אל תבטיח דבר שאתה לא יכול לעמוד בו…. (ההתחלה קצת קשה אבל שווה קריאה)
מאמין שהרבה מכם שמעו על “תקנות שבס/ כחלון”…..ומי שעוד יותר בקיא בענף הנדל”ן יודע גם שפג תוקפן.
תקנות שבס כחלון למעשה קובעות שניתן לבקש הקלה להגדלת צפיפות (יותר יח”ד מעבר למותר) ותוספת אחוזי בנייה (יותר מטרים לבנייה)- לא ניכנס לפרטים טכניים יותר מדי כי גם ככה פג תוקף הוראת שעה של התקנות האלה.
אז מה כן רלוונטי?
לפני כשנה פנה אלינו יזם עם מגרש שמותר לבנות עליו 5 יח”ד… בפועל היה מותר 4.51 אבל במקרה כזה מעגלים כלפי מעלה, מה שאומר שיש לו עוד דירה במתנה. אותו יזם בנה על כך שלאחר אישור הקלה יאשרו לו לבנות 7 יח”ד (תוספת של 30% מעבר ל-5 המותרות).
עכשיו לאותו יזם קרו שני דברים מעניינים באותו זמן:
- פג תוקפה של הוראת השעה- מה שאומר שחוזרים לתקנת שבס המקורית (תוספת יח”ד בשיעור של 20% במקום 30% בלבד)
- במקרה ומבוקשת הקלה להגדלת צפיפות הולכים לפי מספר היח”ד המותר בעיגול מספרי כלפי מטה (4 יח”ד ולא 5)
- מה שאומר בפועל שהוא נשאר ב 5 יח”ד עם או בלי הקלה
- בשורה התחתונה זה אסון לאותו יזם!
למה קרה לו אסון?!….משום שאותו יזם, שלא יכל להיות נביא….מכר זכויות בקרקע ל-7 משקיעים שונים! (ענבל אור מצלצל מוכר?)… הוא לא יכל לדעת שלא יחדשו את תוקף הוראת השעה וגם לא ידע שמעגלים כלפי מטה בבקשה להגדלת צפיפות.
אותו יזם רצה באמת לעמוד בכל ההבטחות שלו כלפי המשקיעים ופנה אלינו.
(פאוזה קצרה)
חשוב להבהיר שאותו יזם אינו נוכל והוא באמת איש טוב והגון….פשוט קרה לו מקרה שנבע מחוסר מקצועיות ותזמון גרוע.
נחזור לסיפור
כאמור היזם היה מעוניין לתת לכל משקיע זכות קרקע מאושרת לדירה ופנה אלינו, הדרך היחידה לאשר 7 יח”ד כפי שהובטח היא תכנון תב”ע נקודתית לאותו מגרש להגדלת צפיפות…בשורה התחתונה זה יגרור הליך תכנוני שיעכב את המשקיעים שלו כשנה מעבר לצפוי אבל בסופו של יום לכל אחד תהיה דירה בעתיד.
לאחר 6 חודשים בלבד מרגע שסיימנו לערוך את התכנית עם הצוות שלנו, קיבלנו אישור להפקדת התכנית ! בדרך כלל הליך כזה לוקח זמן ארוך יותר אבל ברוך ה’ התכנית אושרה ע”י הוועדה המקומית והיזם יכול לנשום לרווחה…
אז לפני שאתם מבטיחים משהו למישהו…פשוט תבדקו אם ניתן לקיים אותו מראש!