האם כדאי להשקיע ברכישת יחידות קרקע?
אולי אחת ההשקעות הכי נפוצות בישראל הינה רכישה יחידת קרקע עם החלום שיום אחד היא תהפוך לדירה. אבל מה האותיות הקטנות שלא מספרים לכם ולמי השקעה כזו מתאימה?
מה מוכרים לנו? האם כדאי להשקיע ברכישת יחידות קרקע?
“תקנו אדמות, לא מייצרים עוד כאלה” ככה אמר אמר מארק טווין ובגדול הוא צדק אבל הוא לא התכוון לקנות בכל מחיר ובטח לא בלי להבין מה בדיוק אנחנו רוכשים. זאת במצב תכלית כל הבעיה ברכישת קרקע תחת הכותרת “זכות לדירה”, עוד לפני שבודקים את כדאיות ההשקעה ואם היא תואמת למטרות ולצרכים שלנו כמשקיעים, (עוד אגיע לחלק הזה) אנחנו חייבים לבדוק דבר ראשון מה בדיוק מנסים למכור לנו.
זה שהמצגת מרשימה ויש איש מכירות שמדבר על הקרקע בהתלהבות ומצהיר סטטוס תכנוני מסוים עם לוחות זמנים וזה שהוא מגבה את זה בשמאות “תקן 22” זה לא אומר כלל שכל מה שמספרים לנו הוא נכון. זה הזוי לקבל החלטה על השקעה במאות אלפי שקלים ויותר מבלי לחקור לעומק ובמידה ולא יודעים לחקור, אז לאחר התייעצות עם יועץ נדל”ן אובייקטיבי שיעזור לנו להבין במה מדובר.
תוכן עניינים
מהי ההשקעה בעצם?
עכשיו בואו נחזור לגבי ההשקעה עצמה. בדרך כלל ברחבי הארץ ישנן חברות משווקות שמוכרות לנו יחידות קרקע בסטטוס חלקאי תחת הכותרת זכויות לדירה שכמובן זה לא הסטטוס או המצב אך הטענה היא בדרך כלל שהקרקע בתהליך הפשרה ויש תוכניות מטעם עירייה או מחוז או אפילו ארצי ולאחר ההפשרה בעל הקרקע יקבל זכות לקרקע, הסיפור בדרך כלל גם מתלווה בלוחות זמנים כלשהם משוערים וכפי שהוזכר דוח מרשים של שמאי שנקרא “תקן 22”.
האם כדאי לרכוש שטח?
אז עכשיו ננסה לנתח את העסקה בצורה קצת יותר מקצועית ונבין למי זה מתאים. ראשית חשוב לי להבהיר השקעה בזכויות לקרקע אינה השקעה רעה. סביר להניח שמי שישקיע ביחידות קרקע במיקומים טובים לאחר בדיקה שבאמת מדובר בקרקע עם אופק תכנוני כלשהו ירוויח מההשקעה שלו ולא בהכרח מאקזיט לאחר הפשרה או כי יש דירה בסוף וזאת מהסיבה הפשוטה שבאמת מחיר הקרקע יעלה משנה לשנה כתוצאה מהעלייה הטבעית של השוק.
הבעיה המרכזית בכל הסיפור הזה הינה משתנה הזמן, כלומר כמה זמן באמת יקח עד שתופשר הקרקע ויהיה שינוי יעוד. ספויילר, הבחור שמכר להם בסבירות גבוהה מאד דיבר מבלי לדעת ואין לו מושג וגם ברוב המקרים יגיד המוכר שהוא לא מתחייב וזה לא בטוח. זאת מכיוון שבאמת לא ניתן לדעת, הועדות לתכנון בישראל זזות לאט בקצב קיצוני וגם אזור מאד אטרקטיבי שיש עליו המון לוביזם לקידום יכול להיות תקוע עשרות שנים.
שנית לגבי הזמן צריך להבין, גם בהנחה והקרקע הופשרה זה לא אומר שזהו אפשר לעלות על הקרקע ולבנות, ממש לא. יש עכשיו להכין תוכניות מפורטות, לאחד את הבעלי החלקות, יזם שיכנס לפעולה והשלבים האלה בהנחה והולכים חלק (הם לא) לוקחים גם הם שנים רבות.
האם זכות לדירה זה ודאי?
לגבי הזכות לדירה המובטחת, לצערי גם במקרה זה מדובר באי וודאות מוחלטת, אף לא יכול להבטיח שחלקת מאה מטר תהיה שווה לזכות לדירה כי אם למשל הגדירו לפי התוכנית שאושרה שכל דונם (1000 מטר) זכאי לשש זכויות לדירה אז בחישוב מהיר צריך חלקה של 166 מטר ולכן במצב כזה בעל הקרקע שרכש רק מאה מטר בבעיה וצריך למכור או להתאחד.
עד כמה אפשר לסמוך על שמאות “תקן 22” ?
בשלב זה חשוב לי לציין שוב לגבי אותה שמאות תקן 22 שלצערי אמנם מדובר על דוח שנעשה באמת על ידי שמאי אבל בסופו של דבר מדובר בכלי שיווקי אשר הדוח בעצם אמור לייצר אופק תכנוני, לוחות זמנים והכי חשוב כמובן מחירי שווי לקרקע. אני מזלזל בזה בצער כי הרי גם אני הייתי רוצה להאמין ששמאי לא יכין דוח שכזה סתם אבל גם אני אישית מכיר שמאים שבסופו של דבר אם אשלם להם יכתבו כל מה שאגיד להם בדוח.
מיסים ברכישת קרקע
נמשיך עם הוצאות נוספות, טוב אז ההוצאה הכי מעצבנת בסיפור היא ללא ספק מס היטל השבחה. יש גם מס רכישה ביחידת קרקע אבל ללא ספק החלק היותר כואב בסיפור הינו היטל השבחה. נניח והקרקע הופשרה ואיזה כיף במקום שיהיה לי דונם קרקע חקלאית כעת יש לי דונם קרקע למגורים והיא כמובן שווה הרבה יותר כסף, לכן המדינה היקרה שלנו בשלב זה תודיע לנו שאנחנו חייבים מס בשם היטל השבחה שתאמינו או לא הוא 50 אחוז משווי ההשבחה כלומר אם הקרקע נרכשה ב100 אלף וכעת שווה 500 אלף ויש 400 אלף עליית ערך, המדינה תבקש 200. מה שצריך להבין זה שזה נעשה בצורה לא מדוייקת ולכן אפשר לבקש הפחתת היטל השבחה.
הקרקע שלי הופשרה, מה הלאה?
לאחר מכן, צריך להבין שגם אם איחדו את כל בעלי הקרקע ויש יזם שרוצה להתקדם ולבנות בניין, אז אני כבעל הקרקע כמובן צריך להשתתף בכל ההוצאות הקשורים לדירה שלי וזאת אומרת הוצאות תכנון להיתר וכמובן בנייה. בעצם מה שנחסך בתהליך זה תשלום עבור הזכות לדירה.
למי מתאים לרכוש שטח ויחידות קרקע?
עכשיו שאנחנו מבינים יותר טוב את האותיות הקטנות בואו ננסה לנתח את כדאיות ההשקעה. הרבה אנשים פונים אליי לגבי השקעות בקרקעות ואני תמיד אומר שמלבד מיקום הקרקע והמחיר, זה מאד תלוי כמובן בהרכב ההון של המשקיע, כלומר במה הוא כבר מושקע היום ומה היכולות הכלכליות שלו. השקעה ביחידת קרקע פרושה להשכיב סכום כסף נזיל לשנים רבות מבלי לראות הכנסה כלשהי וזאת פעולה שלא מתאימה לכל משקיע. למשל אדם שכבר יש לו 4-5 דירות, נכסים בחו”ל, הכנסה יציבה וסכום כסף נזיל גבוה, הגיוני שיפזר סיכון וישקיע בכל מיני יחידות קרקע כי שוב אין לו לחץ על הכסף.
לעומת זאת, משקיעים רבים שלא מבוססים כלכלית מגיעים אליי עם סכומים שחסכו באזור ה-100-200 אלף ושואלים אותי האם כדאי לרכוש יחידות קרקע ולאותם אנשים אני מציע בחום לשכוח מהנושא כי מדובר עבורם על סכום כסף משמעותי מאד ושאינם יכולים פשוט לשים ולשכוח ממנו. ישנם אלטרנטיבות יותר טובות עבורם כמו למשל דירות זולות בפריפריה אשר דם מכניסות תשואה שוטפת וגם יש עליות ערך או דירות בחו”ל כמו למשל בפורטוגל או אפילו פשוט לשים במכשירים פיננסיים כמו גמל להשקעה או פוליסת חסכון.
סיכום
לסיכום, ברכישת יחידות קרקע עם אופק תכנוני יש לא מעט חסרונות אבל זאת כן יכול להיות השקעה טובה ובתנאי בלבד שאכן בדקתם לעומק את הסטטוס התכנוני והיעוד של הקרקע על ידי יועץ צד שלישי אובייקטיבי ומבינים את כלל המשתנים של זמן, עלויות נוספות, תלות בגורמים נוספים, מיסוי, אלטרנטיבות והתאמה לסגנון ההשקעה שלכם כמשקיעים לפי הסכום שלכם. השקעה ביחידת קרקע מתאימה בדרך כלל לאנשים אמידים מאד כחלק מאסטרטגיית פיזור השקעות עם מנטליות של שגר ושכח. כלומר לשים סכום של כסף שאינו קריטי למשקיע לתקופת זמן לא ידועה ולכן בלי תלות בכסף.