הספר ‘כסף בעולם האמיתי’במתנה בחינם!  להורדה לחצו >>

חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

השקעות נדלן בפורטוגל

לפי הכותרת של התוכן סביר להניח שכבר הבנתם, החלטתי אחרי הרבה מחקר ומחשבה להשקיע ולהתקדם עם קניית נדלן בפורטוגל.חשוב לי להדגיש בשלב זה שכל הנתונים המספריים שכתובים בתוכן זה הינה נכונים למועד הכתיבה שלהם וסביר להניח שלא יהיו תקפים בעתיד כתוצאה מדינימיות השוק אבל אשתדל לעדכן מידי פעם את הנתונים.
אני אפרט את כל הסיבות כאן אבל בשורה התחתונה, עשיתי את זה בגלל יתרון מרכזי אחד שקיים בהשקעות נדלן בפורטוגל מבחינת הזדמנות, יתרון מרכזי שפשוט שיכנע אותי והוא נושא המימון. הבנקים הגדולים ביותר בפורטוגל נותנים משכנתא בתנאים שיכולים להגיע אפילו ל-80% מימון בריבית של כ-1% (פלוס מדד היוריבור) בשנה ל-30 שנה.  נכון לדצמבר 2023 תנאי ההלוואה הינם פחות טובים ומדובר על כ-75% מימון בלבד והבסיס להצמדה עדיין עומד על כ-1% אבל מדד היוריבור עלה.

 ובכל זאת, מימון זה ממש לא סיבה להשקיע במדינה וחייבים להתקיים גם סיבות ודרישות נוספות שאני חושב שצריך לקחת בחשבון כאשר שוקלים לרכוש דירה או נכס בחו”ל. אמנם, במידה ומדובר בשוק איכותי וטוב כמו ישראל למשל למימון יש משקל עצום כי למשל במידה והיו תנאי מימון כאלה בישראל מצב הביקוש בישראל היה בהרבה יותר קיצוני וגבוהה ביחס למה שמה היום. בנוסף, תנאי מימון טובים וגבוהים הופכים את ההחזר על ההון העצמי לבוא לידי ביטוי בצורה משמעותית וגבוהה יותר.

שימו לסרטון הבא שלי שמסביר את נושא הרכישה של דירה להשקעה בפורטוגל אך שימו לב שהתאריך של הסרטון הוא משנת 2022 ולכן יש דברים שהשתנו מאז ומה שכתוב בתוכן עצמו זה מה שרלוונטי נכון לדצמבר 2023.

רוצים לשמוע את המאמר בקובץ אודיו? אתם יכולים לעשות את זה על ידי לחיצה על ה״פליי״ בקובץ שמופיע למטה:

השקעות אחרונות של לקוחותינו בפורטוגל

עלות הדירה: 132,000 יורו.
שכירות: 750 יורו בחודש.
תשואה: 7%

עלות הדירה: 149,000 יורו.
שכירות: 750 יורו בחודש.
תשואה: 6%

סיור בפורטוגל מנקודת מבט של משקיע שרוצה לרכוש דירה- הסרט המלא עם אורי קוסקאס 

נדל״ן בפורטוגל - תוכן עניינים

נדלן בפורטוגל

מי שמכיר אותי ועוקב אחר הפעילות שלי והתכנים שאני מעלה, יודע שברמה האישית אני מאד מאמין בהשקעות נדל”ן בישראל ומבחינתי מדובר בעדיפות עליונה מבחינת סדר עדיפות מבין סוגי ההשקעות השונים. ובכל זאת, כחלק מגיוון ופיזור השקעות החלטתי לחפש הזדמנויות ייחודיות וכמובן לעשות המון שיעורי בית לפני שאני מקבל החלטה ולנסות אולי כן למצוא נכס להשקעה בחו”ל

האמת, שבתור בעל לאישה אמריקאית ואחרי מספר שנים שחייתי בארה”ב, בצורה טבעית שקלתי את ארצות הברית כמובן, בנוסף בחנתי מספר אזורים במזרח ומערב אירופה, יוון, ואפילו את מרוקו שלמען האמת נשמע הכי אטרקטיבית מהמון סיבות שונות והראשונה בהן היא התשואה אך לצערי הסיכון היה יחסית גבוה.

האם כדאי לרכוש נדלן בפורטוגל?

אז אוקי מימון הבנו, מה עוד קורה בפורטוגל ורלוונטי מנקודת מבט של השקעות נדלן בפורטוגל?  אז קודם כל לגבי פורטוגל עצמה צריך להכיר שהאקלים טוב לאורך כל השנה, חופים פנטסטיים עם אתרי גלישה ובילוי, אוכל נהדר, איכות חיים גבוהה ועלויות מחיה נמוכות, תשתיות טובות, היצע חינוכי ותרבותי עצום והעובדה שהמדינה נחשבת לבטוחה ויחסית אין לה סכסוכים או איומים עם מדינות שכנות. כל אלה הן רק חלק מהסיבות הבסיסיות שהפכו את פורטוגל לאופציה יחסית סולידית ובטוחה להשקעות נדל”ן מניב גם מהאפיק של תיירות וגם של השכרה למקומיים. 

בנוסף הפורטוגזים הם בעלי השכלה גבוהה וכמעט מחציתם יודעים לדבר לפחות שפה זרה אחת, בעיקר אנגלית וזה חשוב ועוזר גם להתנהל מולם מבחינה בירוקרטית.

בואו נתחיל מהסוף. אני רוצה להראות לכם את העסקאות האחרונות של לקוחותינו בפורטוגל. תשימו לב לאחוז המשכנתא, קניית מחיר הנכס, ואחוז התשואה החודשי.

עסקאות אחרונות של לקוחותינו בפורטוגל
(עסקאות עדכניות מהחודשים האחרונים)

כתובתמחירשכירותתשואהאחוז משכנתא
Nova do Covelo 105€125,000.00€700.006.72%75.00%
Doze Casas€140,000.00€700.006.00%70.00%
Rua de Costa Cabral, 630€182,000.00€900.005.93%75.00%
Pinto Bessa 584€167,000.00€850.006.11%75.00%
Rua da Alegria 968€146,000.00€700.005.75%60.00%
Rua Américo Gomes 22€135,000.00€700.006.22%75.00%
Rua Conde de Burnay, 20€160,000.00€800.006.00%60.00%
Rua do Almirante Leote do Rego 288€185,000.00€1,000.006.49%70.00%
Guimaraes 394€420,000.00€2,980.008.51%70.00%
Rua Prof. Antão Almeida Garrett, 76€194,000.00€1,050.006.49%75.00%
Rua do Campo Lindo, 320€213,000.00€1,300.007.32%70.00%
Hispano 1313€145,000.00€800.006.62%75.00%
Monsanto 156€140,000.00€750.006.43%70.00%
Rua de Egas Moniz 125€155,000.00€800.006.19%70.00%
Aval Cima€130,000.00€650.006.00%70.00%
Pinto Bessa 641€145,000.00€700.005.79%70.00%
Rua de São Rosendo, 357€188,000.00€1,000.006.38%65.00%
Pombeiro 253€140,000.00€800.006.86%75.00%
Rua das Flores 89€180,000.00€900.006.00%70.00%
Rua da Alegria 1021€130,000.00€750.006.92%70.00%
Pinto Bessa 584€138,000.00€800.006.96%70.00%
Bonjardim 1073€149,000.00€750.006.04%75.00%
Rua Latino Coelho 318€155,000.00€750.005.81%70.00%
Zaire 117€134,000.00€750.006.72%75.00%
Bonfim 513€182,000.00€1,000.006.59%50.00%
Helena 70€155,000.00€800.006.19%65.00%
Sao Vitor 82€149,000.00€850.006.85%70.00%
Monte Louro 31€155,000.00€850.006.58%70.00%
Zambeza 435€180,000.00€900.006.00%70.00%
Toudau 9€130,000.00€700.006.46%70.00%
Bragas 337€168,500.00€800.005.70%75.00%
Do Monte 457€140,000.00€800.006.86%75.00%
Formosa 136€150,000.00€700.005.60%75.00%
Laranjeira 145€187,500.00€1,000.006.40%75.00%
Da silva porto 232€135,000.00€730.006.49%70.00%
Forrester 780€163,000.00€950.006.99%75.00%
Lameira 2148€185,000.00€900.005.84%75.00%
Niassa 107€148,000.00€850.006.89%65.00%
Monosanto 120€139,000.00€800.006.91%75.00%
Pombeiro 88€137,500.00€750.006.55%70.00%
Santa Caterina 925€155,000.00€730.005.65%75.00%
isidro 34€152,000.00€660.005.21%75.00%
Calcade 26€190,000.00€1,200.007.58%50.00%
Lapa 51€170,000.00€900.006.35%75.00%
Cegonhas 35€140,000.00€680.005.83%75.00%
Bonjardim 810€122,000.00€625.006.15%75.00%

נכסים למכירה בפורטוגל

4 סיבות לקנות דירה להשקעה בפורטוגל (סרטון קצר)

תיירות בפורטוגל 

מבחינת תיירות, פורטוגל נבחרה ליעד הטוב ביותר; המדינה הטובה ביותר בעולם לביקור ויעדי הגולף והחופים הטובים ביותר באירופה לפי פרסי World Travel Awards. לאחרונה היא גם הייתה המדינה האירופית הראשונה שקיבלה את חותמת “מסעות בטוחים” שהוענקה על ידי מועצת הנסיעות והתיירות העולמית. זה מאפשר לנוסעים להכיר בפורטוגל כמי שאימצה פרוטוקולים סטנדרטיים בריאות והיגיינה גלובליים כדי לאפשר למבקרים לחוות “נסיעות בטוחות”.

מחירי נדלן בפורטוגל

טוב בואו נרד לחלק היותר מעניין בכל הנושא של נדל”ן בפורטוגל. הבנו שיש אחלה תנאי מימון, המדינה נחשבת לבטוחה והביקוש בה גבוה אבל בשורה התחתונה אם בהשקעות נדלן עסקינן, צריך לבחון את מחירי הנדל”ן מבחינת השקעות נדל”ן בפורטוגל. אז יחסית למחירים בישראל המחיר עבור מטר לפי אזורי ביקוש הינו יותר זול בצורה משמעותית. 

אבל צריך להבין שרכישת בית בפורטוגל התייקרה בהרבה כאשר המחירים עלו ב-56.8 אחוזים בין 2010 לרבעון השלישי של 2021.

אם לדייק, מחירי הנכסים בפורטוגל החלו לעלות בצורה משמעותית יותר ב-2014 ומאז הם עולים.

השנהשינוי המחירים בממוצע ארצי
20154.9%+
20165.7%+
20177%+
20189.7%+
201911.7%+
20206%+
20227.33%+
20238.75%+

אז מבחינת שווי עליית הנכס מחירי נדלן בפורטוגל, אפשר לראות שיש עלייה ברורה.

התשואה השנתית משכירות בפורטוגל -נדלן מניב פורטוגל

אז בדיוק כמו בישראל אין אחידות ותיאום בין הערים השונות ולמרות שכמובן עלות מגורים ושכירות עולה באזורי ביקוש השאלה שמשקיע צריך לשאול הינה-  לא מה גובה השכירות? אלה מהי השכירות ביחס לסה”כ סכום ההשקעה וגם ביחס להון העצמי.

בדיוק כמו בישראל גם ככל ששווי הנכס עולה ככה היחס לגובה השכירות עולה והתשואה השנתית יורדת. 

לדוגמא בתל אביב אמנם הנכסים מאד יקרים ועולים בקצב מטורף אך אם בודקים את התשואה השנתית עליהן משכירות מדובר על 1%-1.5% ואם נלך לפרפריה אז נמצא נכסים זולים משמעותית אך שהשכירות מניבה באזור ה- 4%-5%. 

אז כאשר מסתכלים על השקעות נדלן בפורטוגל ומחירי הנדלן בפורטוגל האמת שהמצב זהה לחלוטין לישראל. אם מסתכלים על אזורי ביקוש בליסבון העיר בירה אז מחירי הנדלן בפורטוגל גבוהים (עדיין יותר זולים ביחס למטר ורמת בנייה לישראל) והתשואה יכולה לנוע בין 1%-3% משכירות ואם מסתכלים על ערים אחרות למשל כמו פורטו ניתן לראות שהתשואה על הנכסים כבר יותר נעה לאזור ה-4%-7%. 

נדל”ן מניב פורטוגל

אחת היתרונות המהותיים ביותר בהשקעה בפורטוגל הינו שמדובר בהשקעה בנכס מניב שממש אפשר להנות מהשכירות וההכנסות בשוטף. גם כאשר לוקחים משכנתא של כ-75 אחוז בריבית של כ-3%-4%, ההחזר עדיין יוצא כמחצית מהשכירות. למשל בישראל במקרה הטוב המשכנתא והשכירות סוגרים אחת את השנייה. ולכן חוץ מכך שנהנים מעליית הערך והשקעה חסינת אינפצליה, רכישת דירה נדל”ן מניב בפורטוגל הינה השקעה מיוחדת וזאת מכיוון שהיא משלבת את כל היתרונות של השקעה נדלנ”ית לטווח הארוך ואת היתרונות שמשקיע מחפש מבחינה תזרימית והכנסות לטווח הקצר.

תשואה על הון עצמי בהשקעות בפורטוגל

אז לשאלה האם כדאי לרכוש נדלן בפורטוגל מבחינת שכירות ונדלן מניב, למען האמת השוק לא מביא איזו בשורה כמו מדינות אחרות שיודעות לייצר תשואה שנתית יותר גבוהה על סה”כ ההשקעה. אבל שוב צריך לזכור את החלק הכי חשוב! היתרון המרכזי בהשקעות נדלן בפורטוגל הן אחוז המימון הגבוהה ולכן אמנם על סה”כ ההשקעה התשואה טובה ויציבה אבל אם מסתכלים על התשואה ביחס להון העצמי שאנחנו שמים, התשואה היא מהגבוהות שקיימות בעולם. 

לדוגמא, אם רכשנו דירה ב-150 אלף יורו בפורטו שמכניסה 800 יורו כל חודש. נניח שהיינו צריכים לשים רק 37,500 יורו הון עצמי (כ-25 אחוז) והשכירות שנשארת בניקוי החזר המשכנתא הינו כ-350 יורו, אנחנו מסתכלים כבר על תשואה על ההון העצמי של נכס מניב עם כ-10% ואם נסתכל גם על עליית הנכס ומכירתו נגיד לאחר 5 שנים בעלייה של שווי נכס בכ-20% (לפי עליית הנכסים בחמש השנים האחרונות עלה יותר) אז עושים גם בנוסף לשכירות עליית שווי נכס של 100% על הון עצמי. אבל חשוב להבהיר שמדובר בחישוב גס וברוטו ללא כל התייחסות למיסוי והוצאות נלוות ברכישה.

אולי קצת סיבכתי את כל ההסבר לגבי השכירות אבל אל דאגה, בהמשך התוכן יהיה טבלאות מסודרות ומדויקות בנושא. פשוט חייבים להבין את זה כשמחשבים כי זה חלק מהשיעורי בית ובדיקה שעושים שבוחנים אלטרנטיבות להשקעות אחרות.

למה להשקיע בפורטוגל? כל הסיבות בתמונה אחת 

הסיבות להשקיע בפורטוגל

ניתוח ותיאור אזורי השקעה פוטנציאלים בפורטו:

שם האזוררקעמחירי הנדל"ן
Ribeiraהאזור הצמוד לנהר המפריד בין Porto לבין Gaya. החלק הכי תיירותי אליו כולם מגיעים. בזכות החלק התלול של האזור, כמעט כל הדירות רואות מים – האזור הולך ומשתפל ככל שמתקרבים לנהר. הבנייה עתיקה בסגנון אירופאי (מגוון צבעים) והרשות המקומית רוצה לשמר את צביון האזור לכן רוב הנכסים הינם לשימור. אין תייר שלא היה בפורטו ועבר דרך האזור. כדי לעבור לצד השני של הנהר צריכים לעבור דרך Ribeira. אווירה רגועה ושקטה עם קולות של שחפים ברקע.4,500-7,000 יורו למ"ר.
Baixaמרכז העיר – העיר העתיקה. מגוון רחב של סוגי נכסים ועירוב של בנייה ישנה וחדשה. טיילת סנטה קטרינה המפורסמת עוברת באזור הזה. הרשות המקומית מקפידה לשמר את חזיתות המבנים כדי לשמר את המקורות. אזור רווי מסעדות, בארים ובתי מלון. תיירותי מאוד. אזור של צעירים וחיי לילה.4,000-6,000 יורו למ"ר.
Cedofeitaנמצא מערבית לאזור BAIXA ומאופיין כאזור מודרני יותר. בנייה חדשה, בארים, מסעדות, המוזיאון העירוני, הקמפוס המרכזי, חנויות בוטיק ושלל אטרקציות לבילוי. אפשר ממש להבחין בהבדל הנדלנ"י בין האזור המזרחי BAIXA לבין המערבי CEDOFEITA בבנייה החדשה. החלק המערבי הרבה יותר מפותח. להבדיל משאר האזורים, זה אזור שמאפיין גם מבנים גבוהים עיקרם מסחריים.5,000-8,000 יורו למ"ר.
Boavistaהאזור הידידותי יותר לכיס. מאופיין בארכיטקטורה היסטורית עם כיכרות ופארקים יוצאי דופן. מחירי הנדל"ן באזור נמוכים יותר כי האזור נמצא ברמת שימור מחמיר ולכן לא נמצא הרבה נדל"ן חדש ויוצא דופן. מאופיין גם כאזור של ריבוי מקומיים שגרים בו כדרך קבע.3,500-5,000 יורו למ"ר.
Bonfimהחלק המזרחי ביותר ב"טבעת" של פורטו. בשנים האחרונות; 2020 התחילה התחדשות משמעותית של האזור שכן נחשב אזור עתיק ללא ריבוי בבנייה חדשה. המקומיים אוהבים מאוד את האזור כי הוא קרוב למרכז והמחירים בו עדיין "זולים" יחסית לשאר האזור בתוך ה"טבעת". מאופין באוכלוסיה מקומית, דירות סטנדרטיות ובתי קפה נוחים ושכונתיים.3,500-5,000 יורו למ"ר.
Paranhosאזור הסטודנטים. בית החולים הגדול ביותר נמצא באזור הזה – בית חולים סאו ג'ואו. ריבוי של מגורי סטודנטים ובנייה חדשה של מעונות. שכונות רחבות ידיים והמון סטודנטים ברחובות. אזור הרבה יותר מודרני אך מאוד ממוקד לאוכלוסיית הסטודנטים. יש כמובן מקומיים שגרים באזורים אלו בזכות הקרבה לכביש המהיר "הטבעת".3,000-4,500 יורו למ"ר.
Ramaldeאזור מגורים של מקומיים בלבד. מאופיין בבנייה חדשה וישנה. הבנייה החדשה מודרנית מאוד בסטנדרט גבוהה ויוצא דופן. שכונות שקטות עם פארקים וטבע רחב ידיים. השקעה סולידית במחיר זול יחסית והכנסה בטוחה לאורך זמן.3,000-6,000 יורו למ"ר.

עלויות לרכישת נדלן בפורטוגל?

בדיוק כמו שרוכשים נכס בישראל, צריך להבין כמובן שגם בחו”ל ובפורטוגל בפרט כמובן, לצערי הרכישה לא מסתכמת בכמה כסף עלה הנכס בלבד ויש הוצאות נלוות. חלק מההוצאות הם מחירים קבועים וחלק הם נגזרת של שווי הנכס (כמו שבישראל למשל עורך דין, מתווך או מיסוי שמושפע משווי הנכס).

NIF number

כאשר אנחנו רוצים לרכוש נדלן בפורטוגל ולפחות חשבון בנק ולהתנהל מול רשויות המס בסופו של דבר יש תהליך בירוקרטי, הרבה ניירת וגם פתיחת ישות כלשהי שבמקרה של פורטוגל מדובר על NIF number שזה בעצם מספר מס אישי ואף אחד לא יכול לעשות שום פעילות פיננסית או עסק בלי המספר הזה.  הדרך המומלצת לעשות זאת היא בעזרת יועץ מס או עורך דין מקומי. הסכום יכול לנוע בין 1,000-2,500 שקל (500 יורו בערך) כאשר הרוב הולך על השירות עצמו ולא האגרה שהינה יחסית זולה.

עו”ד נדלן בפורטוגל

ליווי משפטי ברכישת נכס בפורטוגל 

 בדיוק כמו בישראל, גם בפורטוגל תהליך רכישת דירה נדרש עורך דין שיעשה את תהליכי הרישום המשפטי של הנכס, הערות אזהרה ועוד בקשות הנדרשות על ידי הבנק במקרה של לקיחת משכנתא. עלות עורך דין מקומי לכל התהליך הזה נע באזור ה-2,500 יורו . אגב, שכר עורך דין בפורטוגל זה מחיר אחיד כפי שדורש העורך הדין ולא כמו בישראל שמבקשים אחוז מסוים משווי הנכס.

נוטריון לפורטוגל

 כאשר רוצים לבצע תהליכים בפורטוגל אז בסופו של דבר נדרשים לעבור מספר תהליכים כמו למשל פתיחת חשבון בנק , הרכישה עצמה של הנכס, קבלת המשכנתא וכדומה. על מנת לעשות זאת ובפרט אם מדובר באזרח זר, נדרשים לספק מסמכים החתומים על ידי נוטריון ולכן יש לקחת הוצאות אלה בחשבון. מניסיון לפי כמות הפעמים שצריך להשתמש בנוטריון העלות הטוטאלית פה בארץ ובפורטוגל מגיעה לאזור ה-1,500 יורו.

עמלות ואגרות בפורטוגל

מדובר על כסף קטן אבל עדיין צריך להכיר שכמו בכל תהליך רכישת דירה בישראל, גם כאשר עושים השקעות נדלן בפורטוגל יש מספר אגרות כמו למשל פתיחת תיק משכנתא, שמאות והערכת נכס וכדומה. מנסיון סה”כ האגרות מגיע לאזור ה-720 יורו.

שלבים בתהליך רכישת דירה בפורטוגל

מיסוי נדלן בפורטוגל

אז בדיוק כמו שבישראל יש היטל השבחה, מס רכישה, מס שבח וכו. גם המיסוי בפורטוגל בתחום הנדלן רוצה לתת נגיסה ברווחיות המשקיעים. 

יש אמנת מס בין ישראל לפורטוגל ולכן אפשר לעשות תיאום מס אך בכל זאת צריך לדווח בשתי המדינות ולעשות תכנון מיסוי חכם בכל הקשור לתשלומי המס מרווחים.

 בהערת ביניים בתחום המיסוי בפורטוגל יש לציין שפורטוגל  מקלט המס הטוב ביותר של האיחוד האירופי לגמלאים ויחידים בעלי הון גבוה (פטור ל-10 שנים מרוב הכנסות המקור שאינן פורטוגליות). זוהי גם אחת המדינות המובילות בעולם לקנות ולהחזיק נדל”ן. 

לעניינו- בכל הקשור לנושא של השקעות נדל”ן בפורטוגל צריך להכיר מספר היבטים הקשורים למיסוי.

IMT מס העברה 

בשפה פשוטה מדובר על מס רכישה בפורטוגל לנכסים שנע באזור ה-5% מסה”כ גובה הסכום לדירה ממוצעת. מדובר על מס פרוגרסיבי. לדוגמא עד אזור ה-92 אלף יורו אין מס ומעל עד לסכום של 126 אלף יורו בערך זה 2% ומעל לזה המס מתחיל לעלות ל-5% וכן הלאה( יש טבלה מדויקת ממש בהמשך). מה שחשוב לדעת זה שאם מוכרים את הנכנס בתקופה של 36 חודשים (שלוש שנים) אז אפשר לקבל החזר של המס הזה וזה רלוונטי כמובן למי שרוצה להרוויח על ההון העצמי והעלאת הערך ולמכור.

מדרגות המיסוי לרכישה פורטוגל

סכום הנכסגובה מס רכישה IMT
€92,407.000%
€92,407 עד ל- €126,4032%
€126,403 עד ל- €172,3485%
€172,348 עד ל- €287,2137%
€287,213 עד ל-€574,3238%
€547,323 עד €1,000,0006%
€1,000,000 ומעלה7.50%

תוצאות החישוב 

נקח לדוגמא נכס ששווה 150,000 יורו:

סכום הנכס€150,000.00
מס בולים 0.8%€1,200.00
מס IMT€1850.86
סה”כ מס לשלם€3,050.86

IS מס בולים

סוג של מס ערך מוסף כמו מע”מ שפשוט צריכים להוסיף ועומד על 0.8% אחוז. 

תשלום מס רווח על שכירות בפורטוגל 

בישראל במידה והרווח משכירות עולה על כ-5,200 ש”ח אז יש מס פרוגרסיבי של כ-10% לדוגמא וישנו מנגנון דומה בפורטוגל שצריך להכיר.

 ועכשיו לחדשות המעצבנות, המס על רווחים משכירות בפורטוגל הינו 28%. במידה ומדובר בחברה מקומית אז זה 21% ולכן יכול להיות שזה עדיף במידה ויש כיוון לרכוש מספר רב של נכסים עם השנים ובתקציבים גבוהים יותר.  מין הסתם המס מחושב בניכוי ההוצאות ולהזכירכם יש הוצאות נלוות. אבל נניח שהמס היה אפילו בפורטוגל 0, בגדול בישראל עדיין היינו צריכים לדווח על הכנסות משכירות בפורטוגל וההכנסות האלה נחשבות לאדם הממוצע כרווחים מהשקעות ולא שכירות ולכן מס רווחי הון בכל מקרה מגיע לאזורים האלה. 

לצערי הרב זה העולם שחיים בו ואנחנו כבר יודעים שמערכת המיסוי בישראל ובכלל בעולם משחר ההיסטוריה לא הוגנת ובכל מקרה, כל שקל שנכנס ולא משנה מאיזו השקעה נדרש במיסוי. מה שמוביל למשקיעים רבים אשר פועלים מעבר לים לפעול כנגד החוק ולא לדווח ולחיות עם הסיכון שיתפסו בהעלמת מס.

*מיותר לציין אך אציין ואבהיר שאני כמובן ממליץ לפעול כחוק ולשלם מיסים כפי שנדרש ;).

טבלת הוצאות והכנסות לרכישת דירה בפורטוגל לדוגמא :

מחיר הנכס150,000 יורו
הון עצמי נדרש (25%)37,500 יורו
משכנתא (75%)112,500 יורו
תשלום חודשי של משכנתא ל-30 שנה עם ריבית של 1%+מדד היוריבור לשנה450 יורו
הכנסה משכירות חודשית (6% תשואה שנתית)800 יורו
IMT מס העברה1,850 יורו
מס בולים IS 1,200 יורו
נוטריון 1,000 יורו
אגרות ועמלות1,000 יורו
הוצאות משפטיות- עו”ד נדלן בפורטוגל2,000 יורו

 

טבלת תשואות נדלן מניב פורטוגל לדוגמא

הון נדרש – הון עצמי לרכישה +הוצאות44,500 יורו
הכנסות משכירות (12 חודש*דמי שכירות)-(הוצאות משכנתא+מיסוי משוער3,000 יורו 
אחוז תשואה נטו שנתי על הון עצמי משכירותכ- 6.7%  
אחוז תשואה שנתי משכירות ברוטו לפי מחיר הנכס (שכירות שנתית חלקי עלות הדירה)כ- 6.4%
שווי נכס לאחר שנתיים (ממוצע עלייה שנתי 5%)165,375 יורו
תשואה על הון עצמי מעליית ערך בלבד לאחר שנתיים34.7%
תשואה על הון מרווחי שכירות+עליית ערך לאחר שנתיים+החזר מס IMT54.8%

אני מניח שזה נראה קצת סלט למי שלא ממש ירד לעומק המספרים אבל חשוב להבין שיחסית מדובר על מספרים שמרניים. 

ניהול נכס בפורטוגל בשלט רחוק – האם באמת חייב חברת ניהול מקומית?

מאד נהוג בהשקעות נדל”ן בחו”ל למצוא להשתמש בחברת ניהול במדינת היעד ולשלם ריטיינר חודשי שתטפל בכל מה שקשור לנכס מבחינת בעיות תחזוקה וכו. לרוב אותן חברות ניהול לוקחות באזור 6-10 אחוז מסה”כ השכירות הנכנסת. זה באמת מאד נוח להרבה מאד אנשים שלא רוצים להתעסק בשום דבר שקשור לנכס אבל למען האמת ברמה האישית אני חושב שלא באמת צריך חברת ניהול מקומי. אסביר, בתור אחד שיש לו נכסים נוספים בישראל, חוץ מאשר מציאת שוכר אני יודע היטב שאין כמעט שום התעסקות עם הנכס בשוטף. לעיתים באמת יש תקלה כלשהי באחד הנכסים אבל בגלל שאיני איש מקצוע גם ככה, אני פשוט מאתר את איש המקצוע הרלוונטי או מבקש מהשוכר לעשות זאת ומתנהל כספית מול. ככה אני פועל בארץ והאמת היא שגם בישראל, בכף רגלי כמעט ולא דרכה בנכסים שהשקעתי בהם. כנ”ל לגבי חו”ל, אני משתמש בחברת תיווך מקומית לאתר שוכרים, מצאתי מספר בעלי מקצוע טובים היכן שהשקעתי (פורטו פורטוגל) ואם תהיה בעיה כלשהי, אצור איתם קשר שיטפלו בבעיה דרך בהודעה או בשיחת טלפון פשוטה. בכל מקרה זאת דעתי בנושא ואני שמח שבמקרה של השקעות נדלן בפורטוגל וליתר דיוק נדלן בפורטו הסיפור היה מאד קל ופשוט.

האם צריך ויזה לפורטוגל? כמה זמן אפשר להישאר בפורטוגל?

החדשות הטובות הן שישראלים לא צריכים ויזה לפורטוגל נכון ל-2022 ומקבלים אישור לשהות במדינה עד 90 יום ללא צורך באישורים מיוחדים. אם רוצים להישאר יותר אז בגדול ישנן שלוש קטגוריות של אשרות פורטוגזיות: אשרות שהייה קצרות, הידועות גם בשם ויזות שנגן, המיועדות לשהייה של עד 90 יום כפי שהוסבר. אשרות שהייה זמנית לאומיות, שהן לשהייה של עד שנה. ואשרת שהייה לאומית ארוכה, המכונה גם אשרות שהייה, המיועדות לשהייה של למעלה משנה.

האם יש יתרון בלהיות אזרח פורטוגלי ברכישת נכס?

האמת היא שבכל תהליך רכישת הנכס להפתעתי הרבה אין יתרונות כלשהן ברכישת נכס להשקעה וצריך לזכור ולהבין, מה שמעניין את הפורטוגלים בעיקר זה שכסף זר יכנס לארץ ופחות מעניין אותם התנאים המקומיים ולכן התנאים כאלה אטרקטיביים עבור זרים. 

למי מתאים לרכוש דירה בפורטוגל?

  1. אנשים שכבר יש להם נכס בישראל ורוצים לפזר את הסיכון או פשוט לא רוצים להיות מוגבלים ב-50% משכנתא או לשלם מס רכישה של 8% מסה”כ שווי הנכס.
  2. אנשים בעלי הון עצמי נמוך יחסית של כ-100 אלף ש”ח נזיל או אפילו במכשירים פיננסים כמו קרן השתלמות וגמל להשקעה שלא יכולים לרכוש נכס בישראל ורוצים לרכוש נכס במיקום טוב.
  3. משקיעים שרוצים לעשות תשואה גבוהה על הכסף שלהם בהשקעות נדל”ן יציבות עם סיכון נמוך.
  4. משקיעים אשר מבינים את הערך הרב במינוף של 80% מימון בתנאים אטרקטיביים.


שירותי ליווי לרכישת דירה בפורטוגל

לאחר המסע שעברתי בפורטוגל החלטתי להקים צוות שכולל עורך דין, נוטריון, מתווכים, אנשי מקצוע מקומיים וכל הגורמים הרלוונטיים לתהליך רכישת דירה בפורטוגל.

ביחד עם הצוות אני עוזר לישראלים אחרים ומלווה אותם בכל התהליך מהקצה אל הקצה ובעצם מספק להם שירותי ליווי ויעוץ אובייקטיביים לחלוטין.

מה כולל שירותי ליווי ברכישת דירה בפורטוגל?

1. ליווי בפתיחת ישות משפטי ומיסוי בפורטוגל.
2. ליווי בפתיחת חשבון בנק.
3. סקירה והכרות עם פורטוגל לפי אזורי ביקוש.
4. איתור נכסים והשקעות אטרקטיביות בפורטוגל.
5. משא ומתן לרכישת הנכס במטרה לרכוש במחיר אטרקטיבי
6. ליווי משפטי בהסכם רכישת הנכס.
7. ליווי בקבלת משכנתא בתנאים אטרקטיביים של כ- 75% מימון ובריבית של כ-1% שנתי+מדד היוריבור.
8. פיקוח תהליך הרכישה.
9. עזרה וליווי במציאת שוכר במחיר הוגן..
10. שירות ניהול הנכס ללא עלות בשנה הראשונה

סיור בפורטוגל מנקודת מבט של משקיע שרוצה לרכוש דירה- הסרט המלא עם אורי קוסקאס

סיכום

ישראל היא אחת המדינות הטובות בעולם להשקעות בתחום הנדל”ן ואני מאד ממליץ לאנשים בעדיפות ראשונה להשקיע תמיד בישראל. בכל זאת, שווה לקחת בחשבון השקעות נדלן בחול ובפרט בפורטוגל רק אם מדובר על חלק מאסטרטגיית השקעות ברורה הכוללת פיזור השקעות ואחרי שנעשה מחקר שוק מקיף בנוסף אני אישית חקרתי את הנושא לעומק והחלטתי להשקיע לעצמי דווקא בפורטו בפורטוגל בגלל כל אותן סיבות שפירטתי במסמך תוכן זה ואם את או אתה רוצים שאעזור להם לבצע השקעה בפורטוגל בדיוק כמו שאני עשיתי, אני בשמחה יעזור לכם וחשוב להדגיש ולהבהיר שאני מתכוון אך ורק ללוות אתכם ולייעץ כי כפי שאני מסביר תמיד בכל הקשור להשקעות ופיננסים, המשקיע חייב לשמור על שליטה והבנה לאורך כל הדרך.

שאלות ותשובות – השקעות נדל״ן בפורטוגל

עדיף להשקיע ראשית בישראל אך יש יתרונות רבים להשקעה בחו”ל. בכל מקרה ולא משנה באיזו מדינה מחליטים להשקיע, יש לקחת בחשבון משתנים רבים חוץ מהתשואה על ההשקעה וזה שוק הנדל”ן המקומי, תיירות, איומים על המדינה, מימון אפשרי, ביקוש, יחסיה עם ישראל, מיסוי, יכולת ניהול ועוד הרבה משתנים נוספים. לאחר מחקר מקיף וכחלק מפיזור השקעות מומלץ לשקול להשקיע בחו”ל.

פורטוגל הינה יעד מומלץ להשקעות נדלן ובעיקר בגלל שהמדינה מעודדת השקעות זרות והבנקים המקומיים יכולים לתת עד 90% מימון לרכישת נכס בריבית אטרקטיבית של כ-1%. בנוסף האקלים טוב לאורך כל השנה, חופים פנטסטיים עם אתרי גלישה ובילוי, אוכל נהדר, איכות חיים גבוהה ועלויות מחיה נמוכות, תשתיות טובות, היצע חינוכי ותרבותי עצום והעובדה שהמדינה נחשבת לבטוחה ויחסית אין לה סכסוכים או איומים עם מדינות שכנות הופכות את ההשקעה יחסית

לסולידית. בנוסף התשואה השנתית על סה”כ ההשקעה הינה באזור ה- 5%-7% ובגלל אפקט המימון הגבוה התשואה על ההון העצמי גבוהה בצורה דרמטית מרוב מדינות העולם.

פורטוגל נבחרה ליעד הטוב ביותר; המדינה הטובה ביותר בעולם לביקור ויעדי הגולף והחופים הטובים ביותר באירופה לפי פרסי World Travel Awards. לאחרונה היא גם הייתה המדינה האירופית הראשונה שקיבלה את חותמת “מסעות בטוחים” שהוענקה על ידי מועצת הנסיעות והתיירות העולמית. זה מאפשר לנוסעים להכיר בפורטוגל כמי שאימצה פרוטוקולים סטנדרטיים בריאות והיגיינה גלובליים כדי לאפשר למבקרים לחוות “נסיעות בטוחות”.

יחסית למחירים בישראל המחיר עבור מטר לפי אזורי ביקוש הינו יותר זול בצורה משמעותית. אבל צריך להבין שרכישת בית בפורטוגל התייקרה בהרבה כאשר המחירים עלו ב-56.8 אחוזים בין 2010 לרבעון השלישי של 2021.

כאשר מסתכלים על השקעות נדלן בפורטוגל ומחירי הנדלן בפורטוגל האמת שהמצב זהה לחלוטין לישראל. אם מסתכלים על אזורי ביקוש בליסבון העיר בירה אז מחירי הנדלן בפורטוגל גבוהים (עדיין יותר זולים ביחס למטר ורמת בנייה לישראל) והתשואה יכולה לנוע בין 1%-3% משכירות ואם מסתכלים על ערים אחרות למשל כמו פורטו ניתן לראות שהתשואה על הנכסים כבר יותר נעה לאזור ה-4%-7%.

כמובן שליסבון הינה עיר הבירה ולכן מבחינת תיירות ושיקולים למשל של שכירות קצרת טווח היא עדיפה אך אם שוקלים למצוא שוכרים מקומיים לשכירות ארוכת טווח ישנן ערים נוספות מומלצות מבחינת ביקוש ויציבות כמו למשל פורטו.

השאלה היא כללית מידי אבל ישנן נכסים בפורטוגל בערים מרכזיות אפילו בסכומים של 80 אלף יורו וכמובן שהמחירים יכולים להגיע למיליונים כמו בכל מדינה מודרנית.

יש לקחת בחשבון עלויות של מס רכישה הכוללת מס IMT שגובהו נע באזור ה- 5% ומס ערך מוסף שנקרא גם מס בולים IS בגובה של 0.8%. בנוסף יש לקחת בחשבון הוצאות עו”ד נדלן בפורטוגל וגם בישראל, נוטריון, אגרות ועמלות נוספות.

להבדיל מישראל, נהוג לקחת תיווך רק מצד המוכר בעסקאות נדלן בפורטוגל אך כן משלמים למתווך חודש שכירות במידה והוא מוצא שוכר לנכס.

  1. ליווי בפתיחת ישות משפטי ומיסוי בפורטוגל.
  2. ליווי בפתיחת חשבון בנק.
  3. סקירה והכרות עם פורטוגל לפי אזורי ביקוש.
  4. איתור נכסים והשקעות אטרקטיביות בפורטוגל.
  5. משא ומתן לרכישת הנכס במטרה לרכוש מתחת למחירי השוק.
  6. ליווי משפטי בהסכם רכישת הנכס.
  7. ליווי בקבלת משכנתא בתנאים אטרקטיביים של לפחות 75% מימון ובריבית של כ-1% שנתי.
  8. פיקוח תהליך הרכישה.
  9. ליווי במציאת שוכר במחיר הוגן.
  10. חיבור לאנשי מקצוע ותפעול הנכס ללא עלות חודשית או דמי ניהול!

המס בפורטוגל עומד על כ-28 אחוז מהרווח בניכוי ההוצאות אך ניתן לקבל הטבות מס במצבים שונים. בכל מקרה יש לזכור שעל אזרח ותושב ישראל יש לדווח בשתי המדינות ולדעת שיש אמנת מס בין המדינות ולכן ניתן לעשות תיום מס.

במידה וחיים בפורטוגל יותר קל לקחת משכנתא ולרכוש נכס כי יותר קל ללמוד את המצב הפיננסי של הלקוח בעקבות תנועות אבל בשורה התחתונה אין הרבה הבדל כי המדינה הרי מעודדת השקעות נדלן בפורטוגל על ידי זרים ולכן התהליך יחסית מאד נוח וידידותי גם למי שלא.

זאת כמובן לא חובה אך מאד נהוג בהשקעות נדל”ן בחו”ל למצוא להשתמש בחברת ניהול במדינת היעד ולשלם ריטיינר חודשי שתטפל בכל מה שקשור לנכס מבחינת בעיות תחזוקה וכו. אני ברמה האישית חושב שלא באמת צריך חברת ניהול מקומי.  חוץ מאשר מציאת שוכר אני יודע היטב שאין כמעט שום התעסקות עם הנכס בשוטף. לעיתים באמת יש תקלה כלשהי באחד הנכסים אבל בגלל שאיני איש מקצוע גם ככה, אני פשוט מאתר את איש המקצוע הרלוונטי או מבקש מהשוכר לעשות זאת ומתנהל כספית מול.

מפה – פורטוגל

רוצים לקרוא עוד על פורטוגל? פורטוגל מתוך ויקיפדיה

קטגוריה:
תמונת מחבר

אורי הינו יזם עסקי ובעלים של חברות בתחום הנדל”ן, פיננסים והפינטק.

אורי מספק שירותי ייעוץ בתחום העסקי, הנדל”ן ופיננסים לחברות ואנשים פרטיים

עם התמחות בבניית אסטרטגיית לצמיחה כלכלית ופתרונות מימון.

רוצה ליצור קשר עם אורי לקבל התייעצות בנושא מסוים?

השאר פרטים והוא יחזור אליך בהקדם.

המאמרים הנצפים ביותר:

אני מזמין אותך להרשם לרשימת התפוצה של אורי ולקבל תוכן ששוה המון – בחינם. בלי ספאם ובלי חרטות.

הרשמו עכשיו בטופס למטה, אין צורך בטלפון. מאחל לכם דרך חדשה של צמיחה פיננסית!

מאמרים נוספים ב-
אתה מתעניין ברכישת נכס בחו”ל? רוצה לבחון את האופציה של קניית דירה בפורטוגל?
השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם לעזור לך בתהליך
חברת ניהול נכסים
חברת ניהול נכסים בפורטוגל- PlayAs

אולי אחד החששות הגדולות ביותר לרוכשי נדל”ן בפורטוגל או אפילו למתעניינים הינו נושא חברת הניהול ובצדק! למרות שפורטוגל הינה מדינה יחסית קלה מבחינת עבודה מול

קרא עוד »
איך להגיע לחירות כלכלית?
איך להגיע לחירות כלכלית?

שם מפוצץ לכותרת ותנו לי כבר להסיר לכם ספק ולא מדובר באיזה תוכן שיווקי של ”פיצחתי” איזו שיטה ובטח לא מנסה למכור לכם שום דבר

קרא עוד »
משקיע כשיר
משקיע כשיר

מרבית האנשים אינם מכירים את המונח משקיע כשיר וזאת מהסיבה הפשוטה שהמונח לא רלוונטי למרבית הציבור. אך אם להיות כנים, אין אדם שלא היה רוצה

קרא עוד »
חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

התחברות ללוח בקרה

חיפוש
סגור את תיבת החיפוש
יש לך שאלה?
חיפוש
סגור את תיבת החיפוש
יש לך שאלה?
חיפוש
סגור את תיבת החיפוש
לא יודע/ת איך להשקיע נכון את הכסף שלך?
חיפוש
סגור את תיבת החיפוש
יש לך שאלה בתחום שוק ההון?
חיפוש
סגור את תיבת החיפוש
מחפש/ת ייעוץ מקצועי בישראל?