המשקיע הישראלי תמיד מחפש את היעד הבא מבחינת השקעות ובפרט פוטנציאל תשואה, העולם הוא גדול ומכיל הרבה הזדמנויות במדינות השונות. כאשר ההיצע כזה גדול, מדוע פורטוגל עקפה את כל המדינות מבחינת כדאיות העסקה?
שוק הנדל”ן בישראל הינו מהטובים בעולם מבחינת קצב עליית שווי הנכס, אך בכל זאת, ההיצע הנמוך ביחס לביקוש הפך את ההשקעה לכמעט בלתי אפשרית כאשר מדובר בנכס שני וסכום ההשקעה של ההון העצמי עומד על כ-150 אלף ש”ח. זאת מבלי לדבר על מס הרכישה ואלמנט הריביות הגבוהות על המשכנתאות. לכן המשקיע הישראלי אשר מעוניין להגדיל את הון הנדל”ן שלו, מבין שאין לו ברירה אלה להתחיל ולחפש יעדים נוספים בחו”ל. הצורך הזה הוביל ליותר ויותר יזמים ומשווקי נדל”ן אשר מקדמים פרויקטים במדינות זרות ושמנסים למכור לציבור הישראלי את היתרונות והחלום ברכישת דירה מעבר לים.
בדרך כלל התחרות בין המדינות נעה בעיקר סביב נושא התשואה אך שמסתכלים על כל המשתנים החשובים של תשואה, יציבות, פוטנציאל השבחה, היצע וביקוש, סיכונים, קשיים בירוקרטיים ועוד, אנחנו מבינים שרכישת דירה בפורטוגל מתעלה על כולם בצורה דרמטית.
אז בואו נשים בצד השוואה בין השקעה בקרנות שמשקיעות במדינות ונדבר פרקטית על רכישת דירה באחת ממדינות היעד. נפרט את כל היתרונות שמובילים לסיבה שפורטוגל הינה המדינה הטובה ביותר לרכישת דירה נכון ל2022, אבל אין ספק שהיתרון המרכזי והבולט ביותר הינו נושא המימון! כאשר מדובר על רכישת דירה במדינה אחרת כאזרח זר כמעט בכל המקרים מדובר על להשקיע את כל ההון של הרכישה כהון עצמי, כלומר להביא את כל הכסף מהבית. ישנן מדינות מסוימות שיתנו לאזרח זר משכנתא של 50 אחוז משווי הנכס אך זה יהיה בריבית של בין 8-5 אחוז שנתי, מה שפוגע בכדאיות העסקה בצורה דרמטית. בפורטוגל העובדה שאזרח זר יכול לקבל נכון ל 2022 משכנתא של 75-80 אחוז משווי הנכס בריבית של 1-2 אחוז הינו נתון חסר תקדים שפשוט שובר את חוקי המשחק.
עכשיו זה קריטי להבין את נושא החשיבות של מימון כי נדל”ן הינה השקעה טובה בעיקר בנושא המינוף והמימון. אם נסתכל על מיליון שקל למשל שהושקע בנדל”ן לעומת מיליון שקל שהושקע בשוק ההון למשל במדד הS&P בתקופה של 10 שנים נראה ששוק ההון עושה תשואה טובה יותר אבל בנדל”ן כשיש מיליון ואפשר להשקיע עם מימון מינוף 4 מיליון אז אותו מיליון של הון עצמי מייצר תשואה גבוהה בהרבה משוק ההון.
בנוסף, כאשר אנחנו מסתכלים על השקעה במדינות אחרות בדרך כלל יהיה מדובר בכל מיני ערים צדדיות כמו למשל בארה”ב לא נמצא הצעות במנהטן ניו יורק או לוס אנגלס ותמיד יהיה מדובר בקליבלנד או משהו בסגנון. גיאורגיה יהיה מדובר בבאטומי, ביוון יהיה מדובר באחד מ1500 האיים השונים וכן הלאה. בחלק גדול מהמקרים גם יהיה מדובר בדירות נופש עם דגש לאזורים תיירותיים בעיקר. בפורטוגל בגלל המחירים האטרקטיביים והנושא של המימון אפשר לרכוש באותם סכומים דירות למגורים רגילות בערים הכי מרכזיות ובמרכז של העיקר. עכשיו נשאלת השאלה, אם היינו קופצים 20 שנה אחורה והיה אפשר לרכוש ברוטשילד בתל אביב האם נעדיף לרכוש בחדרה? כלומר מדובר על אזורים עם ביקוש קשיח.
אלה הן שתי היתרונות המרכזיים אבל עדיין צריך לקחת בחשבון את כל היתרונות הנוספים כגון אלמנט הסיכונים, אין חוקי הגנת הדייר בפורטוגל שזה מעולה למשקיע, פורטוגל הינה מדינה בטוחה ללא איומים או אויבים, ערים מרכזיות בפורטוגל כמו פורטו וליסבון מתאימות גם לשכירות קצרת טווח לתיירות וגם לשכירות ארוכת טווח למקומיים. איכות חיים, תרבות ומערכות חינוך מעולה ובשוכה התחתונה מדובר על מדינה מערבית אירופית מודרנית.
לסיכום, השקעה במדינות זרות ורכישת דירה יכול להיות תהליך מורכב עם הרבה סיכונים ובלי קשר חייבים לזכור שלרוב מנסים למכור לנו משהו ולכן הכל כשר מבחינת סיפורי פיות ואקסל מרשימים. זה סבבה שמנסים למכור לנו פרויקט כלשהו, אבל חוץ מזה מה יש לאותה מדינה להציע לנו? אנחנו כמשקיעים צריכים להבין כחלק מהאסטרטגיה של ההשקעה גם מהן האלטרנטיבות בשוק ובמקביל להבין אם היינו רוצים להשקיע באותה מדינה בעצמנו, זה אפשרי? או שאנחנו תלותיים באותו יזם או משווק שמנסה למכור לנו? ולסיכום הכי חשוב, האם אפשר לנצל אלמנטים של מימון ומינוף שיעזרו לי לעשות על ההון העצמי שלי תשואה גבוהה יותר בצורה דרמטית משמעותית. פורטוגל הינה ללא ספק היעד החם האטרקטיבי ביותר בכל המובנים האלה אבל, ויש כאן אבל גדול, ברגע שנושא המשכנתאות לאזרחים זרים יפסיק בפורטוגל, והוא חד משמעית יפסיק בקרוב, גם פורטוגל תרד מראש הרשימה.