נדל"ן

תמא 38

תמא 38

תחילה נבין את משמעות השם של המושג שכולנו שומעים כל הזמן. תמ”א 38 היא תכנית מתאר ארצית מספר 38, תכנית מתאר ארצית זה שם כולל לתכנית שתקפה לכל שטחה של מדינת ישראל. התכנית קיבלה את המספר 38 עקב רצף מסוים של הכנת תכנית ברמה הארצית. לדוגמה תמ”א 2 היא תכנית כוללנית לפיתוח דרכים בארץ ישראל, תמ”א 35 היא תכנית כוללנית לייעודי קרקע ומרקמים ארציים כדוגמת מרקם עירוני/ כפרי וכדומה.

זה בלתי אפשר לתת כלים ואפשרויות בתחום הנדל”ן מבלי לדבר על תמ”א 38. רוב יזמי הנדל”ן בישראל כמעט נוגעים בעולם התמ”א בצורה כזו או אחרת. אם כי הנושא נראה די מורכב מבחינה בירוקרטית וביצועית, דווקא תחום זה מתאים מאד ליזם הנדל”ן המתחיל. בפרק זה, נפרט את כל מכלול הנתונים ומושגי היסוד שבתחום וכמו כן, פרקטית, כיצד תוכלו להשתלב בו במגוון דרכים שונות

בשנת 2005 אושרה תכנית המתאר הארצית 38 ע”י המועצה הארצית לתכנון ובנייה. התוכנית נולדה כאשר המדינה הבינה שישנה בעיה לאומית עם עמידות מבני מגורים בשעת רעידת אדמה. לכן, בניגוד לדעת רוב הציבור, תמ”א 38 לא החל כיוזמה עסקית או במטרה ליצר אזורי בנייה חדשים או אפילו להשביח נכסים. הוא התחיל מתוך חשש אמתי שישנה סכנת חיים ממשית לאנשים שגרים באותם בניינים שזכאים להליך זה.

 

איזה בניין זכאי להיכלל בתמ”א 38?

  1. היתר הבנייה ניתן לפני ה-1.1.1980
  2. המבנה בעל לפחות 2 קומות ובשטח של לפחות 400 מ”ר
  3. דו”ח מהנדס מוסמך כי המבנה אינו עומד בתקן הדרוש, והבניין דורש חיזוק.(תקן ישראלי 413)
  4. שיעור הסכמת בעלי הזכויות בבניין לביצוע פרויקט (תלוי במסלול).

מכיוון שעלויות החיזוק ועיבוי הינם גבוהות ולמדינה עצמה אין את היכולת או הרצון לבצע את העבודות בעצמה, הוחלט על לתת תמריץ כלכלי לשוק החופשי שייתן אינטרס ליזמים וקבלנים לבצע את העבודות הם. התמריץ הכלכלי הינו בעצם זכויות בנייה נוספות על המבנה, כלומר לבנות דירות נוספות על מה שקיים. השאלה שכמובן עולה לכם עכשיו בראש הינה, כמה דירות? אז התשובה לשאלה הזאת היא מורכבת ממספר גורמים כמו העיר, גודל השטח, יצירתיות אדריכלית ותכנונית, כלכליות וכמובן משתנה מסוג הפרויקט -הריסה (תמא 38 2) או חיזוק ועיבוי (תמא 38 1) שמיד ניגע בהבדלים. מעבר לזכויות הבנייה הנוספות, קיימות גם הטבות במיסוי ליזמים.

תמ”א 38 הכניסה אלפי יזמים ואנשי מקצוע חדשים לתעשיית הנדל”ן וזאת כתוצאה מ-3 סיבות עיקריות:

  1. הביקוש והיצע ישנם עשרות אלפים של בניינים ויותר העונים על הקריטריונים לביצוע של תמ”א 38 1/2. כתוצאה מכך דיירי המבנים מחפשים יזמים וקבלנים שיהיו מוכנים לבצע את ההליך בבניין שלהם ולעיתים אף מתאחדים ועושים זאת בעצמם. מהצד השני בגלל שיש כל כך הרבה מבנים ופוטנציאל, יש מספיק פרויקטים בשביל כולם ולכן נפתח שוק עצום חדש שגם נכון לשנת 2018 אחוזים בודדים ממנו מומשו.
  2. תחומים רביםתמ”א 38 טומן בחובו הליכים רבים ושונים כמו איתור פרויקטים רלוונטיים, התעסקות מול הדיירים והחתמתם, עורכי דין מתמחים, משרדי תכנון ייעודיים, קבלנים ואנשי תיווך ושיווק ולכן כתוצאה מכך נולדו יזמים רבים שבחרו לקחת אחד מהתחומים החדשים אללו ולהתמחות בהם ולתגמול נטו בזכותם. אם כי נסביר על כל אחד מהתפקידים בהמשך. לצורך ההסבר ניתן דוגמא שלמשל אדם שהצליח להחתים בניין בעל 3 קומות ו10 דירות בעיר חולון לביצוע תמ”א, יוכל לקבל רק בעבור החתימות כ400 אלף ש”ח.
  3. שטחים חדשים ועלות ראשונית אם שוק יזמות הנדל”ן עד 2005, הכילה בעיקר יזמים/קבלנים שהיו קונים שטחים או נכסים ובונה עליהם. תמ”א 38 בעצם הגדיל את היצע “הקרקעות” בצורה מהותית. כלומר ערים כמו בת ים למשל שכמעט ואין להם שטחים חדשים לבנייה כלל וגם אם יש עולים הון תועפות, כיום בזכות התמ”א כל בניין שעומד בקריטריונים (ויש המון כפי שהוסבר) הינו קרקע פוטנציאלית לביצוע יזמות נדל”ן. כמו כן, בעוד בעבר היה נדרש לשלם הון ראשוני עצום בתחילת היזמות, דווקא הגמישות בתשלומים בעולם התמ”א הינה מאד נוחה. ראשית, היזם לא צריך לשלם דבר בתחילת הדרך לסגירת הפרויקט חוץ מעלויות בירוקרטית ראשונית של עורך הדין ולעיתים תכנון עקרוני שנמדדים באלפי שקלים בודדים. שנית, במקום לשלם על רכישה הנכס, הוא יכול ישר להתקדם לשלב התכנון וקבלת היתר הבנייה שגם כן מדובר על עלויות נמוכות מאד מסה”כ עלות הפרויקט. ברגע שיש בידיו היתר, הוא יכול כבר למכור את הדירות החדשות על הנייר ולהכניס כספים לצורך ביצוע הפרויקט וזה בעצם נותן לו “אוויר” תזרימי. בגלל הנתון הזה, הרבה מאד אנשים שלא עסקו בנדל”ן כי לא יכלו להרשות לעצמם אף לא את השלבים הראשונים לפני כן וראו את הפוטנציאל הכלכלי והמינוף אשר קיים בתמ”א נכנסו לתחום. כפי שצוין, כיום יש אלפי יזמים ולרובם אין הכשרה מקצועית כלשהי של קבלן או אדריכל או עורך דין. פשוט אנשים עם ביטחון עצמי, הבנה של התחום וניצול הזדמנות מאד רווחית.

הירשם עכשיו וקבל תוכן ייחודי וטיפים מעולים בנושא השקעות וצמיחה כלכלית

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם האפשרי!

מאמרים אחרונים:

אסטרטגיות שוק ההון

אסטרטגיית השקעות בשוק ההון

תוכן עניינים איך להשקיע בשוק ההון בעצמך? לייצר תשואה טובה אבל סולידית? לפי מה לבחור מניות? מהי אסטרטגיית ההשקעות המומלצת להשקעות בשוק ההון?   אלו

קרא עוד »
קורס נדל״ן

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס – קורס אונליין אנשים מתייעצים עם כל העולם לפני שקונים רכב אבל כשמדובר בהשקעה בנכס, לא. וזאת טעות שיכולה לעלות לכם

קרא עוד »