מזל של משקיע- “קרקע כלואה”- עצה טובה …ומה שביניהם
10 דק’ פגישה – פוטנציאל רווח של מעל ל- 700,000 ₪
על מנת לשמור על פרטיות האיש, אשתמש בשם בדוי. נקרא למשקיע “שמיל” (אל תשאלו אותי למה קפץ לי השם הזה)
הסיפור של שמיל מתחיל לפני שנה בערך, שמיל רכש מגרש (חלק מחלקה) בתחום מועצה מקומית בצפון הארץ. שמיל הוא יזם ותיק- רוכש קרקעות, בונה ומוכר אך עיקר העסק שלו זה וילות אירוח (נכון זה לא חוקי אבל זה מה שיש). שמיל רכש את המגרש במטרה להקים וילה ובעתיד להפעיל אותה בשכירות קצרת טווח.
כך דרכינו הצטלבו, שמיל פנה אלינו על מנת לספק לו תכנון וטיפול בכל מה שדרוש לקבלת היתר, עד כאן סיפור קלאסי לגמרי בלי שום פאנץ’.
בחלק השני של הסיפור שמיל הגיע למשרד שלי במטרה להתייעץ על מיקום הבית בתוך המגרש, כיוון הבריכה, מיקום חניות וכל מיני שטויות של תכנון. חשוב להבין כי שטח החלקה המקורי הוא 2,300 מ”ר קרקע (ברוטו – לפני הפקעות) בנויות כבר 2 וילות קיימות (למרבה הפלא אחת מהן של שמיל מרכישה ותיקה יותר).
חוץ מ -2 הווילות בחלקה, יש עוד שותף בקרקע ואת המגרש הנוסף של שמיל. שמיל רכש 430 מ”ר מתוך שטח החלקה הכללי.
במהלך בדיקת הזכויות למגרש הספציפי של שמיל, בדקנו אחוזי בנייה ואת התכנית החלה במקום. התב”ע למגרש מתירה צפיפות של 3 יח”ד/דונם. מה שאומר שכל 333 מ”ר קרקע מקנה לבעלים זכות לבניית וילה.
עכשיו לשמיל יש 430 מ”ר, מה שאומר שהחלק בקרקע נותן לו זכות לבנות וילה אחת!
לאחר בדיקה של התב”ע, מיקום המגרש ואישור תכנית חלוקה של שמיל מול שאר השותפים בחלקה, גילינו שיש בצמוד אליו “קרקע כלואה” בייעוד מגורים!
מהר מאוד הוצאנו נסח טאבו על מנת לאמת שהבעלים של הקרקע הכלואה היא למעשה המועצה מקומית…. פה כבר שמיל הבין שהוא בר מזל.
הקרקע הכלואה היא בשטח של 310 מ”ר נטו, מה שאומר שבחשבון פשוט יש לשמיל 430+310 שזה ביחד 740 – זוכרים את הצפיפות לדונם?… אם שמיל רוכש את הקרקע מהמועצה יש לו קרקע ל-2 וילות ולא אחת!
עכשיו נשאלות השאלות של למה בעצם ששמיל ירכוש את הקרקע ולא מישהו אחר? או מי אמר שזה רווחי לרכוש את הקרקע הכלואה?…אז יש כמה סיבות/תשובות
- שמיל הוא היחידי שגובל עם הקרקע הכלואה, מהצד השני יש כביש.
- המועצה המקומית לא יכולה לממש קרקע למגורים אלא רק באמצעות מכירה שלה לאדם פרטי (וגם זה מותנה במכרז)
- גם אם יהיה מכרז על הקרקע- השווי שלה יהיה נמוך מאוד ולא יגלם 15% ממחיר השוק לקרקע בייעוד מגורים באותה סביבה. שמיל היחידי שיכול לרכוש אותה
- בגלל הצפיפות שמגדירה התב”ע, ניתן לממש קרקע בשטח מינימלי של 333 מ”ר בלבד (אפשר גם בדרכים יצירתיות יותר אבל זה כבר לסיפור אחר)
- בגלל הצורה של הקרקע הכלואה (ניתן לראות בתמונה), לא ניתן לממש אותה אלא אם מאחדים אותה עם מגרש צמוד. וכאמור שמיל הוא היחידי עם מגרש צמוד שיכול למנף את הקרקע הכלואה.
לאחר שהסברתי לשמיל את הפוזיציה שלו בנוגע לקרקע הכלואה, הגשנו פנייה למועצה מקומית על מנת שתוציא שומה (הערכת שווי) של הקרקע הכלואה, ובמקביל שמיל יגיש בקשה לפטור ממכרז- מאחר והוא היחידי שיכול לרכוש את הקרקע.
לאחר השלמת הרכישה, איחוד שני המגרשים בבעלות שמיל, המגרש החדש (740 מ”ר) יעלה את ערכו בעוד כ-700,000 ₪ לפחות מעל השווי הנוכחי רק כתוצאה מרכישת הקרקע הכלואה (ובפועל זכויות בנייה ל-2 וילות). בזכות 10 דקות פגישה ועצה טובה!
מיותר לציין ששמיל יצא מאוד מרוצה מהמשרד, יש לו הרבה מזל – אבל בלי הכוונה טובה הוא לא היה יודע שהוא בר מזל…