תוכן עניינים
אולי אחת השאלות הכי נפוצות בקרב אנשים שרכשו נדל”ן בין אם מדובר למטרות מגורים או להשקעה זה בהנחה ויש את כל הסכום הנדרש, האם עדיף לרכוש את הנכס עם או בלי משכנתא? או במידה קיבלנו סכום כלשהו האם לא עדיף פשוט לסגור את המשכנתא ולחיות ללא הלוואה של מאות אלפי שקלים ואפילו יותר המרחפת מעל הראש?
אנסה לענות על השאלה הזאת אחת ולתמיד אבל שימו לב שאני עונה על השאלה הזאת מנקודת מבט כלכלית בלבד. כלומר אני לא נכנס לצד הפילוסופי של איכות חיים ללא הלוואות ואלה נטו מה עדיף להגדלת ההון וצמיחה כלכלית. כמובן שאעשה זאת גם באמצעות דוגמאות עם מספרים מדויקים כדי להמחיש את הטענה שלי.
השקעה באמצעות מינוף
אז לפני שבכלל נצלול למספרים במשכנתא ומזה אומר חשוב לי להתחיל בחשיבות של עיקרון מינוף שהינו היתרון המרכזי למשקיע נדל”ן. אני תמיד אוהב לתת את הדוגמא של שוק ההון ונדל”ן כאפיקי השקעה. אם נסתכל על כל עשור בעשרות השנים האחרונות נוכל לראות ששוק ההון עלה יותר משוק הנדל”ן אבל אם לצורך הדוגמא שוק ההון עלה ב-200% ושוק הנדל”ן עלה רק ב-100% משמע שקל שהוא שהושקע בשוק ההון שווה כעת 3 ושקל שהושקע בשוק הנדל”ן יהיה שווה 2. אבל להבדיל משוק ההון, בנדל”ן יש יציבות ותזרים נכנס שמאפשר לנו לקחת מימון בצורה של משכנתא ובאמצעותה למנף את הכסף שלנו ולכן במקום להשקיע שקל נשקיע 4 ואז אותו שקל שהושקעה בהינתן אותה עלייה של 100% ישאירו אותנו עם 5 שקל בניקוי החזר ההלוואה.
השוואה בין משכנתא ובלי משכנתא
עכשיו נתקדם לנושא עצמו, המשכנתא. אני מבין שמפחיד להתחייב לסכומי הלוואה גבוהים ולהחזר החודשי וכן גם מי שלא חקר את הסיפור שמע את הסיפור הידוע שמחזירים כפול ופי 3 מהסכום שלקחנו וב-10 השנים הראשונות זה בעיקר ריבית. אבל שוב, שצוללים יותר לעומק המספרים, מבינים שהשד לא כזה נורא ובמיוחד שמבינים איך לעשות זאת בצורה חכמה שדווקא תעזור לנו להגדיל את ההון שלנו.
אנסה להסביר את הנושא באמצעות דוגמא –
ניקח מצב שיש לנו 2 מיליון שקל נזילים ואנחנו מעוניינים לרכוש דירה ב-2 מיליון שקל. עומדות בפנינו שתי אופציות, האחת לרכוש את כל הנכס במזומן והשנייה היא בעצם לקחת משכנתא של 75 אחוז (1.5 מיליון).
באופציה הראשונה רכשנו את כל הדירה במזומן ולכן חסכנו את תשלום המשכנתא שנכון לריביות של היום על כל 100 אלף ש”ח עומד על 550 ולכן 1.5 מיליון ש”ח בערך היה עומד על 8,250 ש”ח כל חודש.
אז בהנחה ונחליט להשקיע את הסכום הזה מידי חודש בשוק ההון כמו למשל על מדד הSַַ&P500 שכבר עשרות שנים עומד על ממוצע נומינלי של 10% תשואה בשנה נראה באמצעות הריבית דריבית לאחר 30 שנה יהיה סכום 18,057,356 ש”ח (לפני מס)
עכשיו נבחן את האופציה השנייה, לקחנו משכנתא של 1.5 מיליון ש”ח. את 1.5 הנזיל שהיה לנו השקענו גם כן בשוק ההון באותו מדד בדיוק. נוכל לראות שלאחר 30 שנה יחכו לנו 26,174,103 ש”ח (לפני מס) . אבל צריך לזכור שלקחנו מימון של 1.5 מיליון ש”ח ונגיד הריבית הייתה פי 2 והחזרנו עוד 1.5 נוספים ואת הטוטל 3 מיליון ש”ח צריך לקזז מהסכום שיש לנו ולכן נשאר עם קצת יותר מ-23 מיליון שזה כ-5 מיליון שקל יותר מהאפשרות הראשונה של מסלול ללא משכנתא. עוד 5 מיליון שקל לפרישה שלנו לחיות ממנה, חתיכת הבדל משמעותי הייתי אומר. כמובן שגם הדירה בשלב זה שווה הרבה יותר כסף ובלי חוב משכנתא יותר.
סיכום
אז כפי שניתן לראות שגם אם נשים את נושא המינוף וההשקעה בנדל”ן בצד ונטו נסתכל מנקודת מבט של האדם השמרן שרוכש דירה למגורים נבין שעדיף לקחת את הסכום הגדול שיש לנו ולהשקיע אותו ביום הראשון ולא לחכות שיצטבר סכום של כסף אם כי אפקט הריבית דריבית מדהים גם במקרה זה. צריך להבין שבדוגמא שלקחתי לא התייחסתי בכלל להוצאות נלוות של רכישת נכס כמו עלויות תיווך, משפטי ומיסי רכישה. לא התייחסתי לשינוי במחירי הדיור והריבית שיכולה לעלות וכן לרדת עם השנים וכמובן הסתמכתי על התשואה הממוצע שעשה המדד בעשרות השנים האחרונות ואין לדעת בפועל מה יעשה בשנים הבאות במדויק לטובה או לרעה. למשל שנת 2023 המדד עשה כ-25% תשואה שזה מדהים אבל מצד שני הוא יכול בקלות ליפול כפי שהוא נפל פעמים רבות.
מי שעדיין רוצה לרכוש ללא משכנתא כי זה עוזר לו לישון טוב בלילה ולדעת שאין לו חובות או הלוואות זה לגיטימי לחלוטין ומובן. אבל מבחינה כלכלית, בשביל להצליח, צריך לעשות פעולות יזומות לכך.
אם לא הטענה שלי לא הייתה משכנעת מספיק זה גם בסדר גמור, אינני בעסקי השכנוע, אני רק רוצה לספק מידע ונקודת מבטי בנושא. אם תרצו הסברים נוספים כמובן שאתם מוזמנים לעקוב אחריי וליצור איתי קשר.
החזר חודשי למשכנתא על כל 100,000 ש”ח
3% | 3.50% | 4% ריבית | 4.5% ריבית | 5% ריבית | 5.5% ריבית | 6% ריבית | |
5 שנים | ₪1,796.00 | ₪1,819.00 | ₪1,850.00 | ₪1,865.00 | ₪1,890.00 | ₪1,910.00 | ₪1,935.00 |
10 שנים | ₪965.00 | ₪988.00 | ₪1,012.00 | ₪1,036.00 | ₪1,036.00 | ₪1,085.00 | ₪1,110.00 |
15 שנים | ₪690.00 | ₪714.00 | ₪740.00 | ₪765.00 | ₪791.00 | ₪817.00 | ₪844.00 |
20 שנים | ₪554.00 | ₪579.00 | ₪606.00 | ₪633.00 | ₪660.00 | ₪688.00 | ₪716.00 |
25 שנים | ₪474.00 | ₪500.00 | ₪528.00 | ₪556.00 | ₪585.00 | ₪614.00 | ₪644.00 |
30 שנים | ₪421.00 | ₪449.00 | ₪477.00 | ₪507.00 | ₪537.00 | ₪568.00 | ₪600.00 |