יזמות נדל”ן נתפסת בעיני רבים כאחד מהתחומים הרווחיים והיציבים ביותר. אם כן, מדוע יזמים פושטים רגל או מעתיקים פעילות לחו”ל?
מדינת ישראל הינה אולי אחת המדינות היחידות שבהן משקיע בתחום הנדל”ן ירוויח על השקעה כספית בפרק זמן מסוים, יותר מיזם נדל”ן. על פניו מתואר מצב שנשמע לא הגיוני בכלל, הרי איך זה יכול להיות שיזם שמבצע פעולות אקטיביות ומשקיע את כספו ומנהל סיכונים ירוויח פחות מאדם שבסה”כ משקיע סכום כסף וממתין? ואם באמת זהו המצב אז למה בכלל להיות יזם נדל”ן בישראל? אלו שתי שאלות מאד מורכבות שהתשובות עליהן פשוטות ואפילו קצת עצובות.
אז ננסה לעשות סדר בטענה זו. בכל פרויקט נדל”ן בישראל, לא חשוב אם זה בנייה חדשה על מגרש, תמ”א 38, פינוי בינוי, מסחרי ועוד, ממוצע הרווח היזמי הינו כ20%, יש פרויקטים נדירים שהרווח יגיע גם לאזור ה25%, אבל מרביתם לא והחברות הגדולות מוכנות להתפשר על רווח יזמי של 16% ואפילו פחות. זאת אחת הסיבות לכך שחלק מחברות הנדל”ן הגדולות פושטות רגל, הן לוקחות פרויקטים עם אחוזי רווח מאד נמוכים כי הן חייבות למצוא תעסוקה לכל המערכת שבנו שכוללת עובדים, שיווק, יכולות בנייה, תכנון ובכלל כדי להישאר רלוונטיים. ברמת רווח נמוכה זו, מספיק שיקרו כמה תקלות בפרויקט אחד או שניים כאלה והרווח הקטן יעלם ומסוגל גם להפוך להפסד ואז כמובן המשך הסיפור ידוע.
אז אמרנו שאחוז הרווח הוא יחסית נמוך, כ20%, כלומר אם עכשיו יזם נדל”ן השקיע 10 מיליון שקל בפרויקט, סה”כ ההכנסות יהיה כ12 מיליון, רווח של שני מיליון, בהנחה והכל הלך חלק. אז שני מיליון נשמע כמו אחלה סכום אבל השאלה העיקרית היא, כמה עבודה וסיכון זה צרך וכמה זמן זה לקח? אז בגלל שלקחנו דוגמא כלכלית של פרויקט קטן, נמשיך עם אותו קו ובמקרה של פרויקט קטן שכזה סביר להניח שמהשלבים הראשונים לתכנון, בנייה ועד קבלת המפתחות יעברו לא פחות מ5 שנים, שוב, בהנחה והכל הלך חלק. לצערי, ברוב המקרים יש תקלות בדרך והרווח נפגע והזמנים מתארכים והסיבות לכך כה שונות ומרובות שאפשר לכתוב מאמר ואפילו ספר רק עליהן ולכן פחות נתמקד בהן במאמר זה.
עכשיו ננסה לנתח את המצב עבור משקיעים בישראל בשאלה מאד פשוטה שממשיכה את הקו של הנתונים שבחרנו עבור היזמים. נניח שמשקיע מחליט להשקיע סכום של 10 מיליון ש”ח בנכסים בישראל, נכסים מניבים, קרקעות, מסחרי ועוד, לא משנה אם בנכס אחד או במספר נכסים. האם לאחר 5 שנים לא יעלה הערך של אותם נכסים בלפחות 20%? התשובה היא שברוב המקרים כן ויותר. וזאת מבלי שחישבנו בנוסף הכנסות ותשואה שנתית כמו במקרה של נכסים מניבים. לדוגמא, אם נסתכל על השנים האחרונות אבל נתעלם מקצב העלייה המטורף של תקופת הקורונה ושנת 2022 שבה מחירי הנדל”ן עלו בשנה אחת בכ-20% ונסתכל על חמשת השנים שבין 2014-2019, בהן עלו ממוצע מחירי הדירות בחולון ואשדוד למשל בכ20%, בבאר שבע, קריית שמונה וכרמיאל כ25%, באילת ושדרות כ40%. שוב, מדובר רק בחישוב של עליית ערך הנכס ללא התשואה השנתית שהנכסים האלה מכניסים שעומדת על ממוצע של בין 2-5.5 אחוז תשואה בשנה, תלוי באזור.
אז כשמשווים בין יזם נדל”ן למשקיע נדל”ן באותו סכום השקעה כולל ובאותו פרק זמן רואים שברוב המקרים הם שווים או שהמשקיע מרוויח יותר. אבל צריך לקחת בחשבון משתנה נוסף שאולי הכי חשוב במשוואה הזו, יזם נאלץ להתמודד בכל התקופה של הפרויקט עם הרבה מאד לחצים וסיכונים ובעיקר ‘כאב ראש’ שלא נגמר בהתמודדות מול הבירוקרטיה, הספקים השונים, שיווק, הבנקים וכמובן דיירים חדשים, או ישנים כמו במקרה של תמ”א 38 ופינוי בינוי, בעוד שמשקיע בגדול הינו פסיבי לחלוטין, כן מידי פעם יתכן ויצטרך לטפל בבעיה כלשהי בנכס או למצוא שוכר חדש אבל זה ממש לא אותה רמה של ‘כאב ראש’ שנאלץ להתמודד איתה היזם. יש כאלה שיגידו שההבדל דווקא נמצא במימון, בדרך כלל יזמים יכולים להשיג מימון יותר גדול ולבצע יזמות נדל”ן באמצעות בנקים וקרנות שבעצמן שותות את הרווח היזמי אבל הכוונה היא שיזם יכול להשיג מינוף יותר גדול על הון העצמי ממשקיע פרטי. זה אומנם נכון ברוב המקרים אבל גם משקיעים מסוגלים להשיג מימון ולמנף את ההון העצמי שלהם עם הרבה פחות סיכון רק שזה פחות פופולארי וגם בחלק מהמקרים לא משתלם.
אז על שאלת ההתכנות של כיצד משקיע פסיבי מרוויח כמו יזם אקטיבי ולעיתים יותר, עניתי. על השאלה השנייה, אם זה המצב מדוע משתלם להיות יזם נדל”ן בישראל עדיין לא עניתי. הסיבה לכך, שבתור יזם נדל”ן, אני בעצמי מתקשה לענות על השאלה הזאת. אני רואה יותר ויותר יזמים וקולגות בתחום שמעבירים את הפעילות היזמית שלהם לחו”ל ולא רק בגלל הסיבות של הרווח, אלה בעיקר בגלל ההבדלים המהותיים בקלות שבה דברים עובדים במדינות אחרות מבחינה בירוקרטית ולוחות זמנים. ואם זה הוא אכן המצב, כפי שציינתי בתחילת המאמר אז לצערי זהו מצב עצוב, אני אישית, לא משנה באיזה תחום, הייתי מעוניין להמשיך לפעול דווקא במדינה שלי ופחות להיות על קו ישראל חו”ל אבל אם אפשר לעשות את הרווח בצורה פסיבית כמשקיע אז נראה לי שהסיכון ו’הכאב ראש’ פשוט לא משתלמים ושיש צורך לחשב מסלול מחדש ולכן עשיתי זאת גם ואני עצמי התחלתי לרכוש דירות בפורטוגל.