נדל"ן

תחום הנדל”ן

שוק הנדל''ן בישראל

מארק טווין שאומר “קנו אדמות, לא מייצרים כאלה יותר”.

אז למה באמת שוק הנדל”ן בארץ הוא יקר ולא פרופורציונלי? ולמה לא כל אחד יכול לרכוש נכסים ולהשקיע? קיימות מספר סיבות לכך:

  1.  קבעון מחשבתי-

א) חלק מהאידאולוגיה של תושב ישראלי ממוצע היא “תקנה דירה, תהיה מסודר”, רוב העולם מתגורר בדיור ציבורי או בשכירות, בישראל התפישה המחשבתית שלנו היא שונה. רובנו עוברים את אותו מסלול חיים ש”חונכנו” אליו – ללכת לבית ספר, להיות תלמיד טוב ולהוציא בגרות מלאה, שירות צבאי, טיול אחרי צבא, להוציא ציון טוב בפסיכומטרי, ללמוד תואר ראשון, לחפש עבודה בטוחה, לחסוך כמה שאפשר, להתחתן ולחכות לפנסיה. ככה קורה עם הדירות, למי שמכיר יש שורה מהשיר של הדג נחש “אבא אומר מתי תקנה דירה?” ופה בדיוק מתחילה הבעיה.

ב) עוד צורה של קיבעון מחשבתי היא לגור במרכז הארץ. רוב הנדל”ן היקר סובב סביב אזור תל אביב, כמו בכל שוק, קיימים גורמים של ביקוש והיצע. כאשר רוב האוכלוסייה רוצה לגור באותה סביבה, מחירי הנכסים יעלו באופן ישיר.

  1.  עלות הקרקע  כמעט 92% מקרקעות ישראל הן בבעלות המדינה (רמ”י), דבר שמייצר “מונופול” ומבטל למעשה התנהגות והשפעות של שוק חופשי. המדינה מחליטה כמה דירות להפשיר ובאיזה ייעוד (מגורים, מסחר, חקלאי, שטחי ציבור, משרדים וכדומה).

נתון זה משפיע ישירות על הביקוש וההיצע משום שאם קיימות מעט קרקעות אשר ניתן ליזום עליהן כתוצאה מהחלטות רמ”י, המחיר של מעט הקרקעות שכן זמינות יעלה באופן ישיר.

  1.  עלויות בנייה הרוב המכריע של פרויקטים אשר נבנים כיום בנויים בשיטות בנייה מסורתיות/ קונבנציונליות. בעולם המערבי ובמזרח המפותח (סין ויפן), פרויקטים גדולים נבנים בשיטות בנייה מודרניות ושיטות “בנייה מודולרית” (ייצור חלקים עיקריים במפעל והרכבתם באתר הבנייה). השיטות המודרניות האלה יכולות להוזיל את עלויות הבנייה הקיימות כיום בארץ בין 40%-60%  פחות. מדובר בעלויות משמעותיות מאוד, קל וחומר כשמדובר בפרויקטים גדולים של מגדלים או שכונות חדשות.

השוק הישראלי לא מוכן לכך עקב קיבעון מחשבתי. לשם השוואה, עלויות בנייה כיום ליזם/ קבלן נעות בין 4,500 ל7,700 ₪ למ”ר (ברמת גמר = קבלת מפתח) ובשיטות הבנייה המודרניות המחירים יכולים לנוע בין 2,500 ל3,500 ₪ למ”ר.

כיום יש תנועות בשוק מצד חברות סיניות ואמריקאיות לשכלל את מערך הבנייה בישראל, כנראה שנוכל לראות שינוי בשנים הקרובות אך נכון להיום זה עדיין לא קורה בפועל.

מעבר להפרשי המחירים בשיטות הבנייה, השיטות המודרניות גם מהירות יותר משיטת הבנייה המסורתית. גם לעניין הזמנים מדובר בהפרשים עצומים (מחצית מהזמן לפרויקט בין שיטה לשיטה).

בפגישה עסקית שהייתה לי עם קבלן מאוד מצליח ממרכז הארץ, שוחחנו על הנושא של שיטות הבנייה. הוא ענה לנו כי לדעתו ייקח זמן ניכר לשוק הישראלי לקבל את הבנייה בשיטות מודרניות. "כשישראלי קונה דירה והוא רוצה לתלות תמונה על הקיר, הוא רוצה להרגיש את הבלוק כשהוא תוקע מסמר! כל בנייה אחרת תראה לו לא איכותית" (כדוגמת בטון וחיפוי פנימי בגבס).

   4. התחלות בנייה חדשות- אחד הגורמים העיקריים של יוקר מחירי הנדל”ן הוא קצב התחלות בנייה חדשות, בדיוק כמו במסחר בסיסי, כאשר קיים חוסר במוצר, מחירי המוצר יעלו. לפי נתוני הלמ”ס (לשכה מרכזית לסטטיסטיקה) ב-12 החודשים שבין אפריל 2017 לחודש אפריל של שנת 2018 הוחל בבנייתן של 43,350 דירות חדשות בארץ. אולי זה נשמע לכם המון דירות אך למעשה מדובר  בירידה של 22% בהשוואה לשנה אחת לפני כן. על מנת לצמצם את פער הביקוש, יש לבנות בשנים הקרובות כ-70,000 דירות חדשות מדי שנה ובכך להגדיל את ההיצע ולאזן את מחירי הדירות. אחד הגורמים להתחלות בנייה חדשות יחסית נמוכות הוא הליכי הרישוי ובירוקרטיה ארוכים וסבוכים עד לקבלת אישורי תכניות והיתרי בנייה. ראוי לציין כי תכנית “מחיר למשתכן” אמורה בטווח הארוך לסייע לצמצום הפער אך עוד מוקדם לקבוע זאת. כאן זה לא המקום להיכנס לפרטי תכנית מחיר למשתכן, אך אנשים מענף הנדל”ן בארץ מעבירים לא מעט ביקורות על תכנית זו, בטענה שהיא לא מוכיחה את עצמה למרות “מחירי המטרה” הנמוכים. אם הנושא מעניין אתכם ניתן לקרוא על כך רבות באינטרנט.

אתר הלמ”ס- https://www.cbs.gov.il/he/pages/default.aspx

  1.  ריבית- 

כאשר הריבית במשק נמוכה, עלויות המימון שלנו הופכות להיות זולות יותר, מה שגורם ליותר אנשים לחפש אחר הזדמנויות השקעה כי הכסף והמימון “עולים בזול”. כשהריבית במשק נמוכה, יותר אנשים יכולים להרשות לעצמם להתחייב על נטילת משכנתא ולרכוש נכסים להשקעה.

כל הגורמים האלה משפיעים על שוק הנדל"ן בארץ וכמעט כולם הם נגזרות של ביקוש והיצע. בשנים האחרונות ריבית המשק בארץ היא אפסית (0.1%).

הירשם עכשיו וקבל תוכן ייחודי וטיפים מעולים בנושא השקעות וצמיחה כלכלית

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם האפשרי!

מאמרים אחרונים:

אסטרטגיות שוק ההון

אסטרטגיית השקעות בשוק ההון

תוכן עניינים איך להשקיע בשוק ההון בעצמך? לייצר תשואה טובה אבל סולידית? לפי מה לבחור מניות? מהי אסטרטגיית ההשקעות המומלצת להשקעות בשוק ההון?   אלו

קרא עוד »
קורס נדל״ן

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס – קורס אונליין אנשים מתייעצים עם כל העולם לפני שקונים רכב אבל כשמדובר בהשקעה בנכס, לא. וזאת טעות שיכולה לעלות לכם

קרא עוד »