אולי אחד הויכוחים הכי פופולריים בין המשקיעים השונים הינו הויכוח הקלאסי בין שוק ההון ונדל”ן לאורך השנים, האם יש באמת תשובה חד משמעית או שאולי בכלל שני הצדדים טועים?
ישנן שני אפיקי השקעות שנחשבים למסורתיים והם שוק ההון ונדל”ן. משמע שמרבית הכסף מושקע בשני אפיקים אלה במאה השנים האחרונות וזה הוליד מין הסתם את התחרות או ויכוח הידוע בין שני אפיקי ההשקעה לשאלת העדיפות מבחינת תשואה לאורך השנים. במאמר זה אנסה לשים סוף לסוגייה או לפחות לעשות סדר בצורת החישוב. חשוב להבהיר כבר בשלב זה למי שלא מכיר אותי עדיין שאני חסיד של שני אפיקי ההשקעה ואני מושקע בצורה יחסית רחבה מאד בשניהם ככה שאני אובייקטיבי לחלוטין.
לרוב ההשוואה ביניהם נעשת על ידי כך שמנסים לבחון אם למשל היינו משקיעים 100 אלף שקל לפני עשור בשוק ההון (מדד ה S&P 500 למשל) או אם היינו משקיעים בנדלן מה הייתה התשואה בשני המקרים.
אז לצורך החישוב אבחן את התקופות שבין 2008 (משבר הכלכלה העולמי) ל-2020 והסיבות הן על תקופה יחסית מתונה ואחרי הנפילות בקשות בשוק ההון בעקבות המשבר ולפני ההעליות הקיצוניות בשוק הנדלן בישראל בשנים 2021 ועד היום. הסיבה השנייה היא שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כבר עשתה את החישוב הזה ולכן יהיה יותר קל להסתמך על נתונים מדויקים יותר.
אז בשנים 2008-2022, לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחירי הנדלן בישראל עלו ביותר מ-200 אחוז. משמע נכנס שנקנה ב-2008 במיליון שקל בסוף 2020 הגיע כבר ל3 מיליון וזה לא כולל רווחים משכירות. מהצד השני, מדד ה S&P 500 עלה באותן שנים בכ-400 אחוז כלומר פי 5 על הכסף. אז לפי ההשוואה הזאת מין הסתם שוק ההון מנצח וזה יפה. רק שיש בעיה אחת, ההשוואה הזאת שגויה לחלוטין.
מעטים האנשים שמשקיעים סכום כסף נזיל לחלוטין בנדלן ללא מינוף בצורה של משכנתא. תנאי הריביות הנוחים של המשכנתא גורמים להשקעה בנכס ללא מינוף לפשוט לא הגיוניים. אם היה מדובר למשל בנכס ראשון אז ניתן לקבל מימון של 75% משווי הנכס. אז ראשית בואו נעשה חישוב כזה. נשווה למשל באמת חצי מיליון שקל נזיל שהושקע בשוק ההון באותן שנים שבחנו מוקדם יותר וניקח חצי מיליון שקל לנדלן, אבל בצורה הנכונה כמו שמרבית האנשים עשו באמת, על משכנתא. כלומר השקענו במקום מיליון, 2 מיליון.
נוכל לראות שלאחר אותה תקופה יהיה לנו בשוק ההון 2.5 מיליון שקל וסנדלים יהיה לנו 6 מיליון שקל. בשוק ההון על ההון הנזיל עדיין עשינו פי 5. בנדלן לעומת זאת, אחרי שננקה את המשכנתא ושוב ללא חישוב של שכירות כי היא גם לא רלוונטי במקרה זה והן מתקזזות אחת עם השניה, נראה שנשאר לנו 4.5 מיליון, משמע פי 9 על הכסף וזה החישוב הנכון לעשות. עכשיו יבואו המתחכמים ויגידו נו אז עם מימון בשוק ההון מגיעים ליותר אבל אף בנק לא יתן הלוואה להשקעה בשוק ההון, בטוח לא הריביות נורמליות ואם להיות כנים גם 99 אחוז מהאנשים לא ירצו לקחת סיכון כזה.
לסיכום, אם נסתכל על שקל מול שקל, אכן שוק ההון במרבית המקרים מייצר תשואה גבוהה יותר לאורך השנים ולכן בסכומים יחסית נמוכים שלא מתאפשר בכלל לרכוש נכס זהו אפיק השקעה מעולה. אבל אם ניתן לקחת מינוף ומשכנתא אז בסבירות גבוהה מאד שרכישת נכס תייצר תשואה גבוהה יותר על ההון העצמי. אני אישית כפי שאמרתי משקיע בשני האפיקים ומאמין שמלבד התשואות והיתרונות של שני האפיקים, משקיע חייב לדעת לפזר את הסיכון ולכן חשוב ללמוד להכיר את שני האפיקים בצורה טובה ולדעת להתאים אותם לצרכים והמטרות של המשקיע.
השאלה מה יותר טוב לא רלוונטי.