הרבה אנשים לאחרונה שרוצים להשקיע בתחום הנדלן ואין להם הון גבוה או פשוט לא רוצים את הכאב ראש, מעדיפים פשוט להשקיע בקרן נדל”ן. אבל מה החסרונות?
אז הכי טוב לפני שעושים השוואות, להתחיל באמת בהסבר קצר על איך זה עובד. קרן נדל”ן הינה בעצם קרן או חברה בע”מ שבעצם מציע למשקיעים להשקיע סכום כספי מסוים ובעצם לקחת חלק בפרויקט בארץ או כפי שיותר פופולרי בחו”ל. הפרויקטים יכולים להיות בתחום המגורים, מסחרי ואפילו נופש אבל בשורה התחתונה זה ממש לא משנה כי בסופו של דבר כפי שאני רואה את זה, מדובר בעסקת תשואה קלאסית. הרי המבנה של ההשקעה בנוי כך שהמשקיע שם סכום איקס כלשהו, הכסף נעול לכמה שנים (לרוב כ-3 שנים) ומידי שנה המשקיע יקבל בין 7-9 אחוז תשואה( זאת מה שהתחזית תהיה וזה משתנה ואין באמת יכולת להתחייב לזה) ובסוף התקופה מקבלים את הקרן בחזרה. בגלל המבנה הזה לפי דעתי פחות רלוונטי שמדובר דווקא בקרן בתחום הנדל”ן במה בדיוק מושקע הכסף.
מה שכן רלוונטי הם האנשים כי בסופו של דבר כל קרן נדל”ן/חברה נשלטת על ידי אנשים והם אלו שיקבעו את טיב הקרן ופוטנציאל ההשקעה מבחינת תשואה אל מול סיכון.
עכשיו בואו נחזור לנושא ההשוואה. בגדול ישנה עדיפות רבה לרכישת נכס והסיבות לכך הן רבות אבל אציין כמה מההוצאות-
שליטה
כבעל הנכס מלוא השליטה על ההשקעה היא שלנו לזה לטוב ולרע, אנחנו שולטים במהלך העסקה, יכולים למכור מתי שרוצים, אין תלות באף חברה או אדם ואפשר להחליט בכל שלב אם ההשקעה משתלמת או לא ולקבל החלטות תוך כדי תנועה. מצד שני וחשוב לציין זאת, עם השליטה גם מגיעה האחריות לטעויות אבל האמת היא שכולם יכולים לטעות, גם מנהלי הקרן ולכן אם כבר קרתה טעות עדיף שאנחנו נבוא באשמות אל עצמנו ולא לאחרים.
עליית ערך
כפי שצויין השקעה בקרן נדל”ן הינה עסקת תשואה קלאסית שאין ספק שאם באמת נקבל תשואה של אזור ה7-9 אחוז תשואה בשנה זה משמעותית יותר גבוה מהתשואה הממוצע בישראל מדירה להשקעה שנע בין 2.5-4 אחוז בשנה. אבל הבעיה בחישוב הזה שנחשבים רק את התשואה המניבה השוטפת ולא את עליית הערך בישראל שבשנת 2022 עמדה על גובה לא יאומן של 16 אחוז עלייה בממוצע שווי הנכסים בישראלים. אז כשמחברים את המספרים מבינים שמדובר על השקעה יותר רווחית.
מינוף
כאשר אנחנו משקיעים בקרן נדל”ן, סביר להניח שנשקיע סכום נזיל שיש בידינו ולא ניקח הלוואה ונמנף את ההון והסיבה לכך היא שאנחנו מבינים שיש כאן סיכון לא מבוטל בתהליך ההשקעה וייתכן שהקרן תעשה טעויות או אפילו שניפול קורבן לנוכלות ברמה כזו או אחרת. לעומת שרוכשים נכס אנחנו ישנים בשקט, יש יציבות של שכירות והכנסה חודשית וידיעה ששווי הנכס עולה מידי שנה ולכן שני אלמנטים אלה מאפשרים לנו לקבל את האומץ ולקחת משכנתא על 70-80 אחוז משווי הנכס.
תשואה על ההון העצמי
בהמשך לסעיפים הקודמים של המינוף ועליית שווי הנכס , חשוב להבין שאם משווים רכישת נכס להשקעה בקרן נדל”ן באותו סכום אז נכון שמבחינה מניבה יש יתרון לקרן אבל ברוב המקרים כפי שהוסבר שמשקיעים בנכס משתמשים שמינוף ואז אם מסתכלים רק על התשואה של ההון העצמי מדובר על עשרות אחוזים ויותר. לדוגמא- אם הבאנו מהבית 200 אלף שקל והוספנו עוד
משכנתא של 800 אלף ורכשנו בעצם דירה במיליון ש”ח. עברו שלוש שנים והדירה כעת שווה 1.2 מיליון ומכרנו אותה. בעצם עשינו תשואה של 100 אחוז כל ההון עצמי שלנו כי הבאנו 200 אלף מהבית וסיימנו עם 200 רווח. כמובן שיש לקחת משתנים והוצאות נוספות בדרך וגם הכנסת שכירות אבל המטרה הייתה להסביר עיקרון מסוים.
לסיכום
אני מניח שהבנתם את דעתי בנוגע להשוואה בין השקעה בנכס מניב לעומת השקעה בקרן נדל”ן ולאן אני נוטה. אבל חשוב להבין שזוהי דעתי האובייקטיבית! אינני מרוויח אם תקנו דירות או תשקיעו בקרן ברמה האישית ואני בסה”כ סוקר את ההבדלים בין ההשקעות ממקום של השכלה פיננסית וניתוח שלי שבוודאות ישנם אנשים רבים שפחות יסכימו איתה. אני גם מבין שיש לא מעט אנשים מעדיפים להשקיע בקרן נדל”ן רק ממקום של נוחות וראש קטן וכי הוא פשוט סומכים על האנשים שמנהלים את הקרן (למרות שבמקרים האלה עדיף פשוט להשקיע בבורסה במניות נדל”ן) ואני גם מבין אנשים בעלי הון של 50-100 אלף שקל שנורא רוצים להשקיע בנדל”ן אבל חושבים שאין דרך אחרת שבסוף בוחרים להשקיע בקרן נדל”ן (למרות שלצערי זה נובע מחוסר ידע, יש דירות בישראל גם בסכומים של 400-500 אלף וגם תמיד אפשר לרכוש נכס בחו”ל כמו שאני עשיתי בפורטוגל). בסופו של דבר אנחנו רוצים להשקיע ולצמוח כלכלית וזה מבורך, אני בסה”כ מנסה להעביר מסר שרוצים להשקיע, מה שאמור להוביל אותנו זה כל עולה? כמה נכנס? מה הסיכונים ומהן האלטרנטיבות? ברגע שמבינים היטב ויודעים לענות על השאלות האלה בלב שלם, אז פוטנציאל ההשקעה עולה בצורה דרמטית ולא משנה במה בחרתם.