אז החלטנו שאנחנו רוצים לרכוש דירה בפורטוגל ומצד אחד האלגוריתם של המדיות תפס אותנו והמון חברות משווקות מציעות לנו פרויקטים חדשים בפורטוגל עם מגוון רחב של סיבות למה מדובר על הפרויקט הכדאי ביותר וגם הרעיון של דירה חדשה עם אחריות מקבלן מאד מושכת. מצד שני לטעום מהפירות רק בעוד שנתיים במקרה הטוב ומה עם בכלל לא יתנו לנו משכנתא בעוד שנתיים?
אז כן, כמו בכל מה שקשור להשקעות כפי שאני תמיד אומר אני שחור ולבן, אין השקעה או סוג של השקעות שמתאים לכולם בצורה אוניברסלית וחייבים להבין את הרכב ההון, רמות הסיכון והמטרה של המשקיע ולפי זה נקבל החלטה מושכלת. לכן, על מנת להבין מה עדיף בפורטוגל? רכישה של דירה חדשה מהנייר או דירה קיימת כבר כחדשה עם שוכר? צריך קודם להבין לעומק את היתרונות והחסרונות של כל אחת מהאפשרויות ולפי זה להבין מה יותר מתאים לנו.
הויכוח של דירה חדשה מהנייר או דירה קיימת כאפיק השקעה נדלני רלוונטי גם בישראל ובהרבה מדינות שונות בעולם ובהרבה מהסיבות שאנתח פה בסוגיה הזאת רלוונטיים גם לישראל.
חשוב לי לציין כבר בשלב זה שבמובן מסוים איני אובייקטיבי כי אני לעצמי רכשתי דירות בפורטוגל קיימות ועד כה לא רכשתי דירה מהקבלן ולכן ניתן להבין שברמה האישית ואנסה להסביר גם מדוע, אני מעדיף דירות קיימות. אך מצד שני אני כן אובייקטיבי במובן מסויים כי עבור אני מספק שירותים גם לדירות חדשות וגם לקיימות ואין לי סוג של אינטרס מוביל מהצד שלי בבחירה למה עדיף עבור על הלקוח.
יתרונות וחסרונות של דירה קיימת
יתרונות
היתרונות המרכזיים של רכישת דירה קיימת בן בגדול המחיר, הוודאות והשליטה. כאשר אנחנו מחליטים לרכוש דירה קיימת אנחנו בעצם מסיימים את כל תהליך הרכישה תוך חודשים בודדים וזה כולל קבלת משכנתא. בעצם אנחנו יכולים תוך חודשיים להיות כבר עם דירה בבעלותנו, משכנתא ושוכר שמשלם לנו כל חודש ולראות את חשבון הבנק שלנו צומח מידי חודש. אין לנו תלות או תקווה באיזה קבלן/יזם כלשהו שפתאום יתעכב בבנייה במקרה הטוב או גרוע מכך יפשוט רגל בדרך ונאבד את כספנו או את הערך שלהם לפחות.
בדירה קיימת אנחנו יודעים מה מצב הדירה ושמישהו כבר גר בה ולכן היא עברה הרצה כלשהי לעומת דירה חדשה שמכיוון שעדיין לא גרו בה יכולות לצוף כל מיני בעיות של ליקוי בנייה שאנחנו או יותר נכון השוכרים שלנו יהיו הראשונים לגלות אותם וכמובן שזה לא כיף לטפל בזה גם שיש אחריות קבלן.
והכי חשוב, כפי שאני רואה את זה, אחד היתרונות הבולטים ביותר הינו המחיר של הרכישה. כאשר אנחנו רוכשים דירה קיימת אז יש בצד השני אדם שמוכר את הדירה ויש סיבה למכירה. סיבת המכירה יכולה להיות עקב מצב כלכלי בעייתי, טרגדיה משפחתית, רכישת דירה חדשה, בעיות בדירה ועוד המון סיבות אחרות והמשמעות לכך, שאולי באמצעות משא ומתן והכנה נכונה אולי נצליח להבין כיצד לשחק על זה ולהוריד את המחיר בצורה דרמטית ולעיתים אפילו בעשרות אחוזים מתחת למחיר השוק וזה סביר להניח לא יקרה בדירה חדשה מול יזם ונסביר על זה בהרחבה בהמשך.
דירה במחיר נמוך ממחיר השוק תייצר לנו תשואה תזרימית משכירות גבוהה יותר. למשל דירה שהשווי המוערך שלה הינו 150 אלף יורו ומושכרת לפי תשואה של 6 אחוז, תייצר שכירות של 750 יורו. בהנחה ורכשנו את הדירה בסכום של 140 אלף יורו, השכירות הינה עדיין 750 יורו ולכן התשואה שלי הפכה ל6.5%. כמובן גם שיש לזה משמעות על הסכום שנשאר בכיס כי פחות משכנתא לקחת פחות החזר חודשי.
יתרון נוסף ששווה לקחת בחשבון שבמידה ואנחנו מעוניינים לרכוש כמה דירות, לעיתים רבות זה טוב להתחיל בדירות קיימות כי ככה הבנק לומד להכיר אותנו כלקוחות ובמידה והוא אכן רואה יציבות בחשבון זה מקל את תהליך קבלת המשכנתא בנכסים נוספים.
חסרונות
אוקי, עד כה היתרונות וכפי שאנחנו יודעים, אין יתרונות בלי חסרונות. אז החסרונות לצערי גם כן בולטים וחייבים להכיר אותם.
כאשר אנחנו רוכשים דירה קיימת כל ההוצאות הנלוות ממס רכישה, עורך דין ונוטריון ואגרות למיניהם צריכים לשלם גם ברכישה ולעיתים רבות אני רואה מקרים שדווקא ההוצאות הנלוות הן אלה שיוצרות את החוסר התזרימי ברכישה.
בדירה קיימת אין אחריות ואפילו דירה משופצת יכולה להוביל להמון בעיות מבנה שלא יכולנו לגלות בתהליך הרכישה וייתכן אפילו שבדיקת בדק בית פיספסה ולכן לעיתים שרוכשים דירה ישנה, אפילו שעברה שיפוץ מלא, יכולה להוביל להוצאה כספית של סכום לא מבוטל בתחזוקה ושיפוצים נוספים שלא צפינו.
חסרון נוסף הינו שייתכן והרוכש לא עומד בכלל בקריטריונים לקבלת משכנתא מסיבות של שכר נמוך או בין עבודות או מינוס בחשבון הבנק עקב תקופה עמוסה בהוצאות שיכולות לפגוע בקבלת המשכנתא וכמובן שרכישת דירה קיימת דורשת לקיחת משכנתא ברמה המיידית ובנוסף צריך לקחת בחשבון את סביבת הריבית. לעיתים כאשר מדובר בסביבת ריבית גבוהה אנחנו נאלצים לקחת משכנתא בתנאי פחות אטרקטיביים. לכן לעיתים דחיית קבלת המשכנתא בכשנתיים יכולה להיות דווקא דבר טוב.
יתרונות וחסרונות של דירה חדשה על הנייר
יתרונות
היתרונות הבולטים של דירה חדשה מהנייר הם ללא ספק הגדלת ההון בצורה מהירה ושקט יחסי ממצב הדירה.
נתחיל בנתון הפשוט ביותר שרלוונטי האמת גם לישראל והינו שבמידה ורכשנו דירה על הנייר מקבלן, סביר להניח ששווי הדירה כאשר נקבל מפתח יעלה באזור של בין 15%-20% ולעיתים כפי שראינו בישראל הרבה יותר. משמע במידה ורכשנו דירה מקבלן בסכום של 200 אלף יורו על הנייר, כאשר הדירה תהיה מוכנה נראה שווי של באזור 230-240 אלף יורו בלי קשר לעליית מחירי הנדל”ן בשוק שיכולים להוביל לעלייה גדולה אף יותר. לכן אנשים שמעוניינים בהגדלת ההון ואולי אפילו לעשות ‘פליפ’ על הדירה שרכשו יכולים במובן מסויים אפילו להכפיל את שווי ההון העצמי שלי כי הרי תנאי התשלום הם גם ככה באזור ה20% -30% בחתימה וכל השאר במפתח.
שנית, כפי שצויין בשלב מוקדם יותר, כל ההוצאות הנלוות של עורך דין, נוטריון, מס רכישה, ליווי קבלת משכנתא ואגרות למיניהם נדחים לאזור קבלת המפתח ולכן מבחינה תזרימית ייתכן והמהלך הרבה יותר נוח כי אם נשאר בסכום הרכישה של 200 אלף יורו נוכל לראות שנצטרך לשים רק 60 אלף יורו (30%) וכל השאר במפתח ויהיה לנו שנתיים להיערך לתשלום הבא. בנוסף יש לקחת בחשבון שבאזורי ביקוש גבוהים מאד כמו מרכז פורטו אין הרבה בנייה חדשה ולכן הביקוש מאד גבוה לדירה חדשה אך ההיצע נמוך מאד ולכן יש פה יתרון הוני ברור.
יתרון נוסף בולט כפי שצויין הינו מצב הדירה. גם כאשר מדובר בדירה משופצת, ייתכן מאד שהשיפוץ הוא קוסמטי והתשתיות של הבניין ושל הדירה לא במצב טוב. בדירה חדשה הכל חדש ולכן הסבירות לתקלות עתידיות יורדת וגם כמובן יש אחריות יזם למספר שנים ראשונות ולכן אם כי הדבר אינו מובטח, לפחות בנושא של מצב הדירה בשאיפה אפשר להיות רגועים.
כמו כן, לעיתים רבות היתרון המשמעותי לדירה חדשה מהנייר הינו מותאם למי שיש לו הון עצמי גבוהה אך הסבירות לקבלת משכנתא בטווח הקצר נמוכה כתוצאה מחוסר בהכנסות של שכר עבודה או כעצמאי ולכן במידה ורוכשים דירה חדשה, יש לרוכש כשנתיים להכין את חשבון הבנק שלו ואת הניירת הנדרשת לקבלת משכנתא בתנאים טובים.
חסרונות
שוב, לא כל הנוצץ זהב וגם לדירה חדשה על הנייר יש חסרונות. החסרון המרכזי ביותר או ללא ספק חוסר הוודאות. ראשית הוודאות לגבי טיב היזם/קבלן וקבלת המפתח ובנוסף צריך לציין שבפורטוגל יש בעיה של רכישת נכס במובן של בטחונות. בפורטוגל לא נהוג לספק בטחונות כמו בארץ בהערת אזהרה או כספים בנאמנות על סכום המקדמה ולכן אותנו כישראלים שרגילים שגונבים מאיתנו כל הזמן, זה מאד מפחיד! בנוסף יש חוסר וודאות לגבי עתיד קבלת המשכנתא לתושבים זרים שנכון לינואר עומד 2024 עומד על כ-75% אבל מה אם בעוד כשנתיים זה יהיה 50% או בכלל יפסיק לחלוטין? אלה בעיות קריטיות שחייבים לפתור אותם בדרכים יצירתיות שמרבית היזמים או הרוכשים לא חושבים עליהם בכלל.
חסרון נוסף שחייבים להבין הינו המחיר. ברוב המקרים, כתוצאה מהביקוש הגבוה, המחיר למטר לדירה חדשה גבוה משמעותית מהמחיר למטר בדירה קיימת ויכול להגיע לפער של בין 1,000-1,500 יורו למטר.
והאמת היא שאלה החסרונות הבולטים היחידים אבל כפי שהסברתי מדובר על חסרונות שלא קלים לאכילה בכלל.
סיכום
אז כפי שאמרתי בהתחלה, חד משמעית לדירה קיימת יש את היתרונות והחסרונות שלה ולדירה חדשה יש את היתרונות והחסרונות שלה. אני לחלוטין מבין כל מי שבוחר בכל אחת מהאופציות האלה אבל חייבים לזכור שהחברות שמשווקות ודוחפות לכם נכס שיש להן בבלעדיות או שהן שותפות בו ולכן אם כל הכבוד לכך שיש יתרונות רבים לדירה חדשה ובאמת זאת יכולה להיות אחלה עסקה, חייבים לשאול את השאלה האם זה נכון לך כמשקיע ברמה האישית ולא פחות חשוב, האם פשוט מנסים למכור לי ואני מתאהב במצגת ובחלום שמציגים לי ולכן חייבים לבדוק כמה שיותר אלטרנטיבות ולהתייעץ!
ברמה האישית אני חושב שמי שיש לו בעיה לקבל משכנתא נכון להיום ורוצה עדיין לנצל את המחירים השפויים בפורטוגל צריך לבחור כן בדירה חדשה על הנייר ולדחות את קבלת המשכנתא כשנתיים קדימה ולהתכונן לקבלת משכנתא לפחות 3 חודשים לפני קבלת מפתח ובמידה ונחסמת האפשרות לקבל משכנתא אז למכור את הנכס ובשאיפה להרוויח.
אלה מכם המעוניינים ברכישת מספר נכסים אני אמליץ לרכוש גם וגם, לפזר את הסיכון ואת אופי ההשקעה. כלומר בהנחה ומדובר למשל על 2 דירות, לרכוש אחת חדשה ואחת משופצת. אגב, כפי שציינתי במידה וכבר יש משכנתא ונכס שמכניס כסף לחשבון הבנק, הסיכון לא לקבל משכנתא לאחר שנתיים יורד דרמטית.
כמובן שיש משתנים נוספים שחייבים להתייחס אליהם כאשר מחליטים לבחור בין הדירות כמו למשל המיקום, ייתכן ואין בכלל דירות חדשות באזור שארצה לרכוש וההפך אין דירות משופצות ודווקא יש פרויקטים חדשים. אלמנט התקציב גם כן צריך להילקח בחשבון כי כפי שצויין יותר קל למצוא דירות בתקציבים נמוכים קיימות מאשר חדשות או לפחות להוריד את המחיר שיתאים. לגיל יש משמעות קריטית כי למשל אנשים מבוגרים שרוצים לרכוש דירה בפורטוגל ולא מתכוונים או לא יכולים לקחת משכנתא בכלל יכולים לבטל את החסרון והפחד של אי קבלת המשכנתא בשיקולים שלהם. כמו כן, יש אנשים שכעיקרון רוצים אך ורק דירה חדשה כמו שיש כאלה שרוצים אך ורק רכב חדש מהחברה.
לסיכום, אני אמליץ שוב, לעשות את שיעורי הבית על הרכב ההון שלכם, את רמת הסיכון שתרצו לקחת, את אופי ההשקעה שיותר מושך אתכם והכי חשוב להתייעץ ולבחון את האלטרנטיביות כי כמעט תמיד יש!