אייל אבוטבול, מנכ”ל משרד התכנון והאדריכלות של פלאיה מימון והשקעות בעוד סיפור שכדאי לשמוע
מקרה שהיה לנו, פנה אליי שמאי שייצג גברת מסוימת בהשגה על מנת להביא להפחתה בגובה היטל השבחה שקבעו לה במעמד קבלת היתר.
לפני שניכנס לסיפור, קודם נבין בקצרה מה זה היטל השבחה ומה זה עסקת קומבינציה?
היטל השבחה- כשמו כן הוא, היטל (תשלום) עבור השבחה של קרקע / מבנה. את ההיטל גובה הרשות המקומית (ולא רשויות המס) עבור רכיב ההשבחה. גובה ההיטל הוא מחצית (50%) מההשבחה. בנוסף, ההיטל נגבה במעמד מימוש ההשבחה (במעמד מכירה או במימוש היתר בנייה)
דוגמא – קרקע עברה שינוי ייעוד מחקלאי למגורים במסגרת תכנית מתאר לעיר מסוימת, שמאי הרשות המקומית פסק כי במצב החקלאי הקרקע הייתה שווה 500,000 ₪ ולאחר שינוי ייעוד הקרקע (ולאחר איחוד וחלוקה- לא ניכנס לזה כרגע) הקרקע שווה 900,000 ₪. מה שאומר שההשבחה היא בסך 400,000 ₪ וגובה היטל ההשבחה הוא 200,000 ₪
דוגמא 2- במגרש של 750 מ”ר שניתן לבנות עליו 250 מ”ר לבנייה, ביקשו הקלות לתוספת בריכת שחיה + 6% לשטחים עיקריים ( עוד 45 מ”ר לבנייה), שמאי הרשות המקומית פסק היטל השבחה בגובה של 50,000 ₪ (זה חישוב קצת אחר ומורכב אבל הבנתם את הרעיון).
כמובן שבמסגרת זמנים מסוימים ניתן לערער על החלטת שמאי על גובה היטל ההשבחה וזה מה שמתחבר לסיפור שלנו…..
עסקת קומבינציה- ממש בקצרה, בעסקת קומבינציה בד”כ קבלן מתקשר עם הבעלים של הקרקע בהסכם כאשר הבעלים מביא לעסקה את הקרקע והיזם מתחייב לבנות ולתת חלקים גמורים לבעלים ביחס מסוים שהם קובעים מראש.
דוגמא- מגרש שניתן לבנות עליו 10 דירות, הבעלים של הקרקע יקבל בסוף הפרויקט 4 דירות “בחינם” במקום להיכנס להליך של מכירת הקרקע בשלמות וכו’. מבחינת הקבלן יש לו עלויות של תכנון ובנייה של 10 דירות ולמעשה הוא מוכר רק 6 דירות מתוך הפרויקט.
נתחיל בסיפור!
אותה גברת (הלקוחה של אותו שמאי) הייתה בעלים של מגרש באזור די נחשב בארץ בשטח של כ 6.3 דונם נטו למגורים (במקור לפני הפקעות 8.9 דונם). קבלן מסוים פנה אל הגברת וסגר איתה עסקת קומבינציה, כאשר הקבלן יוציא היתרי בנייה אבל תשלום היטל ההשבחה יחול על הגברת!
העסקה נחתמה והקבלן החל בתכנון ולאחר תקופה לא קצרה סוף סוף קיבל היתר….
הקבלן חילק את ה6.3 דונם ל4 מגרשים של 1,570 מ”ר כל אחד (בערך) וביקש הקלה לתוספת מבנה על כל מגרש, משמע 3 מבנים על כל מגרש= 12 מבנים של דו משפחתי= 24 יח”ד.
השמאי של הוועדה פסק היטל השבחה של כ- 78,000 ₪ עבור הקלה לתוספת מבנה בכל מגרש…..בשורה התחתונה מדובר על תשלום של כ-470,000 ₪ היטל השבחה שהגברת לא הייתה ערוכה לשלם אותו כלל!……
לאחר שהשמאי פנה אליי להתייעצות, ולאחר בחינת החומר, הצלחנו להוכיח לשמאי המכריע כי ניתן לשמור על צורת המבנים כפי שאושר בהיתר ונכון היה לחלק מראש את החלקה ל6 מגרשים של דונם ולא ל- 4 מגרשים של 1.5 דונם ובכך למנוע את ההקלה לתוספת מבנה ואת ההיטל השבחה. כמובן שצירפנו לטענות שלנו ושל השמאי של הגברת תכניות וחוות דעת אדריכלית וכו’……(השמאי מכריע לצערי לא קיבל את כל הטענה שלנו באופן מלא (חתיכת #*%##$) אבל כן הפחית משמעותית לאותה גברת בתשלום ההיטל.
בסופו של יום, מדובר בסכום גדול שיכול היה להיחסך מראש אם אותה גברת הייתה משכילה לקחת ייעוץ לפני חתימה על העסקה. בגדול אין בעיה לתת תנאי בחוזה עם קבלן שהיטל ההשבחה יהיה על הבעלים של המגרש אבל כאן הבעיה היא שאותה גברת לא ידעה אילו הקלות הקבלן יבקש וכתוצאה מכך היא נחשפה לעלויות לא מבוטלות שלא הייתה ערוכה לשלם אותם.
מצרף קצת תמונות להבין על מה בעצם הפוסט