נדל"ן

בדיקת זכויות בנייה

בדיקת זכויות בנייה

“זכויות בנייה” או “אחוזי בנייה” הן למעשה מספר במטרים רבועים של בנייה מותרת לשימוש מוגדר מראש. לדוגמא במגרש של 500 מ”ר מותר לבנות 50% לשימושי מגורים. משמע שניתן להקים בית מגורים בשטח בנוי של 250 מ”ר. בתכניות החלות יהיו הגבלות נוספות של קווי בניין, הוראות לבנייה של מרתפים, ממ”ד, שטחי חנייה, גובה מבנה וכדומה. המושג “זכויות בניה” נפוץ יותר ביום יום מאחר שבתב”ע (התכנית שתקפה על המגרש) לרוב מחשבים זכויות בנייה באמצעות אחוזים משטח המגרש.

בנוסף יש לקחת בחשבון שלפעמים המוכר לא מודע לזכויות נוספות שיש לו בנכס שפרסם למכירה או שיש הגבלות עתידיות שהוא לא מודע להן.

ננסה לעשות לכם קצת סדר בנושא

לא מעט אנשים נתקלים לפני ביצוע עסקה במקרקעין בהבטחות של המוכר או המתווך כי קיימות זכויות בנייה נוספות לנכס או הקרקע נמצאת בהליך הפשרה מחקלאי למגורים ועוד ועוד הבטחות. לכן חשוב מאוד לבדוק זכויות בנייה לנכס בטרם רוכשים אותו או לחילופין לבצע בדיקה סטטוטורית לנכס (אילו תכניות חלות עליו ומה המשמעות שלהן) ובכך להגיע למצב של כניסה “בעיניים פקוחות” לעסקה, עם ביטחון מלא של מה שאתם עתידים לרכוש!

.

 לרוב בדיקת זכויות תבוצע ע”י אדריכל או שמאי או יזם בעל נסיון מספיק.

 בדיקת זכויות יכולה להיעשות במגוון דרכים וברמת פירוט משתנה, לרוב דו”ח פשוט יכול לנוע בעלות של 500 ₪ עד 2,000 ₪. מאוד תלוי במקרה ובנכס הנבדק. בכל מקרה חשוב להבין שרכישה של נכס כמו לדוגמא יחידת קרקע ללא בדיקת זכויות יכולה להיות טעות של עשרות ומאות אלפי שקלים במקרה הטוב כי הרי במידה והזכויות של הנכס אינם כפי שחשבנו או שהוצג לנו, לאחר הרכישה האחריות היא כולה על הרוכש. לכן בדיקה של 500 שקל שיכולה לחסוך את הטעות היקרה הזאת משתלמת מאד.

כדי להבהיר את החשיבות של בדיקת זכויות ננסה לענות על השאלה למי זה מתאים ומתי כי זו שאלה שנשאלת המון יחסית. נעשה זאת כמה סיפורים ודוגמאות.

  • אם רכשתם לאחרונה רכב יד שנייה, אני מאמין שלקחתם את הרכב למכון בדיקה (עלות ממוצעת היא 600-800 ₪). אם אתם טורחים לבדוק שהרכב אכן תקין בשווי כמה עשרות אלפים אז נכס נדל”ן בעלות של מאות אלפים לא שווה לבדוק ?

 

  • הגיע אלינו משקיע אשר רצה לרכוש דירה בעיר מרכזית בגוש דן, המתווך בעסקה אמר לקונה כי ניתן לבנות על הגג עוד 25 מ”ר (ממש תוספת סוויטה). לאחר בדיקה שלנו עלה כי ניתן לבנות 35 מ”ר על הגג, מדובר בהפרש של 10 מ”ר בנוי – השווי המגולם של זכויות הבנייה הנוספות (רק ה-10 מ”ר) הוא עוד כ-150,000 ₪ בשווי הדירה!.

 

  • זוג שותפים עסקיים הגיע אלינו בטרם רכישת קרקע חקלאית אשר הובטח להם מפורשות גם על ידי המתווך וגם ע”י המוכר כי הקרקע נמצאת בהליך שינוי ייעוד. לאחר בדיקה שלנו, הסתבר כי אכן בוצע שינוי ייעוד אך לא שינוי מיטיב. בנוסף היו עתידים להיות מגבלות בנייה מחמירות בגלל קו מסילת רכבת בסביבה של הקרקע הנרכשת. מיותר לציין שלאחר קבלת הדו”ח אותם משקיעים ירדו מהעסקה ונחסך להם עוול בשווי של כמעט מיליון ₪!!

 

 בנוסף לבדיקת זכויות בנייה, ישנם גורמים שייתנו לכם גם המלצות לעתיד כיצד ניתן להשביח את הנכס כגון אילו הקלות ניתן לקבל? האם שווה להגיש תב”ע להגדלת זכויות ? ועוד מקרים. אז לסיכום בדיקת זכויות בעצם חושפת בצורה שקופה ואובייקטיבית את מצב הנכס לאותה נקודת זמן ובנוסף יכולה להציג בפני הרוכש פוטנציאל עתידי עם השבחה טבעית או השבחה יזומה. מומלץ בחום לבצע את הבדיקה הזאת לפני רכישה של נכסים שעליהם לא ברור לנו מה בדיוק אנחנו רוכשים.

 “זכויות בנייה” או “אחוזי בנייה” הן למעשה מספר במטרים רבועים של בנייה מותרת לשימוש מוגדר מראש.

 לרוב בדיקת זכויות תבוצע ע”י אדריכל או שמאי או יזם בעל נסיון מספיק

בדיקת זכויות יכולה להיעשות במגוון דרכים וברמת פירוט משתנה, לרוב דו”ח פשוט יכול לנוע בעלות של 500 ₪ עד 2,000 ₪. מאוד תלוי במקרה ובנכס הנבדק.

כל אדם העומד לפני רכישה של נכס ולא ברור לו הזכויות הקיימות לנכס או אלו תהליכים ותוכניות עתידיות מתקיימות לגבי אותו נכס צריך לבצע בדיקת זכויות שיכולה להציג בפניו בצורה ברורה ושקופה את המצב הקיים והפוטנציאל העתידי. רכישה ללא בדיקת זכויות יכולה להוביל לטעות בשווי עשרות ומאות אלפי שקלים.

תוכן עניינים

עומד לפני רכישת נכס מקרקעין ולא בטוח במה מדובר? רוצה לבצע בדיקת זכויות מקדימה לנכס כדי לדעת בוודאות מה אתה עומד לרכוש?
השאר פרטים ואחזור אליך בהקדם לביצוע הבדיקה
מאמרים אחרונים:
השקעות נדלן בפורטוגל –הדבר הבא?

אולי המדינה הכי פופולרית להשקעות בשנים האחרונות היא פורטוגל היא פנינת שהפכה למוקד עלייה לרגל עבור משקיעי נדלן ישראלים והאמת של אזרחי מדינות נוספות רבות.

קרא עוד »
השקעות נדלן בפורטוגל

מי שמכיר אותי ועוקב אחר הפעילות שלי והתכנים שאני מעלה, יודע שברמה האישית אני מאד מאמין בהשקעות נדל”ן בישראל ומבחינתי מדובר בעדיפות עליונה מבחינת סדר

קרא עוד »
למה חשוב וכדאי להשקיע בשוק ההון בצורה ישירה ולא רק באמצעות מכשירים פיננסים?

החשיפה למניות בקופות הגמל וקרנות הפנסיה יחסית גבוהות אפילו במסלולים הסולידים, התשואות יחסית גבוהות בשנים האחרונות, אז מה היתרונות בעצם של השקעה ישירה במניות. אם

קרא עוד »
השקעות
למה חשוב וכדאי להשקיע בשוק ההון בצורה ישירה ולא רק באמצעות מכשירים פיננסים?

החשיפה למניות בקופות הגמל וקרנות הפנסיה יחסית גבוהות אפילו במסלולים הסולידים, התשואות יחסית גבוהות בשנים האחרונות, אז מה היתרונות בעצם של השקעה ישירה במניות. כותב

קרא עוד »
הפחתת היטל השפחה
הפחתת היטל השבחה

מהו היטל השבחה והאם ניתן להפחית אותו? בתחום הנדל”ן בארץ המושג “היטל השבחה” הוא מאוד נפוץ, אך לא כולם מבינים את המשמעות שלו. היטל השבחה

קרא עוד »