים רבועים של בנייה מותרת לשימוש מוגדר מראש.
לרוב בדיקת זכויות תבוצע ע”י אדריכל או שמאי או יזם בעל נסיון מספיק
בדיקת זכויות יכולה להיעשות במגוון דרכים וברמת פירוט משתנה, לרוב דו”ח פשוט יכול לנוע בעלות של 500 ₪ עד 2,000 ₪. מאוד תלוי במקרה ובנכס הנבדק.
כל אדם העומד לפני רכישה של נכס ולא ברור לו הזכויות הקיימות לנכס או אלו תהליכים ותוכניות עתידיות מתקיימות לגבי אותו נכס צריך לבצע בדיקת זכויות שיכולה להציג בפניו בצורה ברורה ושקופה את המצב הקיים והפוטנציאל העתידי. רכישה ללא בדיקת זכויות יכולה להוביל לטעות בשווי עשרות ומאות אלפי שקלים.