נדל"ן

רכישת נכס שני

רכישת נכס שני

נדל”ן הינו אפיק ההשקעות היציב והפופולארי ביותר היום בישראל. רכישת דירה להשקעה שתייצר הכנסה נוספת ברמה החודשית עם עלייה בשווי ההשקעה ככל שעובר הזמן. שני משתנים אלה, הופכים את ההשקעה בנכס נדל”ני להשקעה מאד משתלמת ולכן אנשים רבים שרכשו מעוניינים לרכוש נכס נוסף לנכס המגורים שלהם או אפילו נכס נוסף כחלק ממספר נכסים שרכשו לצרכי השקעה. יש לא מעט נתונים חשובים שצריך לדעת לפני שרוכשים נכס שני הקשורים למימון, מיסוי, יתרונות וחסרונות והאמת שאפילו יותר חשוב לדעת אותם עוד בשלב רכישת הנכס הראשון.

לדוגמא, במידה ורוצים לרכוש נכס נוסף, זה לא באמת משנה אם יש משכנתא כבר על הרוכש בנכסים אחרים או, גובה המימון  שהוא יכול לקבל עבור הנכס השני הינו עד גבול של 50% משווי הנכס. הסיבה לכך שבנק ישראל והמדינה דווקא לא רוצים לעודד רכישות של דירות על ידי אנשים שכבר יש להם דירות ושהם ישארו פנויים לזוגות צעירים למשל. מדוע חשוב לדעת את הנתון הזה עוד לפני שרוכשים את הנכס הראשון?

אם לדוגמא בחור צעיר רוצה לרכוש נכס להשקעה בסכום של 600-800 אלף ש”ח. הוא הולך לבנק ולוקח משכנתא על 75% מהסכום. כאשר הוא מתחתן או מסיבה כלשהי אחרת, הוא רוצה לרכוש לעצמו ולמשפחתו החדשה דירה חדשה ואיכותית בשווי של 1.5 מיליון ש”ח לצורך הדוגמא. הבעיה שבגלל שכבר יש לו נכס וכעת מדובר בנכס שני, הוא יוכל לקבל עד 750,000 אלף שקל (50%) מהבנק לרכישת הדירה ויאלץ להביא 750,000 ש”ח מהון עצמי וזה כמובן לא פשוט בכלל. הוא יאלץ בסבירות גבוהה למכור את הנכס הראשון ודווקא בתחום הנדל”ן בישראל מכיוון שהשווי ממשיך לעלות, זה חבל למכור נכסים. לכן, לעיתים רבות אני אומר לאנשים שדווקא בנכס הראשון שלהם, מומלץ לרכוש נכס שהם רואים את עצמם אולי גרים בו יום אחד ודווקא שהנכס השני יהיה להשקעה בסכום נמוך יותר וזה כמובן בגלל מגבלות המימון.

מה רכישה. כיום שרוכשים נכס נוסף, לא משנה שלישי, רביעי או חמישי, ישנו מס הרכישה הינו 5% מסה”כ גובה הדירה. הוא היה בעבר גבוהה יותר ויכול להיות שיעלה או ירד בעתיד שוב. הוא ירד בפעם האחרונה מ-6% ל-5% כי ישראל כץ רצה לעודד משקיעים במהלך משבר הקורונה לרכוש נכסים כדי להעיר את שוק הנדל”ן ולהכניס עוד כסף לקופת המדינה. בכל מקרה לפני רכישת נכס נוסף יש לבדוק מהו מס הרכישה.

תא משפחתי. חשוב להבין! לא משנה אם נכס רשום על האישה והנכס השני יהיה רשום על הבעל או על אחד הילדים שקטן מגיל 18, את רשויות המס זה לא מעניין. ברגע שמתחתנים או הופכים לידועים בציבור זה נחשב לתא משפחתי, כלומר מסתכלים על כולם כעל אחד. בגלל זה, במידה ויש לאחד מבני הזוג נכס לפני שמתחתנים והם מעוניינים לאחר החתונה לקנות דירה משותפת גדולה יותר. מומלץ בחום דווקא לרכוש את הנכס לפני החתונה ולרשום על הבן זוג ללא הנכס ואז להימנע ממס הרכישה.

מס על שכירות. עד לסכום של 5,700 ש”ח בחודש ישנו פטור מלשלם מס על תקבולים משכירות. במילים פשוטות. אדם אשר מקבל שכירות מנכס אחד או ממספר נכסים עד לסכום של 5,070 ש”ח בחודש, לא צריך לשלם על סכום זה מס. במידה והוא מקבל יותר ושוב לא משנה אם מנכס אחד או מספר נכסים, הוא יצטרך לשלם מס על החלק היחסי ולפי מדרגות אשר מתחילות ב10% מסה”כ הסכום היחסי.

לסיכום, יש מגבלות וחסרונות ברכישת נכס שני, אך היתרונות של ההשקעה והצמיחה הכלכלית ברוב המקרים מתעלים משמעותית על החסרונות.

הירשם עכשיו וקבל תוכן ייחודי וטיפים מעולים בנושא השקעות וצמיחה כלכלית

השאר פרטים ונחזור אליך בהקדם האפשרי!

מאמרים אחרונים:

השקעות נדלן בפורטוגל –הדבר הבא?

אולי המדינה הכי פופולרית להשקעות בשנים האחרונות היא פורטוגל היא פנינת שהפכה למוקד עלייה לרגל עבור משקיעי נדלן ישראלים והאמת של אזרחי מדינות נוספות רבות.

קרא עוד »

השקעות נדלן בפורטוגל

מי שמכיר אותי ועוקב אחר הפעילות שלי והתכנים שאני מעלה, יודע שברמה האישית אני מאד מאמין בהשקעות נדל”ן בישראל ומבחינתי מדובר בעדיפות עליונה מבחינת סדר

קרא עוד »