זה לא סוד שבמדינה שלנו יש לא מעט הפתעות ליזמי נדל”ן, בעיקר בגלל בירוקרטיה סבוכה וכל מיני “הפתעות” בדרך לקבלת אישורים והיתרי בנייה.
הסיפור הזה הוא על פרויקט תמ”א 38 (חיזוק), מי שמכיר את התחום יודע שבכללי כל תחום התמ”א 38 רווי בירוקרטיה ותהליכים מרגיזים.
המשרד שלנו הגיש בקשה להיתר על מבנה קיים בן 32 דירות + 36 דירות תוספת, הבקשה עברה תנאים מוקדמים, תיאום תכנון מול הוועדה, פרסום להתנגדויות, אישור היועצים השונים (תנועה, קונסטרוקציה, ניקוז וכדומה) ופתאום…… הפתעה!
בוקר אחד אני מקבל טלפון ממחלקת הנדסה:
היא – שלום אייל?
אני – כן מה נשמע רבקה? (שם בדוי) – מרוב טלפונים אני כבר מזהה את הקול שלה, למרות שהם מתקשרים מחסוי (לפעמים זו יכולה להיות שיחה מהמילואים)
היא- תקשיב בדקתי שוב את הבקשה ולא ניתן לשבץ אתכם לדיון בוועדה….
אני- מה? למה?… הגשנו לכם הכל כמו שצריך…
היא- כן נכון….אבל… מסתבר שצריך להכין תצ”ר לחלקה… בגלל השביל שצמוד אליה.
*עצירת ביניים*
תצ”ר זה ראשי תיבות של תכנית לצורכי רישום. בכמה מילים (נפשט את ההגדרה והתהליך) זה אומר שהתרחש הליך כלשהו בחלקה והיא השתנתה, ויש לבצע מדידה מיוחדת ולרשום אותה במרכז למיפוי ישראל ובטאבו.
במקרה שלנו החלקה המקורית הייתה בשטח של 1,509 מ”ר, לאחר ביצוע השביל השטח ירד ל1,224 מ”ר.
חזרה לשיחה:
אני- האמת מוזר לי מה שאת אומרת, אנחנו רגע לפני דיון בוועדה איך זה לא נבדק עד עכשיו??
היא- אהמממ…. האמת לא יודעת מה להגיד לך…
אני- את מבינה שזה עכשיו עיכוב של איזה חצי שנה כן??
היא- כן אני מבינה אבל זה ההנחיות שקיבלתי.
אני- אבל אני לא מבין, המודד שלי סימן את השביל בתור הפקעה, יש לך את זה במדידה ובגרמושקה.
היא- אין לי מה להגיד לך…פשוט בדקנו בישיבת מכינה והיועצת המשפטית אמרה שחייב תצ”ר מאושר ובלי תצ”ר מאושר לא תוכלו לעלות לוועדה.
אני- (שתיקה רועמת)…. טוב הבנתי, אני פשוט בנהיגה כרגע תוכלי לשלוח לי למייל מכוח מה צריך להכין תצ”ר ונתקדם?
היא – כן שלחתי כבר (מסודרים לשם שינוי)
אז לאחר בדיקה היסטורית זה מה שגילינו:
בשנת 1969 אושרה תכנית על שטח החלקה
בשנת 1971 אושרה תכנית אשר משנה את החלוקה של התכנית משנת 69 – השינוי בפועל הוא הקטנת שטח החלקה ויצירת שביל ציבורי להולכי רגל.
בסוף שנת 71- התקבל היתר לבניין, ההיתר כלל סימון של ההפקעה לשביל הולכי רגל אבל ההפקעה לא נרשמה בפועל במפ”י (לא נרשם תצ”ר)
לאחר בירור מול מודדים ואנשי מקצוע, עלות של אישור תצ”ר מחדש נעה בין 30-40 אלף ₪. לא מדובר בעלויות גבוהות (ביחס לפרויקט כזה של 68 דירות) אבל מדובר בעיקר בעיכוב של 5-7 חודשים… בפרויקטים של התחדשות עירונית זה המון זמן….
התחלנו לנתח את המקרה ההיסטורי וגילינו כמה דברים:
- בנסח הטאבו השטח הרשום של החלקה הוא 1,224 מ”ר, מה שאומר שההפקעה לשביל נרשמה בטאבו אך לא במפ”י (מרכז למיפוי ישראל)
- המודד אכן סימן את שטח השביל במדידה וכן את השטח הכולל, כך שהשטח נטו היה עדיין 1,224 מ”ר.
- בתיק המידע להיתר אין שום אזכור לביצוע תצ”ר. (תיק מידע זה קובץ מסמכים שהוועדה מפיקה ספציפית לגוש חלקה עם כל המידע הכלול על מנת להגיש בקשה להיתר) תיק המידע מחייב את הוועדה משפטית לכל נושא.
- מעיון במסמכי התכניות (משנת 69 ומשנת 71) מצאנו שכתוב מפורשות שהעירייה הייתה צריכה לבצע את התצ”ר בזמנו.
- כל זאת מעידים שההפקעה בוצעה בפועל ולא ניתנה הודעה מראש להכנת התצ”ר ועל כן ראינו כי לא נכון לחייב את היזם או בעלי הדירות בתהליך הזה.
לאחר כל הממצאים האלה, פניתי ליועצת המשפטית של הוועדה והצגתי לה את ההוכחות וההיסטוריה של החלקה…לאחר ויכוחים בטלפון ובמייל…היא ביקשה לבדוק את הנושא לעומק ולחזור אליי.
לאחר מספר ימים קיבלנו מייל כי הטענה התקבלה והעירייה תבצע את התצ”ר ואין בכך לעכב את ההיתר שלנו! (הפעולות יבוצעו במקביל)
המסר הוא שאין לקחת כל דרישה כ”דבר קדוש”, הרבה פעמים קורה ליזמים שסומכים על בודקי התכניות או מהנדסי הערים והיועצים המשפטיים….ואם הם אומרים משהו אז הם כבר “בדקו” ואין מה לעשות נגד זה……. אז לא תמיד זה ככה!