נדל"ן

היתכנות כלכלית ודו”ח אפס לעסקת נדל”ן

היתכנות כלכלית ודו”ח אפס לעסקת נדל”ן

כחלק מתהליך בריא של עסקת נדל”ן ראוי וצריך להכין דו”ח אפס / בדיקת היתכנות כלכלית / בדיקת כדאיות כלכלית. בגדול כל המושגים נותנים את אותה משמעות, האם שווה ליזם לבצע את הפרויקט?

כאשר יזם רוכש דירה, לרוב הוא ייקח משכנתא לצורך מימון של רכישת הדירה, גובה ושיעור המימון ייקבעו בין היתר לאחר קבלת הערכת שווי ע”י שמאי מוכר מטעם הבנק. אך מה קורה במידה ומדובר בקרקע עם זכויות בנייה לכמה דירות? או האם מדובר במבנה מסחרי וכיו”ב? אז לרוב נצטרך להכין דו”ח אפס המראה כדאיות כלכלית לעסקה.

יש לשים לב שגם אם הבנק יסתפק בהערכת שווי ע”י שמאי, עדיין היזם צריך (ונכון לעשות כך) להכין דו”ח אפס בשביל צרכיו האישיים כגון ניהול מעקב, עמידה ביעדים ותקציב, שמירה על אחוז ריווחיות מסוים ועוד גורמים חשובים ומהותיים.

דו”ח היתכנות כלכלית יכלול מספר נתונים, ומשנה בהתאם למורכבות העיסקה. ככלל, יש לכלול כמה שיותר נתונים שידועים מראש או שניתנים להערכה, נהוג להוסיף אחוז מסוים של הוצאות תחת הגדרה של “ב.צ.מ” – בלתי צפוי מראש. ככל שהדו”ח נעשה מוקדם יותר וככל שיש יותר רכיבים בעיסקה שאינם ידועים (לדוגמא – עדיין לא הספקנו לקחות הצעות מחיר מגורמי תכנון וביצוע לבנייה) כך אחוז הבצ”מ יגדל.

כפי שהוסבר, נשתדל שבדו”ח יופיעו כמה שיותר נתונים כאשר הבסיס העיקרי מתחלק להוצאות מול הכנסות.

בסעיפי ההוצאות נשתדל לנתח מראש עלויות עסקה כמו – מחיר הרכישה של הנכס, רכיב מס רכישה, שכר טרחה של עו”ד מייצג, עלויות תיווך, יועץ למימון הפרויקט / משכנתא.

במידה ומדובר בפרויקט אשר אנחנו מתכננים לבנות / להוסיף שטחי בנייה על הקיים אז נכלול בדו”ח רכיבים כמו – עלויות תכנון (אדריכל ויועצים שונים), אגרות בנייה, היטל השבחה (אם יש), הצעות מחיר מקבלן לביצוע ועוד.

בסעיפי ההכנסות אנחנו נכלול נתונים למחירי מכירה צפויה בהתחשב באורך חיים של הפרויקט (רכיב הזמן- כמו שאתם יודעים שוק הנדל”ן בישראל במגמת עלייה) עד למצב של בשלות למכירה וגמר ביצוע (משתנה בהתאם לשיפוץ / בנייה מחדש/ הליך תכנוני מסוים ועוד).

עוד יש לבדוק מגמות מחירים בסביבת הפרויקט ובהתאם לכך לבנות בדו”ח את נתוני ההכנסות.

כמובן שגם כשמגיעים למצב שהפרויקט מוכן למכירה יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות שכרוכות במכירה כמו מס שבח / הוצאות שיווק למכירה/ שכר טרחת עו”ד וכיו”ב.

בסעיפי ההוצאות נשתדל לנתח מראש עלויות עסקה כמו – מחיר הרכישה של הנכס, רכיב מס רכישה, שכר טרחה של עו”ד מייצג, עלויות תיווך, יועץ למימון הפרויקט / משכנתא.

במידה ומדובר בפרויקט אשר אנחנו מתכננים לבנות / להוסיף שטחי בנייה על הקיים אז נכלול בדו”ח רכיבים כמו – עלויות תכנון (אדריכל ויועצים שונים), אגרות בנייה, היטל השבחה (אם יש), הצעות מחיר מקבלן לביצוע ועוד.

בסעיפי ההכנסות אנחנו נכלול נתונים למחירי מכירה צפויה בהתחשב באורך חיים של הפרויקט (רכיב הזמן- כמו שאתם יודעים שוק הנדל”ן בישראל במגמת עלייה) עד למצב של בשלות למכירה וגמר ביצוע (משתנה בהתאם לשיפוץ / בנייה מחדש/ הליך תכנוני מסוים ועוד).

עוד יש לבדוק מגמות מחירים בסביבת הפרויקט ובהתאם לכך לבנות בדו”ח את נתוני ההכנסות.

כמובן שגם כשמגיעים למצב שהפרויקט מוכן למכירה יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות שכרוכות במכירה כמו מס שבח / הוצאות שיווק למכירה/ שכר טרחת עו”ד וכיו”ב

דו”ח אפס / בדיקת היתכנות כלכלית / בדיקת כדאיות כלכלית הם למעשה דו”ח המראה לנו הוצאות מול הכנסות ובכך מקנה לנו תמונת מצב האם שווה להיכנס לעסקה מסוימת.

כל אחד צריך להכין דו”ח כלכלי לפני ביצוע עסקה על מנת להקטין את הסיכונים ולהיכנס ב”עיניים פקוחות” לעסקה. לרוב גם בנקים דורשים דו”ח אפס בעסקאות סבוכות או מסחריות.

הכנת דו”ח אפס רשמי יבוצע ע”י שמאי מקרקעין מוסמך. אמנם לכל עסקה כל יזם מתחיל יכול להכין דו”ח אפס ועם הזמן הוא יכול לשפר את הפירוט של הדו”ח.

בדו”ח הכלכלי נרצה שיופיעו כמה שיותר נתונים כאשר הבסיס העיקרי מתחלק להוצאות מול הכנסות.

סיכום המאמר:

רוצה להשקיע בנכס בחו''ל? רוצה לבחון את האופציה של קניית דירה בפורטוגל?
השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם לעזור לך בתהליך
מאמרים אחרונים:
השקעות נדלן בפורטוגל –הדבר הבא?

אולי המדינה הכי פופולרית להשקעות בשנים האחרונות היא פורטוגל היא פנינת שהפכה למוקד עלייה לרגל עבור משקיעי נדלן ישראלים והאמת של אזרחי מדינות נוספות רבות.

קרא עוד »
השקעות נדלן בפורטוגל

מי שמכיר אותי ועוקב אחר הפעילות שלי והתכנים שאני מעלה, יודע שברמה האישית אני מאד מאמין בהשקעות נדל”ן בישראל ומבחינתי מדובר בעדיפות עליונה מבחינת סדר

קרא עוד »
למה חשוב וכדאי להשקיע בשוק ההון בצורה ישירה ולא רק באמצעות מכשירים פיננסים?

החשיפה למניות בקופות הגמל וקרנות הפנסיה יחסית גבוהות אפילו במסלולים הסולידים, התשואות יחסית גבוהות בשנים האחרונות, אז מה היתרונות בעצם של השקעה ישירה במניות. אם

קרא עוד »
השקעות
למה חשוב וכדאי להשקיע בשוק ההון בצורה ישירה ולא רק באמצעות מכשירים פיננסים?

החשיפה למניות בקופות הגמל וקרנות הפנסיה יחסית גבוהות אפילו במסלולים הסולידים, התשואות יחסית גבוהות בשנים האחרונות, אז מה היתרונות בעצם של השקעה ישירה במניות. כותב

קרא עוד »
הפחתת היטל השפחה
הפחתת היטל השבחה

מהו היטל השבחה והאם ניתן להפחית אותו? בתחום הנדל”ן בארץ המושג “היטל השבחה” הוא מאוד נפוץ, אך לא כולם מבינים את המשמעות שלו. היטל השבחה

קרא עוד »