נדל"ן

קבוצת רכישה

קבוצת רכישה

קבוצת רכישה היא התאגדות של אנשים פרטיים אשר רוצים לרכוש קרקע ולבנות עליה בניין. הבניין יכול שיהיה בכל ייעוד מאושר, לפי המצב כיום זה או מסחר ומשרדים או למגורים. קבוצת רכישה יכולה להתאגד עצמאית, כמו בציבור החרדי לדוגמה, או להתאגד ע”י מארגן מקצועי (חברה מנהלת) כדוגמת ב.ס.ר.

התאגדות קבוצת רכישה חותרת לחסכון בעלויות הפרויקט וע”י כך לקנות נכס במחיר מוזל ומתחת למחיר השוק. הקבוצה חוסכת בהוצאות הבנייה- כאשר קבוצה מתקשרת עם קבלן היא נחשבת ללקוח גדול וכוח קנייה, על כן חברות קבלניות יכולות לתת בתמורה הנחות משמעותיות.

מעבר לחיסכון בעלויות הבנייה, הקבוצה חוסכת עלויות של תיווך, ויכולה לרכוש קרקע גם במחיר מוזל משום שיש ביכולתה לרכוש חטיבת קרקע גדולה (תלוי בכמות האנשים בתוך הקבוצה).

החיסרון המשמעותי בקבוצת רכישה הוא שהמחיר הסופי על פי דו”חות כלכליים יכול להיות תנודתי, לא פעם קורה שמשקיעים בקבוצות רכישה שאפו להוציא סכום כסף מסוים ועם התקדמות הפרויקט והבנייה נגררו עיכובים והוצאות נוספות אשר בשורה התחתונה הביא להתייקרות הפרויקט.

לכן חשוב מאוד להתאגד עם גורם מקצועי בעל ניסיון מוכח בקבוצות רכישה.

התהליך

בכללי, התהליך של כניסה לקבוצת רכישה מתחלק ל-3 תהליכים עיקריים, טרום רכישה, הסכם האופציה/רכישת הקרקע, רכישה סופית ובנייה.  את התהליך יעשה מארגן הקבוצה/ החברה המנהלת.

1. טרום רכישה

  • איתור הקרקע- בשלב זה המארגן או קבוצת אנשים פרטיים, יאתרו את הקרקע באמצעות מתווכים או באופן עצמאי וקשרים אישיים (לדוגמא בעירכם שמעתם שעורכים תכנית מתאר חדשה אשר תשנה ייעוד לקרקע שתירצו ליזום עליה).
  • ניתוח ראשוני- לאחר איתור הקרקע, יבוצע ניתוח זכויות לקרקע על בסיס תכניות חלות או תכניות בהכנה לקראת אישור. יש לקחת בחשבון גם עלויות בנייה באמצעות קבלן וסטנדרט בנייה.
  • הערכת שווי נכס מוגמר- נתון הכי חשוב זה להגיע להערכה בכמה יימכר נכס בפרויקט של הקבוצה, בהתחשב במרכיב הזמן (אישור תכניות, התאגדות הקבוצה, שיווק, קבלת אישורי בנייה וכדומה)
  •   בדיקת כדאיות/ דו”ח כלכלי- בשלב זה מכינים דו”ח אקסל הבודק כדאיות כלכלית, עיקר הנתונים שיופיעו בו הן הוצאות בגין הקרקע (כולל עלויות נלוות ומס רכישה). עלויות בנייה ופיתוח הקרקע, ומחירי מכירה של נכסים מוגמרים. ככה ניתן יהיה לצפות אחוז רווח של הפרויקט. כמובן שבדו”ח אמור להיות מגולם שכר טרחת מארגן הקבוצה וכל נתון אותו יודעים או שניתן לצפות מראש. לאחר קבלת אחוז רווח לפרויקט של הקבוצה יש לקחת בחשבון בצ”מ (בלתי צפוי מראש) שאלו הן הוצאות שלא היינו ערוכים להן, כמה שהפרויקט נמצא בשלב ראשוני יותר ככה הבצ”מ יהיה גבוה יותר.

2. הסכם אופציה / רכישת הקרקע- במסגרת פעילות של קבוצות רכישה יכולות להיות כמה מסלולים לגביי בעלות על הקרקע. דרך אחת היא פשוט שהקבוצה תרכוש את הקרקע תמורת מחיר מוסכם מראש מול הבעלים. אפשרות אחרת היא אופציה- בהסכם אופציה נותנים לבעל הקרקע בדרך כלל עד 5% תשלום ראשון מהמחיר שהוסכם עליו לפרק זמן מסוים (בין חודשים בודדים עד שנתיים) שבפרק זמן הזה מארגן הקבוצה מוכר חלקים מהקרקע ואוגר את הכסף לקראת התשלום לבעלים של הקרקע (95% הנותרים) בטרם תפקע האופציה מכוח הזמן. במקרה והקבוצה לא הצליחה לשלם את מלוא התמורה מוחזר הכסף למעט ה-5% הראשונים. דרך שלישי היא עסקת קומבינציה, מארגן הקבוצה יכול להציע לבעלים זכויות בפרויקט כאשר הבעלים מביא לעסקה את מרכיב הקרקע “בחינם” ויקבל נכסים מוגמרים בפרויקט לפי שווי שהוסכם עליו מראש.

  •  מו”מ- בתהליך המשא ומתן אנחנו סוגרים למעשה מול הבעלים של הקרקע את אחת מהאפשרויות שצוינו מקודם. כאן כבר ימונה עו”ד לקבוצה.
  • בנק- לאחר גיבוש מו”מ ובהתאם לדרך שהסכמנו עליה, מארגן הקבוצה יבדוק ויגבש הצעות מבנקים לליווי הקבוצה. כמובן שמעבר לבנק יוכן דו”ח כלכלי ע”י שמאי מוסמך והמארגן ייקח הצעות ממשרדי אדריכלים לתכנון.
  • תכניות העמדה- שכירת אדריכל ויועצים, תחילת תכנון עקרוני. הכנת הדמיות.
  • שיווק- תחילת שיווק הפרויקט לגיוס משקיעים.

3. רכישה סופית ובנייה- העברת הקרקע ברישום על שם המשקיעים / מימוש האופציה, הסכם שיתוף בין המשקיעים.

  •  אסיפת משקיעים- באסיפה ראשונה של הקבוצה, תמונה נציגות של הקבוצה שתקבל החלטות יחד עם המארגן, היכרות בין המשקיעים והעברת תמונת מצב (הנציגות והמארגן) של תהליך הפרויקט וסטטוס התקדמות לידי המשקיעים.

  • תכנון הפרויקט- תכנון מפורט להיתרי בנייה, מעבר לתכנון הראשוני.

  • קבלן- לאחר קבלת היתרי בנייה לפרויקט, הקבוצה תתקשר עם חברה קבלנית לביצוע הפרויקט.

 

סיכום קבוצות רכישה

כמו שניתן לראות, הרבה פעמים קבוצות רכישה יכול להיות אפיק השקעה טוב וזול יותר, וכמו שהוזכר חשוב להתאגד עם מארגן מקצועי ובעל ניסיון, תמיד תדאגו להשאיר “רזרבות” לתשלום משום שההוצאה הסופית במסגרת הקבוצה יכולה להיות תנודתית.

כל התהליך שצוין הוא יותר מנקודת מבטו של מארגן הקבוצה, אך חשוב שאתם בתור משקיעים תכירו את התהליך. התהליך יכול להשתנות אך לא בצורה קיצונית, לכל מארגן יש סדר עדיפויות שונה ושיטות עבודה שונות. בכלליות ניתן להיכנס להשקעה בכל שלב, ככל שתיכנסו בשלב מאוחר יותר לפרויקט המחיר יעלה אך חוסר הוודאות תרד. 

רוצה להיכנס לתחום הנדל''ן כמשקיע או יזם?
רוצה להיכנס לתחום הנדל''ן כמשקיע או יזם?
בדיקת זכויות לנכס, ניתוח כדאיות של עסקה, השקעות נדל''ן מומלצות בארץ ובחו''ל ועוד המון שירותים נוספים. השאר פרטים עכשיו לתאם פגישת יעוץ עם אורי

מאמרים אחרונים:

אסטרטגיות שוק ההון

אסטרטגיית השקעות בשוק ההון

תוכן עניינים איך להשקיע בשוק ההון בעצמך? לייצר תשואה טובה אבל סולידית? לפי מה לבחור מניות? מהי אסטרטגיית ההשקעות המומלצת להשקעות בשוק ההון?   אלו

קרא עוד »
קורס נדל״ן

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס – קורס אונליין אנשים מתייעצים עם כל העולם לפני שקונים רכב אבל כשמדובר בהשקעה בנכס, לא. וזאת טעות שיכולה לעלות לכם

קרא עוד »