עולם ההשקעות הרבה יותר פשוט ממה שאנחנו חושבים. הכל מסתכם בסופו של דבר בתשואה מול סיכון. ככל שהסיכון עולה, כך נרצה שהתשואה והתמורה לכסף שלנו יעלו בהתאם וההפך. אבל הרעיון האמיתי בהשקעות זה לדעת להגדיל בצורה משמעותי את ההון שאיתו אנחנו משקיעים וזה בעצם המשמעות של מינוף. מרבית הציבור לא יודע את אפשרויות המינוף שקיימות, כיצד לנצל אותן ובמקביל מרבית אלה שכן מבינים את המספרים ואת הסיכון, עדיין בכל זאת פשוט מפחדים לבצע פעולה וזאת באשמת הטבע האנושי שלנו. מטבענו, אנחנו פועלים להצבת מטרות לצורך סיפוק אישי אך לא באמת לעשות את העבודה הנדרשת להשיג אותם, דווקא מכיוון שזה יכול לפגוע להם באזור הנוחות שלהם. השאיפה שלי אישית שתוכן זה יספק ידע וביטחון לפתוח את הראש וכן לנסות להגדיל את ההון בצורה חכמה.
חשוב להבהיר שלא המצאתי את הגלגל או פיצחתי איזו שיטה מיוחדת, שימו לב בתוכן ובסרטון המצורף ואני מניח שתשאלו את עצמכם גם כן בסוף, מדוע לא כולם עושים את זה והרי זה באמת מהלכים די סטנדרטים ונגישים לכולנו. אבל לצערי אותו דבר אפשר להגיד גם לגביי אי השקעה חודשית ושימוש באפקט הריבית שיכול בקלות במרוצת השנים להפוך למיליונים.
הערה חשובה! מינוף יכול להיות כלי מעולה לצמיחה כלכלית אבל במקביל גם יכול להיות המהלך שיוביל לקריסה שלנו. לכן כל מה שנאמר בדף התוכן הזה אינו המלצה ואלה הסבר כיצד המינוף עובד ומה האופציות שקיימות בו. מכיוון שמעורבים פה גם אלמנטים של נדל”ן ומכשירים פיננסים ופנסיוניים מומלץ להתייעץ איתי והצוות שלי או עם בעל מקצוע אחר לפני שמבצעים פעולות מהסוג הזה.
מינוף למתקדמים הסרטון המלא
מכשירים פיננסים
אז הרבה לפני שמדברים על רכישת דירה ואיך השניים מתחברים צריך לפרט את הנושא של מכשירים פיננסים. אז לכולנו יש אותם, פנסיה, גמל, ביטוח מנהלים, פוליסות חסכון וכמובן קרנות השתלמות. בין כל המוצרים האלה יש הבדלים ובגדול כולם משמשים כמוצרי חיסכון והשקעה עבורנו. חלקם יותר טובים מאחרים וזה כן חשוב להבין מה ההבדלים ומה מתאים ולאיזה צורך ועל זה עשיתי תוכן רחב בפני עצמו ואפשר ללחוץ על המונחים כדי ללמוד אותם. אני כן אציין שוב, קרן השתלמות הינה ההשקעה הכי טובה שקיימת בישראל ופורסם שבשנת 2023 נמשכו כ-20 מיליארד שקל מקרנות ההשתלמות על ידי הציבור וזה נתון מאד מצער.
מינוף באמצעות מכשירים פיננסים
כמעט את כל המכשירים הפיננסים אפשר למנף. כלומר לשעבד את הקופה ולקחת הלוואה כנגדה. עצם שיעבוד הקופה מוריד את הסיכון של הגוף המלווה בצורה דרמטית ולכן הריבית אמורה להיות נמוכה ואטרקטיבית בהתאם. זה קריטי להבין שלמרות שהקופה משועבדת היא עדיין ממשיכה להיות מושקעת ולצמוח. הריבית, אחוז סכום ההלוואה, תקופה וסוג ההחזר כולם משתנים בין סוג המוצר, מצב הנזילות והחברה. נכון לדצמבר 2023 התנאים הטובים ביותר שאני מכיר הינם 75% מסה”כ הסכום ל-7 שנים בתנאים של פריים מינוס חצי וניתן גם להחזיר הכל (קרן וריבית) לאחר 7 שנים (הלוואת בלון), כלומר לא מחזירים כלום 7 שנים.
הסיבה שהנתון שהציבור משך סכום עתק מקרנות ההשתלמות כזה מצער זה כי הבנה בסיסית של אפקט הריבית ואת החשיבות של עיקרון הפרשי הריביות בין הלוואה ותשואה היה מונע את זה. הרי הפוטנציאל של התשואה וסכום הרווח שקרנות ההשתלמות היו עושות הינו גדול יותר מסכום הריבית והחזר ההלוואה.
שימו לב לדוגמא הבאה שנעשת באמצעות מחשבון ריבית דריבית פשוט ומחשבון הלוואת בלון-
כפי שניתן לראות בטבלה, במידה ויש לנו בקרן השתלמות או פוליסת חיסכון או גמל להשקעה או כל מכשיר נזיל אחר עם סכום לדוגמא של 266,666 אלף ש”ח. נוכל לשעבד את הקופה ולקבל 75% מימון בסכום של 200 אלף ש”ח. במידה והתשואה הממוצעת תהיה 7 אחוז ובמידה והריבית תהיה 5.5 אחוז כל התקופה, ניתן לראות מהו סכום הריבית שנאלץ לשלם ומה הרווח שעומד על כ-60% יותר.
מה עושים עם הסכום ההלוואה?
השאלה היותר משמעותית שנדרש להבין בסיטואציה הזאת שלקחתי לדוגמא הינה מה עשינו עם אותם 200 אלף שקל שלקחנו כהלוואה? אז צריך להבין שהתפיסה הכלכלית הנכונה אומרת שניקח הלוואות אך ורק להשקעות שיכולות לצמוח ולהניב לנו רווח ולא לצורכי חתונה, רכב חדש, חופשה או כל מותרה אחרת כי אלה בטוח יובילו לאובדן הכסף. לעומת זאת, אם נשקיע את סכום ההלוואה נוכל להנות מתשואה נוספת מלבד המכשיר הפיננסי שהכסף נלקח בזכותו. שלא תטעו, אבהיר ואגיד שאני ממש לא נגד הנאות החיים ואני בעד שכל אחד יעשה מה שטוב לו וכסף זה באמת אמצעי בלבד ולא המטרה אבל בשורה התחתונה אם לא נלמד להתנהל כלכלית נכון נמצא את עצמנו בלי כסף לשום מותרה ואף במינוס וזה בתוך לא יגרום הנאות לאף אחד.
מה עושים כשצריך להחזיר את ההלוואה?
נכון, 7 שנים עוברות מתישהו ונצבר לנו חוב לא קטן אך יש בפנינו מספר אופציות טובות.
- אפשר תמיד באמת לפדות את הקופה בדיוק כפי שהתכוונו לעשות זאת בהתחלה ולסגור את ההלוואה רק שכעת יש לנו עוד סכום רווח שנוכל להנות ממנו.
- אפשר ומומלץ לגלגל את ההלוואה ולמחזר אותה להלוואה חדש לעוד 7 שנים נוספות ובינתיים התשואה ואפקט הריבית דריבית גם כן ימשיכו לעשות את שלהם.
- במידה והשקענו את סכום ההלוואה (אותם 200 אלף שנלקחו), ניתן לממש את ההשקעה הזאת ולסגור את ההלוואה.
- במידה ורכשנו דירה בסכום ההלוואה וערך הדירה עלה אפשר לעשות מחזור משכנתא ובאמצעות סכום זה לסגור את ההלוואה.
בקיצור, לא חסרות אופציות ומה שצריך להבין זה שהסיכון הוא באמת נמוך.
מינוף למתקדמים- רכישת דירה
אז עד כה הסברתי אך ורק את נושא המינוף של מכשיר פיננסי ומדוע לא כדי למשוך את הכספים. עכשיו אני רוצה להסביר את היכולת ליזום מהלך של מינוף כדי להגדיל את ההון שלנו בצורה דרמטית ואפילו על הדרך לרכוש דירה ועדיין לשמור על רמת סיכון בהשקעה יחסית נמוכה.
אז נחזור על המצב. יש לנו קופה עם סכום של כ-266,666 אלף ש”ח או אפילו במידה והכסף יושב בבנק, נוכל להכניס אותה לקופה כזו כמו למשל פוליסת חיסכון. משם לקחנו סכום הלוואה של 200 אלף ש”ח. בהנחה שהיורו הינו 4 שקל, אז מדובר על סכום של 50 אלף יורו. סכום זה מאפשר (נכון לדצמבר 2023) לרכוש למשל דירה בפורטוגל בעלות של 150 אלף יורו כולל כל ההוצאות הנלוות.
איך זה ייתכן? יצרתי המון תכנים בנושא של רכישת דירה בפורטוגל ואפשר ללחוץ כאן ולצפות בהם. אבל בקצרה. בפורטוגל אפשר לקבל 75% משכנתא ולכן בשביל לרכוש דירה של 150 אלף יורו נדרש 25% שזה 37.5 אלף יורו וכמובן יש הוצאות נלוות שלוקחות אותי מקצה לקצה ל-50 אלף יורו. השכירות מדירה שכזו מגיע לאזור ה-6% שזה כ-800 יורו ובניקוי המשכנתא (30 שנה) ומיסוי נשאר לנו בין 300-250 יורו בחודש. כלומר באזור ה-3,000 יורו ולכן ביחס להון העצמי/ההלוואה של 50 אלף יורו אנחנו מקבלים 6% תזרימי בחשבון הבנק שזה נחמד.
הרווח האמיתי במינוף
ההון והרווח האמיתי בנדל”ן נוצר מעליית ערך ואותו אפקט גדל בצורה דרמטית כאשר עושים מינוף בצורה של משכנתא. בהנחה והדירה עלתה לנו 150 אלף יורו ומחירי הנדל”ן ממשיכים לעלות בפורטו כפי שעלו בעשור האחרון ובכ-7% ממוצע בשנה אז מדובר על עלייה 10,000 יורו בשנה וביחס להון העצמי של שלנו של 50 אלף יורו זה עלייה מידי שנה של 20%! כלומר אנחנו מרוויחים על 50 אלף יורו גם 6 אחוז תזרימי וגם עליית ערך של עוד 20 אחוז. במקביל צריך לקחת בחשבון שהריבית תרד בשלב מסוים והשכירות תעלה גם היא אם השנים. אבל בהסתכלות די שמרנית מדובר סה”כ על מספרים מאד אטרקטיבים.
במקביל צריך לזכור שהמכשיר הפיננסי שלנו עדיין עובד וגם מייצר לנו תשואה ולכן מדובר על מהלך של הגדלת הון שאמנם מרגיש מורכב אם תשימו לב עדיין במחוזות הסיכון היחסית נמוך.
טבלה המתארת את הדוגמא למינוף
יורו = 4 שקל | ||||||
---|---|---|---|---|---|---|
עלות רכישת דירה בפורטוגל | $ 150,000.00 | |||||
סכום הכסף שהופקד | ILS 266,666.00 | הון עצמי שנלקח לרכישת דירה בפורטוגל | ILS 200,000.00 | €50,000.00 | ||
סכום הרווח | ILS 161,541.00 | רווח חודשי משכירות בניוקי הוצאות | ILS 1,000.00 | €250.00 | ||
סכום הכסף שיש בפועל בחשבון | ILS 428,207.00 | שנתי | ILS 12,000.00 | €3,000.00 | ||
תשואה מרווחי שכירות שנתי | 6% | 6% | ||||
רווח משכירות לאחר 7 שנים | ILS 84,000.00 | €21,000.00 | ||||
סכום עליית השווי של הנכס לפי 5% כל שנה | ILS 30,000.00 | €7,500.00 | ||||
סה"כ הסכום שנלקח כהלוואה | ILS 200,000.00 | תשואה שנתית מעליית ערך על הון עצמי | 15% | 15% | ||
סה"כ הריבית 5.5% | ILS 90,936.00 | מחיר הדירה לאחר 7 שנים עליית ערך של 5 % | ILS 844,260.00 | €211,065.00 | ||
סה"כ הסכום שצריך להחזיר | ILS 290,936.00 | רווח שנשאר לאחר מכירה (לפני מיסוי) | ILS 244,260.00 | €61,065.00 | ||
רווח אחרי מיסוי | ILS 183,195.00 | €45,798.75 | ||||
תשואה לאחר מיסוי על הון עצמי | 92% | 92% | ||||
מחזור הלוואה 0.75% | ILS 321,155.00 | |||||
סה"כ רווח משכירות ועליית ערך לאחר 7 שנים | ILS 267,195.00 | |||||
תשואה על ההון העצמי נטו מהדירה | 134% | |||||
לסיכום
כפי שנאמר בהתחלה אין להסתכל על התוכן בעמוד זה כהמלצה ספציפית ואלה ככלי לפתיחת הראש ולהבין את החשיבות של מינוף להגדלת ההון וצמיחה כלכלית. בנוסף צריך להבין שכל הדוגמאות שניתנו היו סביב אותם מספרים שדי פופולריים כאשר מסתכלים על המצב הכלכלי של הציבור הרחב מהניסיון שלי אבל מה שחשוב להבין שאפשר את אותם מהלכים לעשות עם סכומים שונים וגבוהים בהרבה יותר. הרי אפשר להפקיד גם 2 מליון ש”ח בפוליסת חיסכון ומשם לקחת מימון 1.5 מליון, האחוזים שצויינו בטבלה יהיו אותו דבר אבל כמובן שהסכום הכספי יהיה גבוה בהרבה יותר. אני שוב מבהיר וממליץ, כדי להתייעץ עם גורם מקצועי לפני שמבצעים פעולות מהסוג הזה ועדיפות לבעלי מקצוע שמבינים גם בתחום הנדל”ן וגם בתחום הפיננסי והפנסיוני, אין הרבה כאלה למען האמת אבל בגלל שמדובר בסכומים גדולים ובמהלכים שהם טכנית מורכבים אז שווה לאתר אותם. בתור יזם נדל”ן ומתכנן פנסיוני בעל רישיון של רשות ההון והאוצר אני מזמין אותך ליצור עימי קשר בנושאים אלה במידה והתחברת לנושא.