מקסימום זכויות בנייה = מקסימום כסף……. אז זהו שלא תמיד!
יזם נדל”ן, בעלים של קרקע הגיע אלינו לפגישת עבודה בתור מתכננים לפרויקט שלו.
לאותו יזם יש קרקע של 26 דונם של למגורים, ובשביל לממש זכויות הוא צריך להגיש תב”ע למגרש.
כמו כל יזם…. ההוא בא כמו “אבו עלי” ואומר לנו (לי ולעוד שותף במשרד אדריכלים)… תקשיבו הייתי במשרד הזה והזה…הנה מדידה של המגרש, אדריכל אחד אמר לי שהוא מצליח לדחוף 150 דירות במגרש, הלכתי לאדריכל אחר והוא אמר לי שהוא מצליח לדחוף 170 דירות במגרש.. אם אתה משיג לי 190 אני עושה את כל התב”ע וההיתרים אצלך!
עד כאן נשמע ממש משכנע ו”מפתה”, ישבנו, דיברנו, שתינו קפה ביחד… ובסוף אמרנו לו בוא ניפגש עוד שבוע. ביקשתי שישלח לי במייל את המדידה ונדבר בהמשך.
עבר שבוע ונפגשנו שוב…. הבחור בא מבסוט, מחכה לקבל הצעת מחיר ושואל את שאלת המיליון דולר, כמה דירות הצלחת לדחוף???
אמרנו לו (בציניות) תקשיב אתה לא מאמין! הצלחנו להכניס 98 יח”ד!
הוא: מה אתה מסתלבט? היו לי 170 אצל אדריכל אחר? מה אני צריך אותך?
אני: מה חשוב לך יותר? להרוויח כסף על הקרקע או לשפוך בטון בלי הכרה?
הוא: לא הבנתי…
אני: מה מעניין אותך להשביח את המגרש כמה שיותר? או פשוט לבנות כמה שיותר?
הוא: ברור שכסף…. בסוף הכל זה כסף.
אני: יופי….. שב, שתה קפה ובוא תשמע מה אנחנו ממליצים.
עכשיו על פניו ברור שנשמע טוב יותר 170 דירות מאשר 98 יח”ד. אבל לא תמיד זה ככה. וזה למעשה מה שהסברנו לו:
- המגרש ממוקם בעיר עם תכניות של 3,000 דירות של מחיר למשתכן במרחק של 3 דק’ נסיעה מהמגרש. מה שאומר שקיים חשש גדול שזה יוריד את הערך של הדירות שלו במידה והוא יתכנן דירות.
- המגרש צמוד לשכונה יוקרתית של וילות. כאשר מגישים תב”ע בסמכות מחוזית צריך לקבל המלצה מאת הוועדה המקומית. אחרי שבדקנו בדרגים הגבוהים בעירייה נאמר לנו כי מומלץ להמשיך את ה”רצף האורבני” של השכונה הקיימת. מה שאומר בפועל לתכנן מגורים צמודי קרקע / מבנים מדורגים.
- טופוגרפיה- למגרש יש טופוגרפיה קשה, ולכן עדיף לבנות בצורה מדורגת שמשתלבת עם התוואי קרקע הקיים מאשר לחפור כמעט את כל המגרש ולבנות לגובה (צריך לקחת בחשבון חניון תת קרקעי ועוד משתנים).
- בסביבת המגרש, חוץ מהשכונה הקיימת, יש המון דירות אבל מחסור עצום בוילות.
מה שעשינו למעשה זה תכנון של 98 וילות ודירות גן/גג במקום 170 דירות. למה בעצם?
- הערך של קרקע לוילה הוא גבוה הרבה יותר מקרקע לדירה.
- ניתן להגדיר בתב”ע יחידת דיור להשכרה כחלק משטח הוילה (תחשבו שאפשר לבנות וילה של 200 מטר או וילה של 150+50 יחידת דיור. במקום דירות של 85 עד 120 מ”ר). ככה הוא יוכל לפתות משקיעים לרכוש מגרש לבניית וילה. ישר בן אדם יחשוב, אני אבנה וילה + יחידת אירוח וככה היחידות אירוח תכסה לי את המשכנתא או שכשהילד יגדל הוא יגור שם, או סתם לעשות משרד ביתי ביחידה.
- בנוסף, הורדנו משמעותית עלויות של פיתוח קרקע מהתכנון הקודם שלו (מדובר בכמה מיליונים טובים על הנייר). מאחר והתכנון של בנייה מדורגת משתלב טוב יותר עם התוואי הקיים של הקרקע.
לאחר פגישה ארוכה, הצגת תכניות, מעבר על אקסלים ומחשבוני בנייה….. אותו יזם היה מבסוט והתחלנו לעבוד.
לאחר כמה זמן היזם בא ושאל את שאלת השאלות!
“תגיד… הייתי אצל כמה וכמה אדריכלים, איך אף אחד לא הציע לי את זה?”
עניתי לו ש”אדריכל חושב כמו אדריכל” ולא כמו יזם (זה לא משהו רע חלילה ואני לא בא להכליל) לרוב אדריכל לא מסתכל על היבטים כלכליים מורכבים, האדריכל מקשיב לצורכי הלקוח – ברגע שהיזם אמר לו שמעניין אותו כמה שיותר דירות… בזה זה נגמר, האדריכל מיישר קו עם הלקוח.
בנוסף, היזם צריך לבצע מחקר על סביבת הפרויקט וסקר שוק – אדריכל לא
ולכן חשוב התמהיל של מחשבה משולבת (גם יזמית וגם אדריכלית)
בסופו של יום המסר הוא ברור, כמה שיותר זה לא תמיד יותר טוב ו”שיעורי בית” לפני שמתחילים לעבוד זה המפתח להכל!