נדל"ן

רכישת דירה

רכישת דירה

כאשר מעוניינים לרכוש נכס מסויים, חייבים לקחת בחשבון את כל המרכיבים וההוצאות אשר כרוכות בתהליך כי זה משפיע בצורה ישירה על המימון הנדרש וכמובן, בחינת הכלכליות של ההשקעה במידה ומדובר בנכס לצורכי השקעה. 

לכן, נעשה סדר בתהליך שצריך לעבור כאשר רוכשים דירה כולל אנשי מקצוע, אגרות, מיסוי, ועוד הוצאות נוספות שחייבים לקחת בחשבון כאשר מעוניינים לרכוש דירה.

בונוס! בסוף הדף תוכל למצוא גם קישור להורדת טבלה לחישוב הוצאות רכישת דירה.

אז כמובן שנקודת הפתיחה לכל חישוב עלויות הינו מחיר הנכס עצמו. בין אם מדובר על דירה, קרקע, בית פרטי או מסחרי, המחיר המבוקש הוא הבסיס להמשך חישוב כמעט כל כלל העלויות והסיבה לכך שרוב ההוצאות הינן נגזרת של אחוז מסה”כ עלות הרכישה, כולל עבור השירות של רוב אנשי המקצוע.

תיווך 

במידה והיה מעורב מתווך בעסקה יש לקחת להוסיף עלויות תיווך ונזכיר בשלב זה שבדרך כלל מתווכים ישאפו להחתים אתכם על עמלה של 2% מגובה השווי של עלות הרכישה של הנכס הנדל”ני. אם כי עד לגובה של 2% דמי תיווך אכן נהוג לבקש וזה מוכר בהוצאה מלאה מבחינת מיסוי מקרקעין, אין זה אומר שאת מחוייבים לחתום על גובה דמי תיווך זה וכמובן שמומלץ לנהל משא ומתן גם על זה. זכרו מדובר בעלות של עשרות אלפי שקלים ולכן לא מדובר בסכומים נמוכים וזהו כסף שיכול להיות שימושי לדברים אחרים. 

עורך דין

. בעסקאות נדל”ן חשוב שילווה אתכם עורך דין שמתמחה בתחום, בדיוק כמו שיש עורך דין שמתמחה בתביעות ייצוגיות / משפט פלילי / נזיקין וכו’ ככה יש עורכי דין המתמחים בנדל”ן ובמיסוי מקרקעין

לעורך הדין יש תפקידים רבים כגון בדיקות משפטיות של הנכס הכוללות בדיקה ואימות בעלות על הנכס הנרכש, דיווח לרשויות המס על העסקה, בדיקת מס שבח שיכול על המוכר, רישום הערת אזהרה לאחר חתימת ההסכם, הכנה של הסכם מכר וייעוץ משפטי בין הקונה למוכר ועוד מספר פעולות חשובות נוספות.

שכר טרחה של עו”ד לרכישת דירה לצורך העניין יכול לנוע החל מ-0.25% משווי העסקה ויכול להגיע עד לסכומים של עשרות אלפים. (תלוי בעו”ד ובמורכבות העסקה). בעסקאות פשוטות לא חייב לשלם סכומים אסטרונומיים ולמרות שיהיו עורכי דין שיבקשו אפילו אחוז ויותר מגובה סה”כ עלות הדירה, אני מציע בחום לא לשלם יותר מ-0.3% בעבור שירות זה.

מיסוי

נושא המיסוי במקרקעין אינו פשוט כי ישנם סוגי שונים של מיסויים כגון רכישה, היטל השבחה, מס שבח ועוד ולכן מומלץ לקרוא עליהם בנפרד בתוכן אשר עוסק בזה וניתן ללחוץ כאן כדי להגיע אליו.

אבל אם ננסה לפשט את זה ככל האפשר, במידה ומדובר על נכס שני ויותר יש לשלם אוטומטי מס רכישה של 5% נכון ליוני 2021 ובמידה ואפילו מדובר בדירה ראשונה אך השווי שלה ברכישה הינו מעל לכ- 1.7 מיליון ש”ח צריכים להתחיל לשלם לפי מדרגות של אחוזים ככל שהסכום עולה. ניתן לצפות במדרגות אלו כאן.

יועץ משכנתא

מרבית האנשים מאמינים שתפקידו של יועץ משכנתא הוא פשוט להשיג ללקוח את הריביות הנמוכות ביותר וזה בגדול נכון, אחד התפקידים העיקריים של יועץ משכנתא זה לנהל משא ומתן עם מספר בנקים ואלטרנטיבות שונות כדי שהלקוח יקבל משכנתא ובתנאי ריבית טובים ביחס למשק. אבל התפקיד שלו הוא הרבה יותר רחב מזה. 

התפקיד שלו ראשית הינו לנתח את העסקה שאליה הלקוח עומד להיכנס מבחינת מימונית. הכוונה היא לבחון את הסכום שהלקוח צריך לקחת מהבנק על מנת להשלים את הרכישה ולבחון את יכולות ההחזר של הלקוח באמצעות בחינה של ההכנסות שלו והלוואות נוספות שקיימות.

עלות של יועץ משכנתאות יכולה לנוע בין 3,000 ש”ח ל- 7,000 ש”ח ללא קשר לגובה העסקה. מבחינת היועץ משכנתא אגב מדובר באותה עבודה אם מדובר על סכום של מיליון או מיליון וחצי למשל.

שמאי

כאשר אתם מתכוונים לרכוש נכס ולקחת משכנתא, יגיע שמאי מטעם הבנק להעריך את שווי הנכס, לפי שווי הנכס יחליט הבנק על איזה סכום להעמיד את המשכנתא. השמאי בודק בנוסף היבטים אחרים על הכנס כגון הצמדות, חריגות בנייה, האם על נכס קיימים חובות, האם הנכס רשום ואיפה, התחייבויות קודמות על הנכס (משכנתאות ושעבודים) עוד גורמים אשר יכולים להשפיע על החלטות הבנק.

עלות שמאי הינה מספר אלפי בודדים בלבד. ובמקרים מסוימים אפילו באלף שקל בלבד.

בדק בית

בארה”ב מאוד נפוץ להזמין בטרם רכישה חברות הנדסה של “בדק בית“, חברות אלה מעסיקות מהנדסים אשר יודעים לבדוק את מצב הנכס על פי תקנות בנייה, רמות גימור ואיתור ליקויים אשר המוכר חייב לתקנן בטרם המכירה.

בארץ ישראל פחות נפוץ להשתמש בחברות אלו אך לעיתים זה מאוד מומלץ. אם רכשתם דירה חדשה מקבלן, קיימים ליקויים אשר אינכם מודעים לכך. לעומת זו, ברכישת נכס יד שנייה, דירה בקומה עליונה למשל, הבעלים יכול “להתחייב” לכם כי אין נזילות מהגג, ואתם רוצים לסגור את העסקה באמצע אוגוסט, מה עושים? ראשית התחייבות של המוכר היא לא התחייבות אלא אם כן היא כתובה בהסכם בין הצדדים, שנית, חברות ההנדסה יכולות לאתר למשל פוטנציאל לנזילות מהגג באמצעים ייעודים לכך כגון מצלמה תרמית אשר מזהה רטיבות בתקרה (גם בקיץ).

גם במקרה זה מדובר על עלות של בין 1,000 ל-2,500 ש”ח.

שיפוץ וריהוט

שלב זה כבר ממש מורכב להערכה מבלי לדעת פרטים נוספים, ישנן דירות שנרכשות שלא צריכות שיפוץ כי הן כבר אחרי או מבחינה כלכלית הרוכש מבין שאין ערך בלשפץ וישנן נכסים של בתים פרטיים למשל שהרוכש הורס את כל הבית ובונה אותו מחדש והעלויות בהתאם. כנ”ל לגבי הריהוט, סוג הריהוט, כמות, חדש או יד שנייה ועוד הרבה אלמנטים שיכולים משמעותית לשנות את העלויות הופכות את נושא זה למאד אינדיבידואלי ולכן לא ניתן להעריך אותו בסכום כספי מראש אבל כן הרוכש צריך לקחת את האומדן הוצאות שלו בשיפוץ ורכישת ריהוט כדי שידע להתמודד כלכלית עם השלבים הבאים.

עמלות ואגרות

בנוסף לכל ההוצאות שנספרו עד כה לאנשי מקצוע, יש לקחת בחשבון שבמהלך תהליך הרכישה יש לקחת בחשבון הוצאות שיחסית ביחס לסכום הרכישה ואנשי המקצוע מדובר על שולי אך אסור להתעלם ממנו. למשל כאשר לוקחים משכנתא ישנה עמלת פתיחה ואגרות רישום בטאבו, רישום הערת אזהרה ועוד. 

כמובן שהעמלה הכי מהותית בכל רכישת דירה ומימון היא הריבית שנאלצים לשלם בעבור הכסף שנלקח במשכנתא ומדובר על סכומים של מאות אלפים ולעיתים מיליונים.

לסיכום,

 יש להבין שאין רכישת הדירה מסתכמת בסכום הרכישה ויש לקחת בחשבון מבחינת הון נזיל ומימון את כל התהליך ומראש לבנות תחשיב של אומדן הוצאות וטיפ אישי, תעלו את הסכום ב-5% לפחות ליתר ביטחון. ואם כבר בתהליך רכישת דירה עסקינן, עוד כמה נקודות חשובות שיש לקחת בחשבון.

קיימים מספר דגשים חשובים בנוגע לעסקאות נדל”ן, על פי חוק במקרקעין עסקה מסתיימת ברישום. התייחסות החוק ל”רישום” הכוונה לרישום כבעלים בלשכת רישום מקרקעין. ולכן עד שאינכם רשומים כבעלים, מבחינת החוק היבש אינכם בעלים של הנכס, לכן יש לשים דגש על כך במעמד עריכת הסכם המכר והעברת הכספים למוכר.

עוד נקודה חשובה להסכם מכר, בתור מוכר תמיד היזהרו והימנעו מסעיפים “בעייתיים” לכם. ובתור קונה השתדלו להוציא כמה שיותר הצהרות מהבעלים על מצב הנכס והתחייבויות שלו לעניין העסקה.

כאשר אתם מגיעים לנכס בדקו את מצבו היטב, החל מחיפוש סדקים בקירות ועד לבדיקת מנורות, מתגים חשמליים וברזים. לא לסמוך על שיטת “יהיה בסדר” ולהחתים את המוכר על כך שהוא מתחייב לתקן ולמכור את הנכס במצב שמיש. במידה והמוכר לא מסכים תעריכו את התיקונים ותורידו את תמחור השיפוץ מסך התמורה על הנכס (במקרה ומדובר בשיפוץ בסיסי על מנת להשמיש את הנכס)

 

בונוס! כפי שהובטח, טבלה לחישוב הוצאות לרכישת דירה מודולרית. 

רוצה להיכנס לתחום הנדל''ן כמשקיע או יזם?
בדיקת זכויות לנכס, ניתוח כדאיות של עסקה, השקעות נדל''ן מומלצות בארץ ובחו''ל ועוד המון שירותים נוספים. השאר פרטים עכשיו לתאם פגישת יעוץ עם אורי

מאמרים אחרונים:

אסטרטגיות שוק ההון
אסטרטגיית השקעות בשוק ההון

תוכן עניינים איך להשקיע בשוק ההון בעצמך? לייצר תשואה טובה אבל סולידית? לפי מה לבחור מניות? מהי אסטרטגיית ההשקעות המומלצת להשקעות בשוק ההון?   אלו

קרא עוד »
קורס נדל״ן
לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס

לימודי נדל״ן של אורי קוסקאס – קורס אונליין אנשים מתייעצים עם כל העולם לפני שקונים רכב אבל כשמדובר בהשקעה בנכס, לא. וזאת טעות שיכולה לעלות לכם

קרא עוד »
רוצה להיכנס לתחום הנדל''ן כמשקיע או יזם?
בדיקת זכויות לנכס, ניתוח כדאיות של עסקה, השקעות נדל''ן מומלצות בארץ ובחו''ל ועוד המון שירותים נוספים. השאר פרטים עכשיו לתאם פגישת יעוץ עם אורי