נדל"ן

מיסוי מקרקעין (מיסים בעולם הנדל”ן)

מיסוי מקרקעין (מיסים בעולם הנדל”ן)

סוגיית המיסוי בתחום הנדל”ן הינה מורכבת מאד כי לעיתים רבות כאשר מדובר במס שבח או היטל השבחה, ישנו קושי לחשב אותו והחלק המורכב ביותר שהוא קריטי לקבלת ההחלטה האם לבצע עסקת נדל”ן. אבל לפני שנכנס לחלק של המורכבות, נגדיר ראשית את כל סוגי המיסים הקיימים בתחום הנדל”ן.

א. מס רכישה

מס רכישה הוא מס שחל על הקונה בעת רכישת מקרקעין. מס הרכישה מתחלק בגדול ל-2 חלקים:

א.1. מס רכישה על נכס למגורים– בהגדרה זו יחול מס רכישה על “דירה” כמשמעותה בחוק המקרקעין, בקצרה החוק מסביר שכל נכס הראוי למגורים נחשב דירה (לא משנה אם זה בית קרקע של 500 מ”ר או דירה בגודל של 35 מ”ר המס הוא אותו מס)

מס רכישה על נכס למגורים מתחלק בגדול ל- 2 חלקים, דירה יחידה או דירה נוספת. קיימים הקלות ופטורים בכל מיני מקרים כמו עולים חדשים או העברה במתנה מקרוב משפחה או נכות מסוימת.

שיעורי מס רכישה לדירת מגורים (מתוך סימולטור מיסוי של רשות המיסים)

מדרגות מס רכישה לדירה יחידה

הבאנו דוגמה של רכישת דירה יחידה בשווי של 2.5 מיליון ₪, כפי שאתם שמים לב המס עובד בצורה מדרגית, עד גובה הסכום של 1,664,520 בהנחה ואין בבעלותכם דירה אחרת, אתם זכאים לפטור מתשלום מס רכישה. מעבר לסכום הנ”ל אתם תשלמו את החלק היחסי כפי שמופיע בדוגמה.

במקרה של דירה נוספת, מס הרכישה יחול מהשקל הראשון.

 

  א.2. מס רכישה על נכס שאינו למגורים– תחת הגדרת נכס שאינו למגורים ייכנסו לנו כל מה שבגדר “מקרקעין” ופשוט לא מיועדים למגורים כגון משרדים, חנויות, קרקע לבנייה (גם קרקע לבנייה למגורים נכנסת בהגדרה זו), קרקע חקלאית ועוד. שיעור המס במקרה זה הינו 6% משווי העסקה כפי שמופיעה בהסכם המכירה.

מיסוי מקרקעין (מיסים בעולם הנדל''ן)

קישור לסימולטור מס רכישה הקלק כאן

 

ב. היטל השבחה – היטל השבחה הוא צורת מיסוי המשולמת לרשות המקומית (עירייה/ מועצה) תשלום היטל השבחה חל כתוצאה מהשבחת הנכס שבידיכם. ההשבחה של הנכס יכולה להיות כתוצאה מתכניות שהרשות המקומית מקדמת. לדוגמה- בבעלותי קרקע חקלאית בהוד השרון, והועדה המקומית מקדמת תכנית מתאר חדשה אשר תהפוך את הקרקע החקלאית שלי לייעוד מסחר ותעשייה. או במקרה אחר השבחה כתוצאה מפעילות יזומה שלנו. לדוגמה (מקרה אמתי) – בהרחבת יישוב מסוים חלה תב”ע אשר מגדירה כי לכל מגרש יהיו שני מפלסי בנייה (בנייה מדורגת בגלל טופוגרפיה), אחד לטובת מגורים הפונה לרחוב, ומפלס שניה יהיה לטובת צימרים מאחורי השטח למגורים. בעלים של אחד המגרשים הגיש בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה על מנת לאשר מפלס אחד לכל המגרש שלו, לאחר אישור הבקשה הוגש לו חשבון היטל השבחה בסך של עשרות אלפים.

היטל ההשבחה מחושב לפי מחצית מההשבחה בפועל. הרשות המקומית מוציאה שמאי מקרקעין, השמאי מעריך כמה היה שווה הנכס לפני ההשבחה וכמה לאחר ההשבחה, חשבון היטל ההשבחה יוגש לבעלים על סך של 50%. ניקח דוגמה את אותו בעל מגרש, נניח שבאותה שכונה שווי מגרש רגיל (שני מפלסים) הוא בערך 500,000 ₪ , השמאי העריך שכתוצאה מאישור תכניות למפלס אחד של הקרקע שוויה המגרש יעלה ל-600,000 ₪ ז”א שחשבון היטל ההשבחה שיוגש לבעלים יהיה על סך של 50,000 ₪ שהסכום כאמור שווה ערך ל- 50% מההשבחה בפועל.

כלל חשוב – היה וביצעתם עסקה שחייבת בהיטל השבחה (לא כל עסקה מגיעה לכך) תמיד תמיד תמיד לערער על השמאות ועל גובה היטל ההשבחה. לרוב זה עובד וניתן לחסוך הרבה כסף.

 

ג. מס שבח –  מס שבח ישולם על ידי המוכר, המס חל  על ההפרש שבין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה. ההפרש הזה נקרא “שבח”. בגדול שיעור מס השבח הוא 25% מתוך השבח, ז”א אם רכשנו דירה ב-2 מיליון ₪ ומכרנו אותה לאחר תקופה מסוימת ב-3 מיליון ₪ , יש לנו השבחה של 1 מיליון ושומת המס תהיה על סך 250,000 ₪. 

מצורף קישור להדמיית חישוב שומה עצמית למס שבח הקלק כאן

 

חשוב טרם המכירה להיעזר בעו”ד המתמחה במיסוי מקרקעין, יש לקחת בחשבון ניכויים על תשלומים שרשות המיסים מכירה בהם כגון הוצאות ריבית של הבנק, שיפוץ הנכס שהביא להשבחתו, שכ”ט עו”ד ששילמתם, תיווך, מס רכישה, היטל השבחה ועוד מקרים.

 

במקרה ואתם מראש יודעים כי אתם הולכים לרכישה ומכירה, הקפידו לאסוף חשבוניות עם השם שלכם או החברה שלכם מאת ספקים ואנשי מקצוע (אדריכלים/ מהנדסים/ עו”ד/ מתווך/ יועץ מס/ קבלן שיפוצים) כדי להציג במכירה למס שבח שיכירו לכם בהוצאות. לוודא בנוסף שבחשבונית יופיע גם כתובת הנכס או גוש חלקה.

סוגיית המיסוי בתחום הנדל”ן הינה מורכבת מאד כי לעיתים רבות כאשר מדובר במס שבח או היטל השבחה, ישנו קושי לחשב אותו והחלק המורכב ביותר שהוא קריטי לקבלת ההחלטה האם לבצע עסקת נדל”ן. אבל לפני שנכנס לחלק של המורכבות, נגדיר ראשית את כל סוגי המיסים הקיימים בתחום הנדל”ן.

מס רכישה הוא מס שחל על הקונה בעת רכישת מקרקעין. מס הרכישה מתחלק בגדול ל-2 חלקים:

    א.1.   מס רכישה על נכס למגורים– בהגדרה זו יחול מס רכישה על “דירה” כמשמעותה בחוק המקרקעין, בקצרה החוק מסביר שכל נכס הראוי למגורים נחשב דירה (לא משנה אם זה בית קרקע של 500 מ”ר או דירה בגודל של 35 מ”ר המס הוא אותו מס)

 

מס רכישה על נכס למגורים מתחלק בגדול ל- 2 חלקים, דירה יחידה או דירה נוספת. קיימים הקלות ופטורים בכל מיני מקרים כמו עולים חדשים או העברה במתנה מקרוב משפחה או נכות מסוימת.

תחת הגדרת נכס שאינו למגורים ייכנסו לנו כל מה שבגדר “מקרקעין” ופשוט לא מיועדים למגורים כגון משרדים, חנויות, קרקע לבנייה (גם קרקע לבנייה למגורים נכנסת בהגדרה זו), קרקע חקלאית ועוד. שיעור המס במקרה זה הינו 6% משווי העסקה כפי שמופיעה בהסכם המכירה.

היטל השבחה הוא צורת מיסוי המשולמת לרשות המקומית (עירייה/ מועצה) תשלום היטל השבחה חל כתוצאה מהשבחת הנכס שבידיכם.

 מס שבח ישולם על ידי המוכר, המס חל  על ההפרש שבין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה. ההפרש הזה נקרא “שבח”.

רוצה להיכנס לתחום הנדל''ן כמשקיע או יזם?
בדיקת זכויות לנכס, ניתוח כדאיות של עסקה, השקעות נדל''ן מומלצות בארץ ובחו''ל ועוד המון שירותים נוספים. השאר פרטים עכשיו לתאם פגישת יעוץ עם אורי

מאמרים אחרונים:

אסטרטגיות שוק ההון
אסטרטגיית השקעות בשוק ההון

תוכן עניינים איך להשקיע בשוק ההון בעצמך? לייצר תשואה טובה אבל סולידית? לפי מה לבחור מניות? מהי אסטרטגיית ההשקעות המומלצת להשקעות בשוק ההון?   אלו

קרא עוד »
קורס נדל״ן
לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס – קורס אונליין אנשים מתייעצים עם כל העולם לפני שקונים רכב אבל כשמדובר בהשקעה בנכס, לא. וזאת טעות שיכולה לעלות לכם

קרא עוד »