השקעות נדל”ן בפורטוגל הפכו להיות היעד החם והפופולרי עבור משקיעים המעוניינים לרכוש דירה עם תשואה גבוהה, סיכון נמוך וכמובן אפשרויות מימון אטרקטיביים. אז ללא ספק השקעת נדל”ן בפורטוגל באמת עונה על שלושת הקריטריונים האלה. אז אכן פורטוגל הינה מדינה מעולה להשקעות נדל”ן ורכישת דירות להשקעה אבל לצערי כפי שכבר אנחנו אמורים לדעת בעולם הזה, לא כל הנוצץ זהב ובמקרה של פורטוגל מה שלא נוצץ במיוחד זה נושא המיסוי. אבל, חשוב להבהיר ולזכור שב-99.9% מהמקרים תמיד יש מיסוי כשמרוויחים ולכן הרעיון הוא לא לשלול בגלל מיסוי ואלה להכיר אותו לעומק וגם להבין איך לשלם את המינימום הנדרש והכל כמובן על פי חוק, גם בישראל וגם בפורטוגל.
כבר בשלב זה אני רוצה להבהיר שמאמר זה הינו מאמר תוכן כללי בלבד והוא לא תחליף לשירותים של יועץ לענייני מיסוי בפורטוגל שיעזור לכם להבין מהן חובות המס שלנו בפורטוגל כאזרחים זרים ובפרט ישראלים כמובן. מהו החוק לגבי מיסוי מקרקעין בפורטוגל ואת ההתאמה שיש לעשות לפי אמנת המס שיש בין ישראל לפורטוגל.
*מטרת אמנת מס הינה למנוע כפל מס ובאמנת מס בין מדינות בעצם מסכימות המדינות על זכות ראשונים לכל עניין המיסוי בתחומים שונים וכמובן לגבי השקעות נדל”ן בפורטוגל וההפך.
סוגי מיסוי נדל”ן בפורטוגל שצריך להכיר
בדיוק כמו שבישראל יש מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, מיסים על רווח משכירות וכו. גם בפורטוגל ישנה שרשרת של סוגי מיסוי נדל”ן שצריך להכיר שחלקם אנחנו מכירים בשמות שלהם או לפחות ביעוד שלהם וחלקם פחות. לכן אנסה לעשות סדר בנושא.
IMT מס העברה
מס העברה או בשמו היותר פשוט, מס רכישה הינו כשמו כן הוא. מס אשר תקף כאשר רוכשים דירה והוא מאד מזכיר את המס רכישה בישראל כי כאשר רוכשים דירה ראשונה בישראל אין מה רכישה עד סכום מסוים, והמס הוא פרוגרסיבי בדירות אשר נעות מ1.7 מיליון וצפונה לי מדרגות. כך בדיוק המצב גם לגבי מיסוי נדל”ן בפורטוגל. עד 126 אלף יורו אין מס רכישה ומעבר לסכום הזה מדרגת המס מתחילה מ-5% וממשיכה לעלות לפי מדרגות שונות. חשוב לציין שבמידה ומוכרים את הנכס ב-36 החודשים הראשונים מיום רכישת הנכס אז מקבלים את המס בחזרה.
מס בולים IS
אמנם נשמע כמו מס הזוי אבל האמת שגם בישראל היה עד 2003 מס בולים שלמזל כולנו פשוט נעלם מעולמנו. בפורטוגל הוא עדיין קיים וזה מס שמזכיר את מע”מ כי הוא בעצם מוסף לכל דבר והגובה שלו הוא 0.8 אחוז. אז גם שרוכשים דירה ובכל סכום ובלי קשר למיסים אחרים ונוספים קחו בחשבון שמס בולים בגובה של 0.8 אחוז משווי הדירה תשלמו בוודאות.
מס בולים משכנתא
אנחנו רגילים בישראל שמשלמים אגרה לפתיחת משכנתא ואפילו אפשר להוזיל ולבטל אותה במשא ומתן. בפורטוגל שלוקחים משכנתא יש מס בולים מיוחד שנע באזור ה-0.5% ובעצם נקבע לפי אורך הזמן שנחליט לקחת את המשכנתא. יותר זמן, יותר מס.
מס בעלות על נכס IMI (סוג של ארנונה)
נתחיל בחדשות הטובות, בפורטוגל אין ארנונה. אבל מצד שני יש להם מס בעלות על נכס שהינו עוד חלק הקשור לעולם מיסוי נדל”ן בפורטוגל והוא בעצם מס שנתי שנופל על משקיעי נדל”ן בפורטוגל (לא על השוכרים) ובו נדרש בעל הנכס לשלם מס שנתי משווי הנכס שנע בין 0.8%-0.3%. המס הוא בעצם פרוגרסיבי והוא גם משתנה בין ערים ושכונות. לדוגמא אם שווי הנכס הינו 100,000 יורו והמס יהיה 0.3% אז המס יהיה 300 יורו.
יש לציין שניתן לבקש פטור זמני או אפילו קבוע על המס הזה והוא ניתן לאחר בחינה של מצב ההכנסה השנתי של בעל הנכס ושווי הדירה לפי מדרגות. אבל ניתן אך ורק בשלב שלפני הרכישה עצמה לבקש את הפטורים ולאחר הרכישה לא ניתן לעשות זאת. רצוי לציין שהסיכוי להיות רלוונטי לפטור מהתשלום למי ששוקל להשקיע בפורטוגל הוא נמוך כי הרי הפטור נועד לאנשים קשי יום עם נכס זול ושכר שנתי נמוך ( 15,295 אירו בשנה) ולכן סביר להניח שמי ששוקל לרכוש דירה בפורטוגל לא יהיה זכאי לפטור.
מס על שכירות בפורטוגל כפרטי
אולי החלק הכי מעצבן בכל מה שקשור למיסוי נדל”ן בפורטוגל הוא ללא ספק כל נושא המס על שכירות מדירות להשקעה. אדם פרטי (גם אזרח זר כמובן) נאלץ לשלם 28% אחוז מסה”כ השכירות השנתית אבל זאת לאחר ניכויי הוצאות וחשוב לזכור שאכן יש הוצאות והכל מוגדר בצורה מסודרת בדיני מיסוי בפורטוגל. כלומר המס משכירות בפורטוגל הוא על רווח משכירות.
החלק השני שקריטי להבין הינו שגם בישראל צריך לתת דין וחשבון מבחינת מיסוי ולכן עומדות בפנינו שתי אפשרויות-
- תשלום של 15% מסה”כ הברוטו של ההכנסות משכירות של דירה בפורטוגל להשקעה וללא שום זיכוי או ניכוי של הוצאות או מיסוי נדל”ן בפורטוגל.
- דיווח על הכנסות משכירות בתור הכנסות נוספות שמתווספות לסה”כ ההכנסות שלנו כעצמאים או שכירים ועל סכום זה נאלץ לשלם את המס השולי שלנו אבל במסלול זה כן ניתן להתקזז בהוצאות ועל מיסוי נדל”ן אשר שולם בפורטוגל.
מס שבח בפורטוגל- מס כאשר מוכרים דירה
במקרה של מכירת הדירה אז המס לפי החוק בישראל צריך להיות לפי מס רווחי הון שעומד נכון להיום על 25%. אבל סביר להניח עולה המחשבה לרוב האנשים שמבינים בנושא ההשקעות והגלגול של רווחים להשקעות שאפשר להתחמק מזה. הרעיון הוא נכון אבל שימו לב לחוק הבא- לצערי בפורטוגל המדינה מכירה רק עד 50% המרווח לצורכי הוצאה ברכישה דירה חדשה.
לדוגמא- רכשנו דירה ב-100 יורו, מכרנו את הדירה לאחר 3 שנים ב-150 אלף יורו. בתאוריה היינו רוצים מהר ללכת לרכוש דירה ב-150 אלף ואז כביכול אין רווח, אז זהו שלא! רשויות המס בפורטוגל יאפשרו פטור או דחיית מס רק על סכום של 125 אלף יורו ו-25 אלף יורו הנוספו ידרשו במס.
מס על שכירות בפורטוגל כחברה
במידה ועושים את הרכישות באמצעות חברה בע”מ אז המיסוי לחברה משכרויות יהיה עד ל- 21% מהברוטו בניכוי הוצאות, חברות קטנות 17% ובמקרים שמדובר על חברות אשר פועלות באזורי בעלי עדיפות לאומית בפורטוגל המס גם יכול לרדת ל-5%. חייבים להבין אבל יש שיש הבדל משמעותי בין חברה אשר נחשבת לתושבת ישראל היא תהיה תחת המיסוי של השלטון והרגולציה הפורטוגלי ובמידה ומדובר בחברה אשר כן יש לה תושבות ישראלית אז יהיה צורך במיסוי ותיאום מס בין ישראל לפורטוגל.
אני אחזור שוב והבהיר שמאמר זה הינו מאמר תוכן כללי בלבד והוא לא תחליף לשירותים של יועץ לענייני מיסוי בפורטוגל שיעזור לכם להבין מהן חובות המס שלנו בפורטוגל כאזרחים זרים ובפרט ישראלים כמובן. מהו החוק לגבי מיסוי מקרקעין בפורטוגל ואת ההתאמה שיש לעשות לפי אמנת המס שיש בין ישראל לפורטוגל.
מדרגות המיסוי לרכישה בפורטוגל
סכום הנכס | גובה מס רכישה IMT |
€92,407.00 | 0% |
€92,407 עד ל- €126,403 | 2% |
€126,403 עד ל- €172,348 | 5% |
€172,348 עד ל- €287,213 | 7% |
€287,213 עד ל-€574,323 | 8% |
€547,323 עד €1,000,000 | 6% |
€1,000,000 ומעלה | 7.50% |
תוצאות חישוב לדוגמא על נכס ששווה 100,000 יורו
סכום הנכס | €100,000.00 |
מס בולים 0.8% | €800.00 |
מס IMT | €151.86 |
סה”כ מס לשלם | €100,951.86 |
סיכום
נושא מיסוי נדל”ן בפורטוגל הינו נושא שחייבים ללמוד ולהבין אותו לעומק לפני שנכנסים להשקעות נדל”ן בפורטוגל. מיסוי נדל”ן משאיר טעם רע בפה בכל מדינה בעולם וגם בישראל. בכלל זה לא כיף לשלם מיסים וזה ברור לחלוטין אבל אסור לשלול השקעה בגלל המיסוי מהרווח כי לפי תפיסת העולם הזאת אין סיבה שנעבוד ונעלה את השכר שלנו כי גם במקרה זה מדרגת המס תעלה ונשלם יותר מיסוי. לכן, לסיכומו של עניין חשוב להכיר את מרכיבי מיסוי נדל”ן בפורטוגל, חשוב להתייעץ עם יועץ מס שמבין את נושא ההשקעות בחו”ל ובפרט בפורטוגל וחשוב להתייעץ גם עם יועץ מס פורטוגלי שיעשה לנו סדר מבחינת המיסוי והחוק שקיים בפורטוגל. אופציה נוספת הינה לקחת אנשי מקצוע שילוו אותנו בתהליך הרכישה ובתוך התהליך גם כמובן יעזרו לנו בכל נושא המיסוי. חשוב להזכיר שלכל מס או חוק מס יש בדרך כלל גם פתחים איך להפחית אותו או אפילו לבטלו ולכן שווה להכיר את האותיות הקטנות בנושא.
טבלה מסכמת
הערות | גובה המס | מתי צריך לשלם | שם המס |
---|---|---|---|
חד על דירות יד 2 ודירות חדשות ממדרגה מסוימת | 5%-6.5% | מיד לאחר רכישה | מס העברה IMT (רכישה) |
0.008 | מיד לאחר רכישה | מס בולים IS | |
עולה ככל שמשך זמן ההלוואה יותר ארוך | 0.005 | כאשר לוקחים את המשכנתא | מס בולים משכנתא |
ניתן להכיר בהוצאות אשר מוגדרות בחוק הפורטגלי | 28% לאדם פרטי ו-21% לחברה פרטית. | מידי שנה או מידי חודש | מס הכנסה משכירות |
ניתן לקבל פטור במקרים חריגים כאשר גובה שווי נמוך הנכס וההכנסה נמוכה ולפי אזורים מסוימים | 0.3%-0.8% | שנה | מס בעלות נכס IMI |
מומלץ להתייעץ ברמה הפרטית עם יועץ מס מה עדיף | 15% מסה"כ הברוטו של ההכנסה או לפי המס השולי | שנה | מס משכירות בישראל |
ניתן לגלגל בפורטוגל את הרווח לרכישה נוספת עד 50% | 25% מס רווחי הון | לאחר מכירה | מס ממכירה של הנכס |
מיסוי נדל״ן בפורטוגל – שאלות ותשובות
תשובה- מס אשר תקף כאשר רוכשים דירה יד 2, עד 126 אלף יורו אין מס רכישה ומעבר לסכום הזה מדרגת המס מתחילה מ-5% וממשיכה לעלות לפי מדרגות שונות. חשוב לציין שבמידה ומוכרים את הנכס ב-36 החודשים הראשונים מיום רכישת הנכס אז מקבלים את המס בחזרה.
בפורטוגל ישנו מס בולים עבור כל רכישה והינו עומד כיום על גובה של 0.8%.
תשובה- מס שבעצם מהווה תחליף לארנונה והינו מס שנתי שנופל על בעל הנכס ונע באזור ה-0.3%- 0.8% מסה”כ שווי הנכס.
המס משכירות על אדם פרטי הינו 28% מהכנסות השכירות בניכוי הוצאות והמס לחברה הינו עד 21% בניכוי הוצאות.
כן! ישנה אמנה בין המדינות לתיאום מס ולמנוע כפל מיסוי אבל חד משמעית צריך לשלם גם בישראל ויש לעשות תיאום מס כי המצב וגובה המס משתנה בין מקרה למקרה.