נדל"ן

השקעות בחו”ל

מה צריך לדעת על השקעות נדל''ן בחול?

אחד התחומים הכי פופולריים בעשורים האחרונים ובמיוחד עכשיו בקורונה הינם השקעות נדל”ן במדינות זרות כמו ארה”ב, גרמניה, פולין, יוון, ספרד, פורטוגל וכן הלאה.

למה כל הרבה ישראלים מתפתים לעשות זאת? היתרונות הם די ברורים:

1.יכולת– במדינות מסוימת קיימת היכולת לקנות נכנס נדל”ן מניב בסכומים נמוכים יחסית שבישראל לא קיימים כמו למשל דירה ב 50 אלף דולר.

2.תשואה- לעיתים רבות התשואה באותן מדינות תהינה גבוהה משמעותית מאשר בישראל. כיום התשואה לדירת מגורים בישראל נעה בין 2.5%-5% (תלוי באזור ההשקעה). בארה”ב התשואה יכולה להגיע ל12% ואף יותר במקרים נדירים.

3.מימון– על מנת לעודד השקעות זרות, בחלק גדול מהמדינות אללו, הבנקים מאפשרים תנאי מימון בריביות, אחוז ההלוואה משווי הנכס ובדיקת הנאותות שבישראל כה קשה.

4.מידע מקדים על הנכס- באירופה ובארה”ב, קיימים מאגרי מידע ממשלתיים אשר מספקים לנו מידע מקדים שאפשר לבדוק דרך המחשב בבית כגון היסטוריית מכירות ושווי של הנכס, בעלויות קודמות, זכויות בנייה, ייעוד הקרקע של הנכס, רמת פשיעה באזור, סטטיסטיקה על נכסים בשכירות מול נכסים בהן מתגוררים הבעלים, סטטיסטיקה על נכסים מאוכלסים אל מול “דירות רפאים” ועוד. מערכות אלו מורידות משמעותית את הסיכון שלנו בתוק משקיעים.

חברות ישראליות רבות קמו בשנים האחרונות במטרה להקל את תהליך הרכישה של נכס בחו”ל ואף לתת שירותי ניהול. אותן חברות באמת מתארות את עולם ההשקעות בחו”ל כאפיק הרבה יותר משתלם למשקיע הישראלי מאשר אפשרויות ההשקעה בישראל.

אך כמו כל דבר טוב בחיים גם כאן ישנן את האותיות הקטנות שעליכם לדעת והם החסרונות כמובן:

1.מצג שווא- אמת, כשמדברים על סכום התשואה אשר יכנס ברמה השנתית מנכס מניב במדינה זרה, התשואה גדולה ואף כפולה מישראל. אבל הסכום אותו מציגים למשקיע ב99% הינו הסכום ברוטו! כלומר, מאותו סכום ראשית יש לנקות מס שמדינות זרות כמו למשל ארה”ב דורשות לשלם מכל בעל נכס (בכל מדינה סכום המס שונה כמובן) וקיימים גם סוגי מיסים שאין בישראל (לכן לא בכל מקרה ניתן להשוות). לאחר המיסוי ישנה כמובן חברת הניהול שמטפלת לכם בנכס בשוטף מול הדיירים והיא גובה ממכם תשלום חודשי ובסוף יש כמובן את החברה הישראלית שמטפלת לכם בכל העסקה והבירוקרטיה (שגם עולה כסף על אגרות, הקמת חברה ועוד.)  ומלווה אתכם לאורך כל הדרך, גם להם הרי מגיע משהו לא?…

ולכן, לאחר שמקזזים את כל אותן עלויות נלוות מגיעים לאחוזי רווח משמעותית נמוכים. אך ייתכן שבכל זאת יהיו יותר גבוהים מאחוזי התשואה אשר ניתן להשיג בישראל. בשלב זה כבר עולה השאלה של עלות מול תועלת.

2.אפיק תשואה/יציבות- כפי שצוין, כתשואה שנתית אותה מקבלים מדמי השכירות, לרוב התשואה באותן מדינות אטרקטיביות תעלה על ישראל. אבל כאשר מדברים על עליית ערך הנכס בצורה טבעית עם הזמן. ישראל היא נמצאת בין המקומות הראשונים בעולם מבחינת אטרקטיביות. בכל רחבי ארץ ישראל, שווי הנכסים עלה בעשרות אחוזים ואף במאות אחוזים רק ב 10-15 שנים האחרונות. כמובן שזה משתנה מאזור לאזור ומסוג הנכס (קרקע, פרטי, מסחרי). הנדל”ן בארץ נמצא בעלייה מגמתית (למרות המשברים שהיו) וכלכלת המדינה היא מהיציבות בעולם. אם נבחן את המצב מקום המדינה ועד היום, נשים לב שמגמת העלייה לא עצרה לעולם. היו מספר פעמים כמו למשל ב2008 שעליית מחירי השוק הואטה, אבל עצירה או ירידה של יותר מ1%-2% בשנה לא קרה. לעומת זאת, אם נסתכל על המשבר העולמי ב2008, כמעט כל מחירי הנדל”ן בעולם צנחו ובפרט בארה”ב שם שווי הבתים באזורים מסוימים ירדו אף ב70%. בישראל זה לא קרה.

3.שליטה- כאשר מחזיקים בנכס בחו”ל לרוב ישנו תהליך של בירוקרטיה לא פשוט של הקמת עסק/חברה שתחזיק בנכס, בנוסף ישנו תהליך מיסוי כפי שהוזכר, פגמים או בעיות שיש לטפל בהם בנכס וכמובן מציאת שוכרים וגביית הכסף מהם. כל הצרכים האלה הופכים את המצב לכמעט בלתי אפשרי לשליטה ישירה וכן ישנו צורך בחברות ניהול והשקעות שמתמחות בסוג כזה של ההשקעה. הבעיה העיקרית והברורה כאן הינה התלות באותן חברות. אתה צריך להסתמך עליהם כמעט בצורה מוחלטת ולבנות על כך שהן חברות אמינות. חלק גדול מהלקוחות של אותן חברות מעולם לא באמת היו בנכס עצמו. כמו כן, במידה והחברה פושטת רגל או קורסת מסיבה כזו או אחרת אתה נאלץ להתמודד עם העובדה שיש לך נכס במדינה זרה וכל הטיפול הבירוקרטי שמתלווה לזה.

4.הונאה- לצערנו קיימות חברות אשר מרמות את לקוחותיהם, רוב ההונאות מזכירות את “הונאת פונזי” שבהסבר קצר זה בנוי בצורה הבאה:

אומרים לך שהנכס עולה 50,000 דולר, והוא מחזיר תשואה שנתית של 8% בשנה קרי, 330 דולר בחודש. אבל ברגע שהלקוח משלם הוא כן רואה רווחים אבל הם נגזרים מקרן ההשקעה (ישלמו לכם את “דמי השכירות” אך הם יהיו מתוך ה-50 אלף שהושקעו). היו גם מקרים שמכרו נכסים בשווי גבוה ב-20% משווי השוק האמתי שלהם ואז הלקוחות לא הצליחו/לא רצו למכור את הנכס כי למה שיפסידו?

אני לא טוען חלילה שכל מי שמציע השקעות בחו”ל הוא נוכל, אך חשוב שתגנו על עצמכם ותדעו לעשות את אותן בדיקות.

 

נישה אחרת של משקיעי חו”ל הינם אנשים שפשוט עושים את כל התהליך לבדם ואז בצורה זאת הם לפחות שומרים אצלם את השליטה וההבנה באותה עסקה. כמו כן, הם כמובן חוסכים משמעותית בעלויות הרכישה ועלויות הטיפול שמסביב. כמו שכבר הבנתם מתחילת המדריך, הגישה שלנו אומרת שכן כדי לחקור, להיכנס לעומק העסקה, לחפש איפה אפשר לייעל ולהוריד עלויות מיותרות וככה בעצם להפוך את ההשקעה להרבה יותר אטרקטיבית ובטוחה ולכן כמובן שגישה זו של משקיעי חו”ל, יותר אהודה עלינו. אם כי ברור לנו, שזה לוקח יותר זמן ומשאבים מהמשקיע שלרוב בוחר דווקא להיות יותר פסיבי ולעבוד בשיטת “שגר ושכח” שאנחנו הישראלים כה אוהבים.

לאותה נישה קיימת גם “נישה משודרגת”, אלו אותם משקיעי חו”ל שבוחרים גם כן לבצע את כל תהליך מציאת הנכס, רכישה שלו ומציאת חברת ניהול טובה שתדאג לשוכרים. רק שהם מבצעים תהליך אחד נוסף על מנת לשפר משמעותית אחוזי הרווח שלהם. אותם משקיעים, לאחר הרכישה, משקיעים סכום נוסף על מנת לשפץ את הנכס ולשדרג אותו וכך בעצם לעלות את ערכו ואז להשכיר אותו ביותר כסף או למכור אותו ביותר כסף (תהליך אשר מילת הסלנג בשבילה הינה “פליפ” או “אקזיט”). חשוב לציין שעסקאות מסוג זה עדיפות למשקיעים שמכירים את תחום הבנייה או באמת מצליחים למצוא צוות איכותי ואמין.

גם בישראל יש את האפשרות לבצע “פליפ” לנכסים וגם בישראל כמובן מדובר על פעולה שמעלה את אחוזי הרווח.

רוצה להיכנס לתחום הנדל''ן כמשקיע או יזם?
בדיקת זכויות לנכס, ניתוח כדאיות של עסקה, השקעות נדל''ן מומלצות בארץ ובחו''ל ועוד המון שירותים נוספים. השאר פרטים עכשיו לתאם פגישת יעוץ עם אורי

מאמרים אחרונים:

אסטרטגיות שוק ההון

אסטרטגיית השקעות בשוק ההון

תוכן עניינים איך להשקיע בשוק ההון בעצמך? לייצר תשואה טובה אבל סולידית? לפי מה לבחור מניות? מהי אסטרטגיית ההשקעות המומלצת להשקעות בשוק ההון?   אלו

קרא עוד »
קורס נדל״ן

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס – קורס אונליין אנשים מתייעצים עם כל העולם לפני שקונים רכב אבל כשמדובר בהשקעה בנכס, לא. וזאת טעות שיכולה לעלות לכם

קרא עוד »