הרבה תוכניות להורדת מחירי הדיור ניסו לפתור את תופעות הלוואי של העלייה המתמשכת, אך אף תוכנית לא התמקדה בגורם החשוב מכל בעלייה – בעלי הסמכויות ברשויות המקומיות ששולטים בקצב ההתקדמות של כל פרויקט נדל”ן
יש הרבה מאד סיבות מדוע מחירי הנדל”ן בישראל כה גבוהים ולא מפסיקים לעלות ואם תשאלו כל איש נדל”ן למה מחירי הנדל”ן גבוהים, תשמעו פחות או יותר את אותן התשובות, היצע נמוך וביקוש גבוה, עלויות הבנייה גבוהות, מיסוי, הריביות הנמוכות בבנק שדוחפות משקיעים לנדל”ן, ועוד סיבות שונות, אבל התשובה הפופולרית מכולם היא ללא ספק מחסור בקרקעות זמינות.
המדינה היא מונופול שלא משחרר קרקעות חדשות ולכן עלויות הקרקע גבוהות מההתחלה. זה אומנם נכון מאד אבל גם הגיע הזמן שנהיה כנים ונגיד שזה בתאוריה הפך קצת למיתוס, וזאת מכיוון שמאז שהתחילו הפרויקטים של תמ”א 38 ופינוי-בינוי זה משמעותית פחות רלוונטי, וזאת מכיוון שכ-90% מהמבנים אשר זכאים לתהליך לא הוגשו או התקדמו בצורה כלשהי, כלומר התהליך פתח את כמות “הקרקעות” הזמינות ליזמים בכל רחבי ישראל.
כל מבנה שעומד בקריטריונים הוא אופציונלי להפוך לקרקע חדשה וזמינה למגורים, אנחנו באמת רואים את ההשפעה והיתרונות של ההתחדשות העירונית בצורה בולטת בתל אביב, בבת ים ובערים בודדות נוספות. אז אם התהליך של ההתחדשות העירונית פתח מחדש את כל “הקרקעות” הזמינות במדינה, מדוע עדיין אין לזה השפעה כמעט בכלל על ההיצע והמחירים? התשובה החד משמעית לכך היא הרגולציה והביורוקרטיה הנוראית שנאלץ כל יזם, קטן כגדול, להתמודד איתן.
כדי לסבר את האוזן, משך זמן לקבלת היתר בנייה מאושר לפרויקט במסגרת תמ”א 38 בישראל עומד בממוצע באזור השנתיים ואפילו יותר (תלוי בעיר), ונקודת ההתחלה של הזמן הזה היא אחרי הזמן הארוך והמייגע שהיזם, הדיירים ועורכי הדין שביניהם הגיעו להסכמות כלשהן, זמן שנע בין חצי שנה לשנה וחצי. ומובן שגם כשיש ליזם היתר ביד, עד שהוא משיג מימון ובונה מדובר על אזור השנה-שנתיים.
אם נסתכל על הזמנים שציינתי, ובהנחה שמדובר בפרויקט קטן, והכול הלך חלק, אז הגענו כבר לאזור ה-6 שנים. וזה רק בתמ”א 38, בפינוי-בינוי המצב הוא הרבה יותר גרוע, עשר שנים וצפונה (!) שכן מדובר בתוכנית בסמכות ועדה מחוזית, שינויי יעוד קרקע, השפעות סביבתיות, בנייה גבוהה וכדומה.