“אתה קונה רכב בכמה עשרות אלפים…..לא תשקיע בבדיקה של 800 שקל?”
מן הסתם זה לא סיפור מענף הרכב, אבל מאמין שהמסר יעבור בהמשך….😊
הגיעו אלינו שני בחורים צעירים שהם שותפים עסקיים מענף המזון אשר הצליחו די יפה בתחום העיסוק שלהם במטרה לקבל ייעוץ לפני ביצוע עסקה. שני החבר’ה חסכו סכום יפה והחליטו שהגיע הזמן שלהם להשקיע בנדל”ן.
הציעו להם עסקה דרך מתווך שנראתה מאוד מאוד אטרקטיבית – קרקע חקלאית עם תכנון עתידי להשבחה אשר צמודה “מרחק יריקה” מאיזור מגורים קיים של בנייה רוויה ובנייה נמוכה (ממש מעבר לכביש). הקרקע הוצעה להם במחיר של 550,000 ₪ לדונם…….הם שקלו לרכוש כמה דונמים.
אנחנו נכנסנו לתמונה כאשר הם פנו אלינו על מנת לאמת את דברי המתווך והבעלים ולבדוק האם העסקה כדאית והאם המחיר הוגן?
*עצירת ביניים*
אני מאוד מאמין בהשקעה בקרקעות, במיוחד בחקלאי עם השבחה עתידית ה”נראית לעין”, אבל צריך לעשות הרבה שיעורי בית. שם נמצא פוטנציאל הרווח האמיתי!
נחזור לסיפור
לאחר שדיברתי עם המשקיעים והבנתי את סיפור המסגרת התחלנו בבדיקות…..אני לא רוצה להיכנס יותר מדי לפרטים טכניים ותהליך הבדיקה אבל ממש ממש בתמצית גילינו כמה “מוקשים” עיקריים:
- מוקש ראשון– שטח החלקה בשלמות הוא כ9 דונם אשר מתוכה הופקעו 1.5 דונם של שטח לדרכים (כביש). חייב להבין מה רוכשים האם שטח ברוטו או נטו?
- בעבר החלקה הייתה בחלק מסוים חקלאית ובחלק אחר הייתה מיועדת לתעשייה ומלאכה, מדובר על תב”ע משנות ה70.
- מוקש שני – בשנת 2017 אושרה תכנית מתאר חדשה לעיר אשר מבטלת ייעודי קרקע קודמים (תעשיה ומלאכה) לכן סעיף 2 אינו רלוונטי יותר!
- מוקש שלישי– לפי תכנית המתאר החדשה, הקרקע נמצאת בייעוד של אנ”מ – איזור נופש מטרופוליני. בפועל זה אומר שהחלקה תהיה חלק מסוג של פארק עירוני עם אחוזי בנייה בודדים (עשרות מטרים לבניה כמו קיוסקים, שירותים וכדומה)
- מוקש רביעי– על מנת לממש את שטח האיזור נופש מטרופוליני (סה”כ כ- 1,900 דונמים) יש להכין תכנית מפורטת. גם אם יהיה איחוד וחלוקה בעתיד מדובר על עוד כמה שנים טובות קדימה ולא ניתן לדעת איזה זכויות המשקיעים יקבלו אם בכלל מאחר ומדובר בשטח עצום עם הרבה בעלים.
- מוקש חמישי– מתחת לחלקה עובר ציר עתידי של רכבת ה”מטרו”. מה שיכול לגרום למגבלות בנייה בעתיד (איסור חפירה, איסור התקנת תשתיות וכדומה) כך שגם אם היו זכויות בנייה לחלקה, עדיין היו צפויות בעיות.
לסיכום, המסר די ברור כמו שעושים בדיקה לפני שרוכשים רכב, כך צריך לעשות בדיקה לפני שנכנסים להשקעה מכל סוג!
במיוחד אם המחיר לדונם הוא במחיר של range rover חדש + תוספות 😉
עובדת בונוס! – לפי חוק התכנון והבנייה, הבעלים יכול לתבוע על “תכנית פוגענית” מאחר וירד לו ערך קרקע כתוצאה מאישור תכנית המתאר. הפיצוי יכול שיהיה בכסף או בזכויות (כמובן שיש להיוועת עם שמאי ועו”ד לפני שעושים מהלך כזה).
טיפ חשוב! אל תקחו כל מה שמתווך אומר לכם כקדוש (מותר לי להגיד את זה כי גם אני מתווך 😊) יש מתווכים מקצוענים שיודעים לבדוק ולעשות מחקר ולהעביר מידע על עסקה, ויש מתווכים שלא מעניין אותם כלום אלא רק להעביר הלאה את העסקה ולסגור לא משנה מה…. בסופו של יום חובת הזהירות היא על הקונה!