מהו היטל השבחה והאם ניתן להפחית אותו?
בתחום הנדל”ן בארץ המושג “היטל השבחה” הוא מאוד נפוץ, אך לא כולם מבינים את המשמעות שלו.
היטל השבחה כשמו כן הוא, היטל (דרישת תשלום / סוג של אגרה או מס) עבור השבחה (השבחת נכס- קרקע/דירה/משרד/ בניין וכדומה). היטל השבחה ישולם בכל מקרה בו השבחנו את הנכס ע”י הגדלת זכויות בנייה או שיפור כלשהו של הנכס וכדומה. היטל ההשבחה ישולם ע”י בעל הנכס לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
מתי משלמים היטל השבחה?
תשלום היטל השבחה יכול לחול בכמה מקרים:
אישור תכנית בניין עיר (תב”ע)
דוגמא- קרקע מאושרת בייעוד חקלאי עברה שינוי ייעוד למגורים.
דוגמא נוספת- מגרש המאושר לבניית 2 יח”ד דו משפחתי עבר שינוי תב”ע להגדלת צפיפות וכעת ניתן לבנות 3 יח”ד.
אישור הקלה
דוגמא- בפרויקט מסוים אושרה הקלת שבס על מגרש שניתן היה לבנות בו 10 יח”ד ולאחר אישור ההקלה ניתן להקים 12 יח”ד.
דוגמא נוספת- בפרויקט מסוים מאושרים לבנייה 50% זכויות בנייה ואושרה להקלה לתוספת של 6% נוספים. סה”כ 56% זכויות בנייה.
אישור שימוש חורג
דוגמא- במבנה קיים אשר שימש למשרדים, אושר שימוש חורג למשך 5 שנים לטובת שימושי מגורים או אירוח.
במקרים לעיל ישולם היטל השבחה, גובה היטל ההשבחה הוא 50% משווי ההשבחה. היטל ההשבחה ישולם במעמד מימוש ההשבחה, קרי, במעמד מכירת הנכס או במעמד ניצול ההשבחה (קבלת היתר בנייה).
מי משלם היטל השבחה?
היטל ההשבחה מוטל על הבעלים של הנכס במטרה לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית לעניין תכנון ופיתוח, לדוגמא – עקב אישור תכנית מתאר (לעיר מסוימת) והפשרת שטחים חקלאיים למגורים מכוח אותה תכנית, גורמים למעשה לוועדה המקומית עלויות מסוימות כמו תכנון מפורט של ביוב, דרכים, מערכות ניקוז וכדומה. האידיאל הוא שהוועדה המקומית תממן את מימוש תכנית המתאר מכוח היטלי השבחה שייגבו מאת בעלי הקרקע השונים.
פטור מהיטל השבחה
במקרים מסוימים יש פטור מהיטל השבחה (מומלץ להיוועץ עם שמאי שמבין בתחום) כגון נכסים באיזורי שיקום, מועד התכנית שאושרה שמכוחה ניתן להוציא היתרים, הקלה לנגישות (תוספת שטחי שירות למעלית או שטחי תמרון לנכים) ועוד מקרים. הפטור מהיטל השבחה הבולט ביותר הוא מתן היתרי בנייה מכוח תמ”א 38 וזאת על מנת לדרבן יזמים להקים פרויקטים מסוג זה. (חלק ממסלולי התמ”א 38 נהנים מפטור מלא או חלקי לעניין היטל השבחה).
לפי מה נקבע גובה היטל השבחה?
מי שקובע את סכום ההשבחה והיטל ההשבחה הוא שמאי הממונה ע”י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שרלוונטית לאותו נכס. השמאי הוועדה בוחן את התכנית שהוגשה או ההיתר שהוגש ולמעשה מגלם בסכום כספי את “שיפור והשבחת” הנכס. לאחר מסירת השומה לבעלים של הנכס, עומדים לרשותו 45 ימים להגשת ערעור בדבר גובה שומת ההשבחה.
דוגמא לחישוב היטל השבחה לדירה אשר ניתן להוסיף לה חדר יציאה לגג (מכוח תכנית):
סעיף | כמות / שווי | הערות |
---|---|---|
שטח דירה קיים | 90 מ"ר | |
שטח דירה חדש | 125 מ"ר | |
תוספת | 35 מ"ר | שטח חדר יציאה לגג |
שווי מ"ר בנוי בסביבת הנכס | 24,000 ₪ למ"ר | |
שווי מ"ר בנוי בניכוי מע"מ | 20,500 ₪ למ"ר במעוגל | 17% מע"מ |
שווי מ"ר בנוי בניכוי יזמות | 17,800 ₪ למ"ר במעוגל | 15% (נתון גמיש יחסית) |
בניכוי עלויות בנייה למ"ר | 12,000 ₪ למ"ר | הפחתה לפי 5,800 ₪ למ"ר |
סה"כ השבחה (תוספת לשווי) | 420,000 ₪ | 5,800 ₪ כפול 35 מ"ר לבנייה |
היטל לתשלום | 210,000 ₪ | 50% מההשבחה |

סיכום
כפי שהוסבר, ניתן לערער על היטל השבחה ובכך להפחית את סך ההיטל שהוטל על הבעלים באמצעות שכירת שמאי מטעם הבעלים אשר מבצע פניה ליו”ר מועצת שמאי המקרקעין וזאת תוך 45 ימים מיום קבלת השומה. השמאי מטעם הבעלים מגיש בקשה למינוי שמאי מכריע ואז למעשה השמאי המכריע בוחן 2 שומות (אחת של הבעלים ואחת של הוועדה המקומית) ולמעשה מכריע בין השומות מה בסופו של יום ההיטל שישולם.
היטל השבחה כשמו כן הוא, היטל (דרישת תשלום / סוג של אגרה או מס) עבור השבחה (השבחת נכס- קרקע/דירה/משרד/ בניין וכדומה). היטל השבחה ישולם בכל מקרה בו השבחנו את הנכס ע”י הגדלת זכויות בנייה או שיפור כלשהו של הנכס כתוצאה מאישור תכנית או הקלה או שימוש חורג.
היטל השבחה ישולם ע”י הבעלים אל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
היטל השבחה משולם במעמד מימוש ההשבחה בפועל. למעשה יש 2 מועדים לתשלום היטל ההשבחה. במעמד מכירת הנכס או במעמד קבלת היתר בנייה הכולל רכיבים של ההשבחה בפועל.
היטל ההשבחה נקבע ע”י שמאי שממונה מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובניה. כאשר חלה השבחה על נכס בפועל, הוועדה המקומית מזמינה שומת השבחה מאת שמאי הוועדה.
גובה היטל ההשבחה הוא למעשה 50% משווי ההשבחה בפועל. שמאי הוועדה מעריך שווי של מצב קיים ושווי של מצב חדש בניכוי עלויות מסוימות. היטל ההשבחה יהיה שווה למחצית מההשבחה בפועל.
ניתן להפחית גובה היטל השבחה ע”י הגשת שומה נגדית והגשת בקשה למינוי שמאי מכריע.