שווה בדיקה!
התבקשנו לבדוק זכויות בנייה לדירה להשקעה בחולון, מדובר בעסקה של משקיע מתחיל אשר לשם שינוי עשה הכל לפי הספר 😉
אותו משקיע איתר דירה להשקעה בעיר חולון, בקרבת קרובי משפחה שלו, בדק את מחירי השוק, קיבל מידע על הדירה מאת הבעלים והמתווך בעסקה ופנה אלינו על מנת לאמת את הדברים שסיפרו לו.
מדובר בתהליך מאוד חשוב מאחר וכולם יודעים כי מחירי הדיור בארץ מאוד יקרים מכל מיני גורמים ומרכיבים ובהליך רכישה של דירה להשקעה מדובר בסכום לא מבוטל.
המשקיע פנה אלינו על מנת לקבל דו”ח למצב הקיים של הדירה וכן על הערכת המצב העתידית מבחינת השבחת הדירה.
על מנת לקצר את הסיפור, איתרנו מידע תכנוני על הדירה מבחינת זכויות בנייה שלא נוצלו וכן תכניות עתידיות על סביבת הדירה
לשמחתינו מצאנו כי קיימות לדירה (הדירה מצויה בקומה עליונה בבניין) זכויות של 33 מ”ר להרחבת הדירה אשר אינן מנוצלות ועוד כי קיימת תכנית לכל השכונה להתחדשות עירונית.
מה שאומר במילים פשוטות שאותו משקיע יכול להגדיל את ערך הנכס באמצעות בנייה על הגג, ועוד ביום כשיהיה פינוי בינוי על הבניין הוא למעשה יקבל תמורה גדולה יותר בהתאם לשטח הבנוי המאושר של הדירה
קצת במספרים
באותו איזור מוערך שווי למ”ר בנוי בכ-25,000 ₪ למ”ר. מה שאומר שתוספת של 33 מ”ר משביחה את הנכס בעוד 825,000 ₪. כמובן שמתוך הסכום הזה יש לנכות עלויות תכנון, אגרות,היטל השבחה, ביצוע… אבל בכל תחשיב, מחמיר ככל שיהיה מדובר בפי 3 על הסכום של ההשקעה!!
תוסיפו על זה עליית מחיר השכירות לאותה דירה (יותר שטח מניב יותר)
תוסיפו על זה תמורה גבוהה יותר בביצוע פרויקט של התחדשות עירונית
תוסיפו על זה אופציה למינוף הנכס ע”י מיחזור משכנתא (לאחר הבנייה שווי הנכס יעלה)
ועוד ועוד
אותו משקיע השכיל לעשות ופנה אלינו על מנת לוודא את כל מה שאמרו לו לפני שהוא מבצע את העסקה, על מנת לעשות תחשיבים כלכליים וניהול סיכונים מבוקר.
כמובן שהדו”ח שהוכן בשביל המשקיע מפורט הרבה יותר ועדיין יש מוקשים בדרך שאותם צריך לעבור כמו הסכמת בעלי הדירות לתוספת הבנייה וסיכון שהוועדה תשנה מדיניות לתוספת בנייה על הגגות וכדומה… אבל חשוב מאוד להיכנס לעסקה בעיניים פקוחות ועם ייעוץ טוב!