הוצאת היתר בניה בישראל

במה כרוך תהליך הוצאת היתר בניה בישראל?

הרבה אנשים שואלים כיצד ניתן לקבל היתר בניה או יותר נכון במה התהליך כרוך.

ראשית נבהיר כי זה לא משנה אם מגישים בקשה להיתר בניה בירושלים, תל אביב או עפולה. תהליך הוצאת היתר בניה זהה בכל הארץ.

עוד נקודה חשובה היא שהוצאת היתר בניה לבניין מגורים כמעט זהה לחלוטין להוצאת היתר בניה למרפסת (זה נשמע מופרך אבל הליך הרישוי מאוד מאוד דומה)

אז קודם כל הדבר כרוך בעלויות כספיות המשתנות מפרויקט לפרויקט או יותר נכון בהתאם לאופי הבקשה להיתר בניה ובמעורבות של כל איש מקצוע והיקף האחריות המקצועית שלו.

אילו אנשי מקצוע מעורבים בהליך הגשת הבקשה להיתר בניה?

בהליך הגשת היתר בניה מעורבים מספר אנשי מקצוע שונים וביניהם אדריכל, מודד ושאר יועצים שונים התלויים במורכבות ההליך כגון מתכנן שלד (קונסטרוקטור), יועץ תנועה (חנייה), יועץ קרקע, יועץ בטיחות אש, יועץ נגישות, יועץ בנייה ירוקה וכדומה.

מה זה היתר בניה?

היתר בניה הוא למעשה מקבץ של תכנית בניה ונספחים שונים התואמים לזכויות בניה לאותו מגרש שעליו מבקשים לבנות. היתר הבניה חייב להיות תואם לתכניות התקפות על אותו מגרש (זכויות בניה והוראות בניה), ניתן לבקש הקלות ובכך “לסטות” מהוראות התכנית החלה על המגרש. סטיות אלה נקראות “הקלות”. קבלת היתר בניה בפועל משמעותה שהיזם יכול “לעלות על הקרקע” ולהתחיל בביצוע תוך שהוא נצמד לתכנית הבקשה להיתר כפי שאושרה.

הפקת ההיתר מתבצעת ע”י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בסביבת הפרויקט. לדוגמא היתר בניה לחנות בכיכר המדינה יופק ע”י הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב (באמצעות אגף ההנדסה בעיר)

אז מה בעצם התהליך?

ננסה לפשט את התהליך באמצעות חלוקה לחמישה שלבים עיקריים.

כמה זמן לוקח לקבל היתר בניה?

אסביר לכם בפועל איך עובד התהליך.

ננסה לפשט את התהליך באמצעות חלוקה לחמישה שלבים עיקריים.

התקשרות עם עורך בקשה להיתר 

עורך בקשה להיתר הוא אדם המוסמך עפ”י חוק להגיש בקשה להיתר בניה כגון אדריכל / מהנדס/ הנדסאי (בניין או אדריכלות) אשר מתכנן את הבנייה ומלווה את הליך הרישוי.

בקשת מידע להיתר

עורך הבקשה מגיש לוועדה המקומית בקשה למידע להיתר הכוללת את כל ההתניות, מגבלות וזכויות לאותו מגרש עליו מבקשים לבנות. הגשת בקשה למידע חייבת לכלול מדידה, צילומים מהשטח ופירוט מילולי לבנייה המבוקשת, לדוגמא “בית מגורים בן 2 קומות, בהיקף של 180 מ”ר ובריכת שחיה בחצר אחורית”. המידע להיתר יימסר עד 30 ימי עבודה ולאחר אישור כי הבקשה למידע הוגשה בצורה תקינה. 

עורך הבקשה יגיש את הבקשה למידע להיתר באמצעות מערכת ממשלתית מקוונת “רישוי זמין”

תכנון

לאחר שקיבלנו תיק מידע להיתר, מתחילים בתכנון מפורט. עורך הבקשה יתכנן בהתאם לדרישות היזם והתנאים שנקבעו לו בתיק המידע להיתר. משך זמן התכנון תלוי בפרויקט ובעורך הבקשה להיתר.

הגשת הבקשה להיתר

לאחר שעורך הבקשה סיים את התכנון, מגישים לוועדה המקומית את הבקשה להיתר באמצעות רישוי זמין לאחר שיש בידי עורך הבקשה את כל המסמכים הדרושים כפי שמופיעים בתיק המידע להיתר.

שלב ההגשה מתחלק לכמה תתי שלבים:

שלב א’ – בדיקת תנאי סף

בדיקת תנאי סף- הוועדה בודקת האם כלל המסמכים הדרושים הוגשו בהגשה הראשונית. במידה וכן הבקשה עוברת לשלב ב’. במידה ולא הבקשה תוחזר לתיקונים אצל עורך הבקשה. משך בדיקת תנאי סף הוא עד 10 ימי עבודה.

שלב ב’ – בקרה מרבית

שלב זה נקרא “בקרה מרחבית”. השלב יכול להתפצל לפי אופי הבקשה. 

בקשה ללא הקלות (מסלול ירוק)- תקבל החלטה תוך 45 ימי עבודה. 

בקשה עם הקלות כרוכה בהליך פרסום ההקלות ולאחר מכן תיבחן בתוך 90 ימי עבודה. הליך הפרסום יארך כשבועיים. לעיתים יש גם כמה סוגי פרסום בהתאם לאופי ומורכבות הפרויקט.

שלב ג’ – בקרת תכן

בפועל זה אומר קבלת החלטת ועדה לאשר את הבקשה להיתר. ההחלטה לאישור היתר הבנייה ניתנת במעמד דיון בוועדה המקומית. החלטת הוועדה משמעותה “היתר בתנאים” מה שאומר שברגע שעורך הבקשה ממלא אחר כל התנאים לקבלת היתר היזם יקבל היתר בניה תוך 30 ימי עבודה במידה וכל המסמכים נמצאו תקינים.

שלב ד’ – דרישת תשלום והיטל השבחה

במידה ושלב בקרת התכן נמצא תקין, עורך הבקשה יקבל דרישת תשלום לאגרות בניה, היטל השבחה באם יש תוך 10 ימי עבודה. לאחר התשלום בפועל יופק היתר בניה.

שלב ה׳ – בקשה לאישור תחילת עבודות

לאחר קבלת היתר (טופס היתר + תכנית חתומה) יש להשלים דרישות שונות כגון מילוי תצהירים, מינוי קבלן מבצע, מינוי מפקח וכדומה. אישור תחילת עבודות יופק תוך 5 ימי עבודה לאחר המצאת כלל המסמכים הדרושים.

כעת אפשר להתחיל בבניה.

בסיום הבנייה ולאחר ביקורת מפקח הנכס יקבל תעודת גמר וטופס אכלוס וניתן להתגורר בנכס.

כמה עולה להוציא היתר בניה?

שאלת המחיר כמובן תלויה בהמון גורמים, סוג המבנה- למשל בית פרטי, בנין מגורים,משרדים ועוד. רמת התכנון ומיהם אנשי המקצוע שמבצעים את התכנון כי כמובן אדריכל בעל מוניטין וניסיון ידרוש כפול ואפילו פי 3 מאדריכל יחסית חדש. אגב צריך להבין שלעיתים זה משתלם כי למשל אדריכל מקומי שפועל שנים מול העירייה ומכיר את כל הנפשות הפועלות יכול לחולל ניסים מבחינת לוחות זמנים ועוד אלמנטים שיכולים להשפיע.

בכל מקרה, כלל אצבע שלי אני תמיד אומר שתכנון בית פרטי אשר כולל אדריכל וכל היועצים צריך לנוע בין 35,000 ש”ח-45,000, פלוס מינוס לכל כיוון. בבניין אגב המחיר לא כזה רחוק גם פר דירה ונע בין 15,000-25,000 ש”ח.

סיכום של מה שלמדת במאמר הזה

שאלות ותשובות על הוצאת היתר בניה בישראל

הרבה אנשים שואלים כיצד ניתן לקבל היתר בניה או יותר נכון במה התהליך כרוך.

ראשית נבהיר כי זה לא משנה אם מגישים בקשה להיתר בניה בירושלים, תל אביב או עפולה. תהליך הוצאת היתר בניה זהה בכל הארץ.

אז קודם כל הדבר כרוך בעלויות כספיות המשתנות מפרויקט לפרויקט או יותר נכון בהתאם לאופי הבקשה להיתר בניה ובמעורבות של כל איש מקצוע והיקף האחריות המקצועית שלו.

בהליך הגשת היתר בניה מעורבים מספר אנשי מקצוע שונים וביניהם אדריכל, מודד ושאר יועצים שונים התלויים במורכבות ההליך כגון מתכנן שלד (קונסטרוקטור), יועץ תנועה (חנייה), יועץ קרקע, יועץ בטיחות אש, יועץ נגישות, יועץ בנייה ירוקה וכדומה.

היתר בניה הוא למעשה מקבץ של תכנית בניה ונספחים שונים התואמים לזכויות בניה לאותו מגרש שעליו מבקשים לבנות. היתר הבניה חייב להיות תואם לתכניות התקפות על אותו מגרש (זכויות בניה והוראות בניה), ניתן לבקש הקלות ובכך “לסטות” מהוראות התכנית החלה על המגרש. סטיות אלה נקראות “הקלות”. קבלת היתר בניה בפועל משמעותה שהיזם יכול “לעלות על הקרקע” ולהתחיל בביצוע תוך שהוא נצמד לתכנית הבקשה להיתר כפי שאושרה.

 

  1. התקשרות עם עורך בקשה להיתר – עורך בקשה להיתר הוא אדם המוסמך עפ”י חוק להגיש בקשה להיתר בניה כגון אדריכל / מהנדס/ הנדסאי (בניין או אדריכלות) אשר מתכנן את הבנייה ומלווה את הליך הרישוי.
  2. בקשת מידע להיתר – עורך הבקשה מגיש לוועדה המקומית בקשה למידע להיתר הכוללת את כל ההתניות, מגבלות וזכויות לאותו מגרש עליו מבקשים לבנות.
  3. תכנון – לאחר שקיבלנו תיק מידע להיתר, מתחילים בתכנון מפורט. עורך הבקשה יתכנן בהתאם לדרישות היזם והתנאים שנקבעו לו בתיק המידע להיתר.
  4. הגשת הבקשה להיתר – לאחר שעורך הבקשה סיים את התכנון, מגישים לוועדה המקומית את הבקשה להיתר באמצעות רישוי זמין לאחר שיש בידי עורך הבקשה את כל המסמכים הדרושים.
  5. שלב א’- בדיקת תנאי סף
  6. שלב ב’- שלב זה נקרא “בקרה מרחבית”.
  7. שלב ג’-  שלב זה נקרא “בקרת תכן”
  8. שלב ד’- במידה ושלב בקרת התכן נמצא תקין, עורך הבקשה יקבל דרישת תשלום לאגרות בניה, היטל השבחה באם יש תוך 10 ימי עבודה. לאחר התשלום בפועל יופק היתר בניה.
  9. בקשה לאישור תחילת עבודות
  10. כעת אפשר להתחיל בבניה.

שאלת המחיר כמובן תלויה בהמון גורמים, סוג המבנה- למשל בית פרטי, בנין מגורים,משרדים ועוד. רמת התכנון ומיהם אנשי המקצוע שמבצעים את התכנון כי כמובן אדריכל בעל מוניטין וניסיון ידרוש כפול ואפילו פי 3 מאדריכל יחסית חדש. אגב צריך להבין שלעיתים זה משתלם כי למשל אדריכל מקומי שפועל שנים מול העירייה ומכיר את כל הנפשות הפועלות יכול לחולל ניסים מבחינת לוחות זמנים ועוד אלמנטים שיכולים להשפיע.

בכל מקרה, כלל אצבע שלי אני תמיד אומר שתכנון בית פרטי אשר כולל אדריכל וכל היועצים צריך לנוע בין 35,000 ש”ח-45,000, פלוס מינוס לכל כיוון. בבניין אגב המחיר לא כזה רחוק גם פר דירה ונע בין 15,000-25,000 ש”ח.

רוצה להשקיע בנכס בחו''ל? רוצה לבחון את האופציה של קניית דירה בפורטוגל?
השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם לעזור לך בתהליך

מאמרים אחרונים:

השקעות נדלן בפורטוגל –הדבר הבא?

אולי המדינה הכי פופולרית להשקעות בשנים האחרונות היא פורטוגל היא פנינת שהפכה למוקד עלייה לרגל עבור משקיעי נדלן ישראלים והאמת של אזרחי מדינות נוספות רבות.

קרא עוד »
השקעות נדלן בפורטוגל

מי שמכיר אותי ועוקב אחר הפעילות שלי והתכנים שאני מעלה, יודע שברמה האישית אני מאד מאמין בהשקעות נדל”ן בישראל ומבחינתי מדובר בעדיפות עליונה מבחינת סדר

קרא עוד »
למה חשוב וכדאי להשקיע בשוק ההון בצורה ישירה ולא רק באמצעות מכשירים פיננסים?

החשיפה למניות בקופות הגמל וקרנות הפנסיה יחסית גבוהות אפילו במסלולים הסולידים, התשואות יחסית גבוהות בשנים האחרונות, אז מה היתרונות בעצם של השקעה ישירה במניות. אם

קרא עוד »
השקעות
למה חשוב וכדאי להשקיע בשוק ההון בצורה ישירה ולא רק באמצעות מכשירים פיננסים?

החשיפה למניות בקופות הגמל וקרנות הפנסיה יחסית גבוהות אפילו במסלולים הסולידים, התשואות יחסית גבוהות בשנים האחרונות, אז מה היתרונות בעצם של השקעה ישירה במניות. כותב

קרא עוד »
הפחתת היטל השפחה
הפחתת היטל השבחה

מהו היטל השבחה והאם ניתן להפחית אותו? בתחום הנדל”ן בארץ המושג “היטל השבחה” הוא מאוד נפוץ, אך לא כולם מבינים את המשמעות שלו. היטל השבחה

קרא עוד »