כידוע לכולם “היטל השבחה” הינו היטל שגובה הרשות המקומית בגין השבחת מקרקעין או נכס במעמד מימוש בפועל (במקרה של מכירה או בנייה/ קבלת היתר בנייה).
גובה היטל ההשבחה כידוע עומד על 50% מגובה ההשבחה בפועל. זה נתון שנשמע מאוד מבהיל וגבוה ויכול להכעיס משקיעים, יזמים ובעלי נכסים שונים בטענה שאם לוקחים 50% מההשבחה אז מה נשאר לנו ביד בסופו של יום?
חשוב לדעת ולהבין את צורת חישוב היטל ההשבחה והפחתות שניתן לדרוש לפי שיטות שמאיות, ברגע שלוקחים שווי במצב נכנס (לפני ההשבחה) ושווי במצב יוצא (לאחר ההשבחה) יש לבצע התאמות ומקדמים אשר מפחיתים את גובה ההשבחה.
לפי הנוסחה היבשה, ניתן להגיד כי קרקע חקלאית בשטח של 2,000 מ”ר ובשווי של 300,000 ₪ עברה שינוי ייעוד למגורים והתקבל מגרש תמורה (לאחר איחוד וחלוקה) בשטח של 1,000 מ”ר עם זכויות ל8 יח”ד כאשר ניתן לבנות 880 מ”ר עיקרי ומתקבל שווי למגרש של – 1,400,000 ₪.
ז”א שגובה ההשבחה הינו 1,100,000 ₪.
לפי נוסחה זו- היטל ההשבחה יהיה 550,000 ₪! האם באמת זה יהיה ההיטל השבחה?
מצ”ב טבלת הסבר להמחשה:
מצב נכנס | |||
ייעוד | שטח | שווי למ”ר קרקע | סה”כ שווי |
חקלאי | 2,000 | ₪ 150 | ₪ 300,000 |
מצב יוצא | ||||
ייעוד | שטח מגרש | סה”כ מ”ר מבונה | שווי למ”ר מבונה | סה”כ שווי |
מגורים א’ | 1,000 | 880 | ₪ 1,591 | ₪ 1,400,000 |
סיכום | |
סה”כ מצב נכנס | ₪ 300,000 |
סה”כ מצב יוצא | ₪ 1,400,000 |
השבחה | ₪ 1,100,000 |
היטל ההשבחה (מחצית מההשבחה) | ₪ 550,000 |
ננסה לנתח את חישוב ההשבחה וההתאמות שהוא עובר:
במעמד אישור תכנית מתאר חדשה, חלקות חקלאיות שינו את ייעוד הקרקע מחקלאי למגורים, במעמד מכירת הקרקעות קיבלו המוכרים שומת השבחה. את שומת ההשבחה עורך שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
בשומת ההשבחה השמאי קובע ערכי קרקע לפי:
שלב א’- מצב נכנס – שווי לפני אישור התכנית (חקלאי)
שלב ב’ – מצב יוצא – שווי לאחר אישור התכנית (מגורים)
ההפרש בין השלבים השונים (הדלתא) מהווה את גובה ההשבחה.
מה שהרבה אנשים לא יודעים זה שיש לקחת בחשבון כל מיני הפחתות ומקדמים אשר מורידים את גובה ההשבחה בפועל וכתוצאה מכך גורמים להפחתת היטל ההשבחה בצורה ניכרת.
למשל- אם הדונם בדוגמא שנתנו הוא במושעא? תחשבו שההשבחה חושבה לפי זכויות בניה של 8 יח”ד אבל מה קורה אם לאותו מגרש יש 10 יח”ד? זה אומר שהנישום (זה שמקבל את השומה) הוא למעשה במושעא עם עוד שותפים, ולכן יש לקחת “מקדם מושעא” ולהפחית מהשווי.
דוגמא נוספת היא מקדם דחייה- נכון שהתכנית אושרה אבל לא ניתן מידית לבנות על המגרש לאחר אישור התכנית, יש לבצע פיתוח סביבתי ותצ”ר (תכנית לצורכי רישום) ועוד תהליכים סביבתיים נוספים בפועל מדובר בדחייה אשר מתבטאת בכסף ושווי המגרש.
דוגמא נוספת היא הפחתה של עלויות פיתוח ותשתיות (סלילת כבישים וכדומה).
לאחר שהבנו את ההפחתות הנהוגות, בואו ניקח את אותם הנתונים וננסה להבין כיצד זה משפיע על שווי ההשבחה.
בתחשיב זה, ניקח את סה”כ שווי למצב יוצא ונבצע הפחתות – ניתן לראות פירוט בטבלה הבאה:
סה”כ שווי מגרש כולל פיתוח | 1 | ₪ 1,400,000 |
מקדם מושעא | 0.95 | ₪ 1,330,000 |
מקדם דחייה | 0.9 | ₪ 1,197,000 |
פיתוח נורמטיבי | 450 | ₪ 450,000 |
סה”כ שווי מגרש | ₪ 747,000 | |
סה”כ שווי מצב נכנס | ₪ 300,000 | |
סה”כ השבחה | ₪ 447,000 | |
סה”כ היטל השבחה | ₪ 223,500 |
בטבלה למעלה לקחנו את השווי מגרש במצב יוצא, לקחנו 5% הפחתה כי במגרש החדש אנחנו ב”מושעא”, בנוסף בוצעה הפחתה של 10% נוספים בגלל מקדם דחייה ובגלל שייקח זמן עד שהקרקע תהיה זמינה לבנייה (למרות שפורמלית היא הופשרה למגורים).
לאחר מכן נלקחו בחשבון עלויות פיתוח של המגרש ביחס לכל שטח התכנית (כבישים, תשתיות מים, תשתיות ביוב, תכנון, חשמל ותאורת רחוב ועוד).
שימו לב כי בחישוב נכון- היטל ההשבחה יהיה 223,500 ₪ במקום 550,000 ₪ לפי השיטה היבשה!
מדובר בפער של 60% בין ההיטלים.
עוד נתון חשוב הוא שגם אם קיבלתם שומת השבחה אשר נראה שהיא מחושבת “לפי הספר” אל תשכחו שאתם לא שמאים ויש לבדוק אותה אצל שמאי מומחה ולשקול האם לערער על השווי שקיבלתם ועל גובה ההיטל.